Bất động sản đã qua vùng đáy nhưng tại sao vẫn khó sôi động trở lại?

Trong hội thảo mới đây, ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng Phòng phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng Tp.HCM, thời gian qua, Tổ công tác tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản của Tp.HCM đã có nhiều cuộc họp tháo gỡ.

Tuy nhiên, việc tháo gỡ vướng mắc còn theo trình tự, vướng chỗ nào tham mưu chỗ đó nhưng chưa thông suốt tổng thể, liên tục để giải quyết toàn bộ, xong chỗ này thì lại vướng chỗ khác… nên chưa tiếp kiệm được thời gian.

Theo ông Hồ, hiện nay có 2 nội dung vướng mắc liên quan đến yếu tố pháp luật. Đó là các dự án bất động sản trải qua nhiều thời kỳ, pháp luật đan xen, bản thân quy định pháp luật khi ban hành mới lại chưa thống nhất, đồng bộ với quy định chuyển tiếp. Chưa kể, việc tham mưu, đề xuất của các bộ, ngành khi chuyển tiếp cũng khác nhau. Việc này dẫn đến yếu tố chuyển tiếp cần trao đổi, nhìn nhận thống nhất và xin ý kiến của bộ, ngành, Tổ công tác chính phủ để áp dụng cho thống nhất.

Thứ hai, vướng mắc liên quan tới xác định giá đất, tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính bổ sung. Trong đó, từ việc điều chỉnh quy hoạch kiến trúc cũng phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Vị này nhấn mạnh phải xác định được nghĩa vụ tài chính và nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính thì thủ tục sau mới thông suốt. Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ thì việc triển khai bán nhà hình thành trong tương lai và huy động vốn đều khó…Thậm chí nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, các thủ tục tiếp theo gần như không thể thực hiện và dừng dự án để xử lý.

Ông Phạm Đăng Hồ cũng thông tin tình hình giải quyết vướng mắc tại 148 dự án với 189 kiến nghị, đến nay đã giải quyết được gần 30%. Từ những khó khăn, ông Hồ nhấn mạnh khâu xác định nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư với nhà nước, làm nhanh thì dự án thông suốt.

Hịện Tp.HCM đã ban hành trình tự nhà ở xã hội và xây dựng lại chung cư cũ, dự án nhà ở thương mại đang tiếp tục tham mưu. Theo ông Hồ, quy định hiện nay làm trình tự thực hiện dự án bị kéo dài. Vì vậy, ngoài tổ công tác tháo gỡ vướng mắc, Sở sẽ tham mưu giải quyết vướng mắc liên ngành, nhận diện khó khăn vướng mắc thời gian tới để thống nhất quy định pháp lý để giải quyết cho đồng bộ.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho hay, thị trường bất động sản đã qua vùng đáy nhưng còn nhiều tồn đọng, vướng mắc cần giải quyết.

Theo ông Châu, khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay chính là pháp lý, chiếm đến 70% vướng mắc của các dự án.

Trong đó có 3 cấp độ vướng.

Vướng lớn nhất là một số quy định thiếu tính đồng bộ, mâu thuẫn, xung đột pháp luật. Một số quy định trong văn bản dưới luật có liên quan đất lĩnh vực bất động sản cũng vướng. Đặc biệt, vướng mắc trong thực thi pháp luật của cán bộ viên công chức các sở, ngành. Cùng một văn bản nhưng có địa phương giải quyết tương đối tốt, còn một số địa phương không tháo gỡ được, gây ách tắc cho các dự án tại địa phương.

Vướng lớn thứ 2 là tiếp cận nguồn vốn. Ngoài vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp bất động sản thời gian qua, bám vào 4 nguồn vốn khác. Thứ nhất là vốn từ thị trường chứng khoán, hiện có hơn 1.600 doanh nghiệp niêm yết, trong đó chỉ hơn 169 doanh nghiệp liên quan bất động. Con số này rất ít, không đủ khai thác vốn trên thị trường chứng khoán. Thứ 2 là vốn từ trái phiếu nhưng từ quý 3/2022 đã bị tắc, đến nay thị trường trái phiếu vẫn vướng mắc dù đã có Nghị quyết 08 để điều chỉnh.

Vướng mắc lớn thứ 3 là tín dụng từ các ngân hàng thương mại. Đây là nguồn vốn mồi, đóng vai trò "bà đỡ", là trợ lực lớn cho doanh nghiệp nhưng chưa khai thác được.

Theo ông Châu, hiện nay phân khúc thuận lợi nhất là bất động sản công nghiệp. 3 năm đại dịch lĩnh vực này không tác động nhiều, điều này cũng tạo điều kiện thúc đẩy các ngành nghề khác.

Về vướng mắc pháp lý, hiện nay có 3 vấn đề, đó là vướng quy định pháp luật; quy định dưới luật là các nghị định, thông tư; và quyết định của cấp tỉnh. Chính những vướng mắc này gây khó khăn cho cán bộ, công chức xử lý hồ sơ liên quan tới lĩnh vực bất động sản như sợ trách nhiệm, đùn đẩy, ngại đề xuất.

Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay Quốc hội đang xem xét và chuẩn bị thông qua với hơn 200 trang là công trình đồ sộ nhưng vẫn còn điểm vướng, trong đó có vấn đề tiếp cận đất của doanh nghiệp quy định ở Điều 128.

Theo đó, dự thảo quy định 2 phương án là doanh nghiệp chỉ nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác mới được làm dự án nhà ở thương mại.

“Như vậy, làm sao có đất để làm dự án nhà ở thương mại lớn, khu đô thị quy mô lớn? Ở trung tâm Tp.HCM, nếu đất ở thì lớn nhất cũng chỉ vài nghìn m2. Trường hợp mua được khu đất nông nghiệp 10 ha hoặc khu đất nhà xưởng 2 ha cũng không thể làm dự án vì không có đất ở. Theo tôi, điều này là không hợp lý và cần điều chỉnh phù hợp để tạo thuận lợi phát triển các dự án thương mại”, ông Châu nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, việc sửa đổi các luật liên quan như Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần bảo đảm đồng bộ, thống nhất với Luật Đất đai là rất quan trọng.

“Về thị trường, tôi cho rằng hiện nay chúng ta nên sử dụng thuật ngữ vùng đáy. Nhiều người cho rằng vùng đáy của thị trường đâu đó vào tháng 4, tháng 5 năm nay. Nhưng căn cứ số liệu Sở Xây dựng Tp.HCM, vùng đáy từ quý 1/2023 khi tăng trưởng của lĩnh vực bất động sản âm 16,1% nhưng từ sau đó tốt lên dần. Kết thúc quý 2/2023, vẫn tăng trưởng âm hơn 11%. Nhưng từ quý 3 vừa qua chỉ còn âm hơn 8%”, ông Châu chia sẻ.

Như vậy để thấy, mặc dù có nhiều nhận định bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất nhưng nhiều vướng mắc về pháp lý, cơ chế, nguồn cung vẫn phải được thúc đốc giải quyết. Những tín hiệu về giao dịch gần đây của thị trường bất động sản dù đã tốt hơn giai đoạn đầu năm nhưng nhìn chung thanh khảon vẫn còn khá yếu.