Đằng sau con số tồn kho thật trên thị trường TPHCM

Tóm tắt

Sở Xây dựng đã nhận được thông báo huy động vốn của 20 dự án phát triển nhà ở, với 13.521 căn hộ; 67 nền đất nhà phố, với diện tích đất là 10.476m2; 20 nền đất biệt thự với diện tích đất là 11.563m2 sàn xây dựng. Tổng số tiền huy động từ đầu năm đến nay là 18.470 tỷ đồng.

Tồn kho BĐS trên địa bàn thành phố hiện nay được xem là phần chìm của tảng băng khổng lồ. Trong đó, đáng lo ngại nhất là lượng nhà ở tồn kho của những dự án ngưng triển khai, “đắp chiếu”, chứ không phải là tồn kho tại các dự án đã và đang triển khai

Dự án mới liên tục tăng

Theo Sở Xây dựng Tp.HCM, trong 9 tháng năm 2015 đơn vị này đã thẩm định trình UBND thành phố 78 dự án phát triển khu đô thị, nhà ở mới. Trong đó, có 31 hồ sơ công nhận chủ đầu tư, diện tích sàn xây dựng tăng trên 5,9 triệu m2, tổng mức đầu tư dự kiến tăng trên 14 nghìn tỷ đồng. Ngoài ra, có 47 hồ sơ chấp thuận đầu tư, tăng 14 dự án so với cùng kỳ, diện tích sàn xây dựng tăng 1,9 triệu m2, quy mô tăng 16.836 căn hộ chung cư, 1.531 nhà ở riêng lẻ, với tổng mức đầu tư khoảng 61 nghìn tỷ đồng.

Sở Xây dựng đã nhận được thông báo huy động vốn của 20 dự án phát triển nhà ở, với 13.521 căn hộ; 67 nền đất nhà phố, với diện tích đất là 10.476m2; 20 nền đất biệt thự với diện tích đất là 11.563m2 sàn xây dựng. Tổng số tiền huy động từ đầu năm đến nay là 18.470 tỷ đồng.

Cũng theo Sở Xây dựng, trong 9 tháng qua, đơn vị này không tiếp nhận hồ sơ mới xin chuyển đổi nhà ở thương mại diện tích lớn thành diện tích nhỏ. Lũy kế đến nay, thành phố đã cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ của 11 dự án, với quy mô 6.184 căn, tăng lên 1.626 căn thành 7.810 căn.

Theo một báo cáo của Sở Xây dựng, đến nay trên địa bàn thành phố có tổng cộng 1.219 dự án nhà ở với quy mô 4.921,5ha; 315.506 căn hộ; 45.198.131m2 sàn xây dựng. Trong đó, dự án đã hoàn thành là 489 dự án (chiếm 40,1%) với quy mô diện tích đất 1.713ha, có 75.916 căn hộ, chiếm 10.827.145m2 sàn xây dựng.

Có 814 dự án đang triển khai đầu tư (chiếm 59,9%). Trong đó, đang thực hiện thủ tục chuẩn bị đầu tư nhưng chưa khởi công 405 dự án với quy mô diện tích đất là 2.605ha, gồm 209.620 căn hộ, chiếm 30.708.274m2 sàn xây dựng.

Dự án đã khởi công có 325 dự án. Trong đó, có 97 dự án đang ngưng thi thi công, chiếm 534,99ha, với 38.099 căn hộ với 5.459.817m2 sàn xây dựng. Đang tiếp tục thi công xây dựng có 228 dự án, quy mô diện tích đất là 1.931ha, có 146.091 căn hộ với 19.779.064 sàn xây dựng.

“Như vậy, nhìn vào con số thống kê trên đã cho chúng ta phần nào thấy được lượng hàng tồn kho trên thị trường đến thời điểm hiện tại vẫn còn khá cao”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), cho biết trong một cuộc phỏng vấn mới đây.

Lộ diện phần chìm của tảng băng

Theo đó, nguyên nhân dẫn đến tình trạng các dự án ngưng triển khai là do các chủ đầu tư không đảm bảo năng lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện dự án, lựa chọn đầu tư dự án tại vị trí không thuận lợi, chưa có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, thiết kế sản phẩm chưa phù hợp với nhu cầu thị trường. Song song đó, các quy định của pháp luật về đất đai chưa đảm bảo đầy đủ để thẩm định, lựa chọn nhà đầu tư có năng lực đảm bảo hoàn thành dự án và kiểm soát, xử lý các chủ đầu tư vi phạm tiến độ.

Tuy nhiên, khi đánh giá về lượng hàng tồn kho tính đến tháng 9/2015, ông Châu nói rằng: “Tồn kho BĐS trên địa bàn thành phố hiện nay được xem là phần chìm của tảng băng khổng lồ. Trong đó, đáng lo ngại nhất là lượng nhà ở tồn kho của những dự án ngưng triển khai, “đắp chiếu”, chứ không phải là tồn kho tại các dự án đã và đang triển khai”.

Đối với con số tồn kho BĐS trên 14 nghìn căn từ cuối năm 2012, đến nay chỉ còn 3.402 căn, đã tiêu thụ 11.088 căn (chiếm 76,6%), ông Châu cho biết chỉ là khảo sát trên 36 dự án trong số 1.407 dự án trên địa bàn. “Ban đầu các sở ngành liên quan lên kế hoạch sẽ khảo sát khoảng 45 dự án nhà ở, nhưng số liệu báo cáo cuối cùng chỉ là 36 dự án thôi”, ông Châu nói.

Chúng tôi đặt vấn đề: Nếu đưa ra con số thống kê như thế liệu có tạo sự hiểu lầm cho thị trường hay không? Ông Châu khẳng định rằng còn hơn 1.100 dự án khác đến nay tồn kho có giảm hay không vẫn đang là một “ẩn số” lớn cho thị trường. Chúng ta không thể dùng con số thống kê tồn kho giảm mạnh như báo cáo để quy đổi cho 1.407 dự án, phần còn lại chắc chắn rất lớn”, ông Châu nói thêm.

Cũng theo ông Châu, vấn nạn lớn nhất cho thị trường BĐS Tp.HCM là: sản phẩm dở dang; công trình dở dang; dự án dở dang. Hiện nay, trên thị trường vẫn còn rất nhiều sản phẩm nhà ở không bán được, nhất là những dự án có diện tích căn hộ lớn, còn căn hộ có diện tích nhỏ đều bán rất tốt. Các dự án BĐS tại Tp.HCM nhìn chung đều có tính khả thi cao, nhưng do chính sách về điều chỉnh diện tích căn hộ lớn thành nhỏ vẫn còn cứng nhắc nên không giúp doanh nghiệp giải quyết được đầu ra.