7 điểm nghẽn của thị trường bất động sản

Doanh nghiệp BĐS "kêu cứu"

Theo HoREA, các doanh nghiệp BĐS như Công ty Hưng Thịnh, Nam Long, Phú Long, Sơn Kim, Lê Thành, Địa ốc Chợ Lớn…đồng loạt kiến nghị lên UBND TP.HCM, các sở ngành nhằm giải quyết những vướng mắc đang gặp phải trong quá trình làm dự án.

Cụ thể, Công ty CP Đầu tư kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh kiến nghị cần gỡ vướng mắc về "chỉ tiêu dân số" vì đây đang là rào cản, gây khó cho các dự án chỉnh trang đô thị và giảm tính khả thi của dự án. 

Ngoài ra, theo đơn vị này, quy trình xác định giá đất, thẩm định giá đất còn nhiều điểm bất hợp lý trong thủ tục hành chính tính tiền sử dụng đất của dự án, mất rất nhiều thời gian của doanh nghiệp, thậm chí có thể mất cơ hội kinh doanh. 

Bên cạnh đó, thời gian thực hiện thủ tục cấp "sổ hồng" căn hộ chung cư của dự án bị kéo dài gây thiệt hại quyền lợi của người mua nhà và gây căng thẳng giữa chủ đầu tư và khách hàng. Đơn vị này cũng đề nghị UBND TP.HCM tháo gỡ ách tắc về cấp "sổ đỏ" cho người nước ngoài khi mua nhà tại dự án.

Nhiều doanh nghiệp BĐS cùng lúc kiến nghị UBND Tp.HCM tháo gỡ khó khăn về thủ tục, pháp lý, cấp phép đầu tư....

Công ty CP BĐS Sơn Kim cũng kiến nghị tháo gỡ vướng mắc về việc tính tiền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công trình ngầm của dự án. Đây cũng là vướng mắc chung của tất cả các dự án có diện tích chiếm đất của công trình ngầm lớn hơn diện tích khối đế chung cư cao tầng và khu phức hợp cao tầng. 

Theo đơn vị này, khi tính tiền sử dụng đất dự án theo phương pháp thặng dư, các Sở, ngành, đơn vị tư vấn đã tính đủ doanh thu của toàn bộ diện tích tầng hầm, nhưng quyết định tính tiền sử dụng đất dự án lại chỉ ghi tính trên diện tích khối đế còn diện tích tầng hầm lại không được tính. Do vướng mắc này mà đến nay dự án của doanh nghiệp chưa được cấp sổ đỏ.

Đồng quan điểm, Công ty CP Đầu tư Nam Long và công ty Địa ốc Phú Long cũng đề nghị được tháo gỡ về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư dự án bất động sản và trong quy trình tính tiền sử dụng đất dự án.  

Trong đó, công ty Phú Long tỏ ra bức xúc: "Công ty triển khai, thực hiện một dự án tại huyện Nhà Bè trên cơ sở trúng đấu giá đã 14 năm nay. Tuy nhiên khi lập thủ tục xin cấp phép xây dựng, Sở Xây dựng vẫn đề nghị phải lập thủ tục chấp thuận đầu tư làm mất rất nhiều thời gian cho doanh nghiệp".

Trong khi đó, các doanh nghiệp làm phân khúc giá bình dân cùng chung "nỗi khổ". Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành kiến nghị UBND TP có văn bản chỉ đạo Sở Tài nguyên Môi trường và Cục Thuế thành phố thực hiện các thủ tục miễn tiền sử dụng đất, và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đối với diện tích đất ở 12.103 m² của dự án Nhà ở xã hội cho thuê - Khu dân cư Lê Thành tại phường An Lạc, quận Bình Tân. Công ty TNHH Kinh doanh và Phát triển nhà Bình Dân cũng đề nghị UBND xem xét phê duyệt giá đất dự án Khu dân cư Bình Chiểu 2, quận Thủ Đức để Công ty hoàn thành nghĩa vụ tài chính để được xây dựng nhà…

7 điểm nghẽn của thị trường nhà đất

Theo HoREA, hiện thị trường BĐS Tp.HCM đang tồn tại 7 điểm nghẽn, cản trở hoạt động đầu tư, kinh doanh dự án của doanh nghiệp.

Điểm nghẽn về chấp thuận chủ trương đầu tư: Việc cơ quan nhà nước chưa giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng để thực hiện dự án BĐS. Chấp thuận chủ trương đầu tư là bước đi đầu tiên phải đạt được để thực hiện tiếp các bước triển khai dự án. 

Đây là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung và giao dịch dự án.Nhiều doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh rất khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay tăng cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí có nguy cơ phá sản.

Điểm nghẽn giải phóng mặt bằng: Công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn do doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất nên dễ bị rơi vào tình trạng dở dang không triển khai dự án được, bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án, và cũng là một nguyên nhân làm giảm các dự án BĐS trung cấp và bình dân.

Điểm nghẽn tiền sử dụng đất: Tiền sử dụng đất vẫn là "ẩn số" và là "gánh nặng", trong đó, cơ chế "xin-cho" đang làm cho quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài gây khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách nhà nước do tình trạng "cưa đôi, cưa ba". Đây cũng là một nguyên nhân gây ách tắc dự án do chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp.

Thị trường BĐS đang tồn tại nhiều điểm nghẽn cần giải quyết

Điểm nghẽn chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án BĐS: Trong 10 tháng đầu năm 2018, mới có 15/23 hồ sơ chuyển nhượng dự án được chấp thuận. Do vậy, chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới có năng lực thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại các dự án đã bị ngừng triển khai, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án, có thêm nguồn thu thuế cho ngân sách nhà nước. Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến thực trạng đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị "đắp chiếu, trùm mền", là "hàng dự án tồn kho", nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Điểm nghẽn do chưa có quy định về việc dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT): kể từ ngày 01/01/2018 đến nay, đã có khoảng trống pháp lý do còn thiếu quy phạm pháp luật quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho dự án BT.

Điểm nghẽn tín dụng: Ở nước ta, trong thời gian qua, các doanh nghiệp BĐS phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng. Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, năm 2018, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có bất động sản (Mức trần này sẽ giảm còn 40% kể từ 01/01/2019); Tỷ trọng cho vay BĐS đang chiếm 7,5% tổng dư nợ tín dụng. Tại Tp.HCM, tỷ trọng này là 10,8% cao hơn mức bình quân của cả nước. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả doanh nghiệp BĐS.  

Điểm nghẽn thủ tục hành chính: trên thực tế, thủ tục hành chính vẫn còn rất nhiêu khê và đã xuất hiện hiện tượng một số cán bộ, công chức nhà nước Sở, ngành thành phố có biểu hiện né tránh, đùn đẩy, không dám đề xuất vì sợ trách nhiệm dẫn đến việc thẩm định, phê duyệt dự án của doanh nghiệp bị gây khó, hồ sơ bị chuyển lòng vòng, tốn nhiều thời gian và chi phí, thậm chí mất cả cơ hội kinh doanh.