Giải cứu tín dụng bất động sản: Cần cú hích từ Chính phủ

Tín dụng bất động sản và được đảm bảo bằng bất động sản đang chiếm tỷ lệ rất cao trong tổng tín dụng. Theo Thống đốc hiện 10% tín dụng cho vay trực tiếp vào BĐS và gần 60% dư nợ tín dụng được đảm bảo bằng bất động sản.

Hàng trăm ngàn tỷ cho vay thế chấp biến thành tín chấp

Tính đến cuối 2011, tổng dư nợ tín dụng của toàn nền kinh tế xấp xỉ 120%GDP, khoảng 2,5 triệu tỷ đồng. Với tỷ lệ đảm bảo bằng bất động sản lên tới 60% tức là 1,5 triệu tỷ đồng vốn kinh doanh đang được đảm bảo bằng tài sản là nhà cửa, đất đai.

Thông thường các ngân hàng sẽ tiến hành định giá tài sản cho vay và lên kế hoạch giải ngân cho người đi vay theo tỷ lệ khá an toàn là 70:70. Tức là định giá tài sản chỉ bằng 70% giá trị thị trường và cho vay bằng 70% giá trị tài sản đảm bảo. Như vậy có thể nói ngân hàng đã tạo cho mình một vị thế cho vay khá an toàn với giá chiết khấu khi phải thanh lý tài sản lên tới 50%.

Như lời lãnh đạo ngân hàng nhà nước thì hiện 1,5 triệu tỷ đồng tín dụng sẽ đang được đảm bảo bằng khối lượng tài sản bất động sản có giá trị thị trường khoảng 3 triệu tỷ đồng.

Thị trường bất động sản suy giảm, giá giảm ở tất cả các phân khúc với mức giảm 20-30% so với 1 năm trước đây. Như vậy giá trị của bất động sản được đem thế chấp tại các ngân hàng còn khoảng 2,1-2,6 triệu tỷ.

Với giá trị bất động sản còn lại đó có thể đảm bảo tương đương cho 1,05-1,3 triệu tỷ đồng dư nợ tín dụng và vẫn đảm bảo cho các ngân hàng một chiết khấu an toàn. Tuy nhiên điều đó cũng đồng nghĩa với khoảng 100 – 450 ngàn tỷ đồng dư nợ đã không còn tài sản thế chấp thực sự. Đồng nghĩa với đó, tín dụng thế chấp trước đây đã chuyển thành tín chấp.

Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cho rằng đó là một rủi ro đối với nhiều ngân hàng khi tín dụng thế chấp chuyển thành tín chấp.

Để an toàn đối với khoản cho vay các ngân hàng sẽ buộc phải yêu cầu người vay trả nợ hoặc đưa thêm tài sản thế chấp, nhưng với tình hình kinh tế khó khăn hiện tại thì người vay khó có khả năng trả nợ mà cũng không còn tài sản để đưa cho ngân hàng.

“Chính vì lẽ đó thời gian gần đây chúng ta chứng kiến nhiều ngân hàng đi thanh lý tài sản bất động sản, bởi đã đến hạn trả nợ nhưng người vay không thể thanh toán và cũng không còn tài sản để đưa vào đảm bảo” – chuyên gia Vũ Đình Ánh cho biết.

Giải quyết nợ xấu bất động sản, chờ đợi cú hích từ Chính phủ

Từ chính tỷ lệ cho vay bất động sản và đảm bảo bằng bất động sản cao mà nợ xấu hệ thống ngân hàng tăng từng ngày.

Theo số liệu báo cáo của UBND TP HCM, tính đến cuối tháng 3, tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng thương mại trên địa bàn khoảng 36.924 tỷ đồng, chiếm 4,9%, so với cuối năm 2011 là 4,3%. Có hơn 23.000 đơn vị vay vốn TCTD trên địa bàn thành phố, trong số đó có trên 1.400 đơn vị phát sinh nợ xấu, với tỷ lệ 5,8% tổng dư nợ, tập trung cao nhất là lĩnh vực bất động sản, xây dựng (4.000 tỷ đồng). 

Tái cơ cấu nợ bất động sản là yêu cầu bắt buộc nhưng thực hiện như thế nào và bắt đầu từ đâu là câu hỏi khó?

“Các ngân hàng phải xem xét đánh giá lại thực chất từng khoản tín dụng, định giá lại giá trị của bất động sản đảm bảo bởi tổ chức độc lập. Đó là bước đầu tiên cần làm”- ông Nguyễn Trí Hiếu nói.

Theo ông Hiếu, lâu nay các ngân hàng thường dùng chính nhân viên của mình để định giá bất động sản, đó là kẽ hở mà nhiều nhân viên ngân hàng đã lợi dụng để rút tiền của ngân hàng. Do vậy việc định giá lại bởi tổ chức độc lập sẽ đảm bảo cho ngân hàng biết rõ chất lượng tài sản, từ đó mới có thể tiến hành các bước tiếp theo.

Sau khi xác định chính xác giá trị tài sản đảm bảo, các khoản nợ xấu cần xử lý thì ngân hàng tiến hành khoanh nợ và thực hiện bán nợ xấu, làm sạch bảng cân đối kế toán thông qua phát hành công cụ nợ phái sinh. Việc bán nợ xấu buộc các ngân hàng phải chấp nhận giá chiết khấu nhất định tùy theo chất lượng nợ, do vậy vốn chủ sở hữu sẽ suy giảm nhưng ngân hàng sẽ có bảng cân đối kế toán sạch sẽ, tạo tiền đề cho hồi phục

Ông Cấn Văn Lực, cố vấn cấp cao BIDV cho biết: Đối tượng đứng ra mua nợ có thể là Chính phủ, sử dụng ngân sách để mua lại các khoản nợ này và khi thị trường hồi phục thì Chính phủ có thể bán ra để thu hồi vốn. Đơn vị có thể đứng ra thực hiện là DATC, tuy nhiên cần phải tăng tiềm lực cho DATC cũng như có hành lang pháp lý hoạt động rõ ràng hơn.

Theo ông Lực, DATC với chức năng của mình có thể chỉ phải mua lại các dự án bất động sản lớn, chứ không nhất thiết là toàn bộ nợ xấu bất động sản. Tuy nhiên khi DATC với tư cách là đơn vị của Chính phủ thực hiện điều này sẽ thể hiện cam kết, cũng như quyết tâm của Chính phủ trong giải quyết vấn đề thị trường BĐS.

 “Đó chỉ là cú hích từ Nhà nước nhưng rất cần thiêt để thị trường chuyển động, phá bỏ sự trầm lắng của thị trường trong suốt thời gian qua ” – ông Lực nói.

Bên cạnh đó các ngân hàng cũng cần linh hoạt hơn trong xử lý nợ bất động sản, bên cạnh việc khoanh, hoãn giãn nợ có thể phải chấp nhận biến khoản nợ thành vốn cổ phần để tiếp tục cho vay dự án, hoàn thành dự án thì mới có thể thu hồi nợ.

“Cần nhanh chóng xử lý những vấn đề về nợ xấu, đặc biệt là nợ xấu từ bất động sản để lấy lại lòng tin của không chỉ Chính phủ mà cả người dân đối với hệ thống ngân hàng. Đó là vấn đề cấp bách đối với các ngân hàng hiện nay”- ông Nguyễn Trí Hiếu nhận xét.

Thanh Hải