BĐS Hà Nội: Phân khúc cao cấp bắt đầu “nguội lạnh” từ 2017 – 2018

Tóm tắt

Là các phân khúc mang tính cơ hội, chỉ tăng trưởng mạnh khi thị trường đang lên, bất động sản cao cấp và hạng sang chủ yếu thu hút nhà đầu tư mua-để-cho-thuê, vì các căn hộ ở vị trí đắc địa và có thể được cho thuê với giá tốt cho những người nước ngoài...

Giá nhà khó tăng trong năm 2016

Theo nhận định của CBRE, năm 2015 là một năm tích cực đối với toàn thị trường nhà ở Hà Nội. Ước tính khoảng 28.283 căn thuộc các phân khúc đã được mở bán ra thị trường, cao hơn 70% so với năm 2014. Các chủ đầu tư đã tự tin hơn vào thị trường và nhanh chóng hơn trong việc giới thiệu thêm căn hộ từ các dự án đã mở bán trước đây hoặc dự án mới, hoặc tái khởi động các dự án trước đây đã ngưng trệ khi thị trường đi xuống.

Năm 2015 đánh dấu sự quay trở lại của phân khúc cao cấp và hạng sang, với các dự án cao cấp quy mô lớn ở khu vựa rìa trung tâm và phía Tây thành phố. Bên cạnh đó, phân khúc bình dân vẫn chiếm tỷ lệ lớn, khoảng 30% lượng hàng bán ra.

Mặc dù có thấp hơn so với năm 2014, nhưng tỷ lệ giao dịch các phân khúc trung cấp và bình dân vẫn chiếm phần lớn trong tổng số căn bán cả năm, do giá trị vừa phải phù hợp với phần lớn đối tượng người mua để ở.

Giá bình quân sơ cấp và trung cấp đều cải thiện qua các quý, với tốc độ vừa phải, tính theo USD. Theo đó, giá cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đã có xu hướng tăng từ năm 2014. Dữ liệu nghiên cứu của CBRE cho thấy sau khi giảm khoảng 22% trong năm 2013 (so với mức cao nhất trong năm 2010), giá đã tăng dần qua các quý kể từ năm 2014 cho đến bây giờ. Mức giá chung cư cao cấp hiện đang trong khoảng 1.600 – 3.500 USD/m², tùy thuộc vào địa điểm.

Nhìn vào tương lai đến năm 2016 và xa hơn nữa, Bộ phận nghiên cứu CBRE dự đoán rằng giá sẽ ổn định và tăng trưởng ở mức khiêm tốn. Vì lý do người mua hiện tại có nhận thức rõ ràng hơn và nguồn cung cũng dồi dào hơn, các nhà đầu tư cũng đang thận trọng trong việc tăng giá bán để đảm bảo tiến độ bán hàng theo kế hoạch.

Nhà ở giá phải chăng lên ngôi

Theo CBRE, chung cư cao cấp bắt đầu khởi sắc vào cuối năm 2014, khi các chủ đầu tư nhanh chóng đánh giá cơ hội, và đã khẩn trương chuẩn bị quỹ đất sẵn sàng cho việc mở bán và triển khai dự án. Căn hộ cao cấp ở vị trí tốt gần trung tâm vốn được người mua ưa chuộng bởi lợi tức cho thuê cao.

“Là các phân khúc mang tính cơ hội, chỉ tăng trưởng mạnh khi thị trường đang lên, bất động sản cao cấp và hạng sang chủ yếu thu hút nhà đầu tư mua-để-cho-thuê, vì các căn hộ ở vị trí đắc địa và có thể được cho thuê với giá tốt cho những người nước ngoài đang làm việc trong thành phố” báo cáo thị trường 2016 của CBRE nhận xét.

Bộ phận nghiên cứu CBRE ước tính khoảng hơn 6.000 căn hộ cao cấp sẽ được tung ra thị trường trong năm 2016, tương đương 2015. Tốc độ của nguồn cung mới cho phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang được bổ sung vào thị trường có thể chậm lại trong năm 2017 và 2018 khi tâm lý thị trường giảm nhiệt.

Xét về nhu cầu, độ hút khách trong năm 2016 dự kiến sẽ ở mức tương tự hoặc cao hơn năm 2015 một chút, và có thể chậm lại trong năm 2017 và 2018 khi một chu kỳ thị trường mới sẽ bắt đầu. Trong đó, nguồn cung nhà ở cao cấp giảm chủ yếu là do thiếu đất và thị trường đi xuống. Nguồn cung bất động sản cao cấp thường tăng vọt khi thị trường khởi sắc. Khi thị trường chậm lại, các nhà đầu tư có xu hướng mở bán các căn hộ có giá cả phải chăng hơn.