Doanh nghiệp BĐS “tay không bắt giặc” sẽ khó tồn tại?

Tóm tắt

- Theo Hồ sơ nhà ở Việt Nam vừa được Ngân hàng Thế giới (WB) công bố, đến năm 2049 dự báo Việt Nam sẽ có tổng cộng 394.000 đơn vị nhà cần được cung cấp hàng năm. Điều này nghĩa là có 1.079 đơn vị nhà ở được xây dựng hàng ngày, hoặc 45 đơn vị nhà ở mỗi giờ, để thích ứng dự báo tăng trưởng hiện nay.

- Mặc dù tín hiệu đang cho thấy thị trường BĐS đang ở quỹ đạo đi lên, nhưng nhiều chuyên gia cũng cảnh báo rằng nếu Việt Nam không xử lý tốt các khiếm khuyết vốn có của thị trường, thì quỹ đạo này có khả năng sẽ đi theo hướng ngược lại.

- Sắp tới bằng các quy định chặt chẽ về vốn pháp định trong kinh doanh BĐS của Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, những tay chơi nghiệp dư sẽ phải biết chấp nhận rút khỏi thị trường. Ai có năng lực thì làm và tuyệt đối hạn chế chuyện đầu tư trái ngành

Quy hoạch quá ngắn hạn

Thống kê của Bộ xây dựng cho thấy, từ năm 199-2009 quỹ nhà ở toàn quốc đã tăng gấp 2 lần. Đến năm 2010, quỹ nhà ở là 1.496 triệu m2, năm 2011 là 1.605 triệu m2, năm 2012 là 1.689 triệu m2, năm 2013 là 1.768 triệu m2. Bình quân mỗi năm tăng khoảng 80 triệu m2, năm 2014 con số này đạt 1.859 triệu m2. Diện tích bình quân nhà ở toàn quốc cũng tăng hơn 2 lần, từ 9,7 m2/người năm 1999 lên 19,6 m2/người vào năm 2013.

Bên cạnh đó, tính đến nay cả nước có 4.015 dự án được chấp thuận đầu tư, với tổng diện tích đất trên 102 nghìn ha (nhà ở là 36 nghìn ha, nhà ở xã hội là 2,3 nghìn ha). Tổng diện tích nhà ở theo quy hoạch là 520.695 căn, tương dương trên 82,5 nghìn m2 sàn. Tổng mức đầu tư ước tính khoảng 4,4 triệu tỷ đồng.

Còn theo Hồ sơ nhà ở Việt Nam vừa được Ngân hàng Thế giới (WB) công bố, đến năm 2049 dự báo Việt Nam sẽ có tổng cộng 394.000 đơn vị nhà cần được cung cấp hàng năm. Điều này nghĩa là có 1.079 đơn vị nhà ở được xây dựng hàng ngày, hoặc 45 đơn vị nhà ở mỗi giờ, để thích ứng dự báo tăng trưởng hiện nay.

Nhận định về thị trường trong suốt 20 năm qua, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng có thể nói là thị trường BĐS Việt Nam đã vượt qua thời kỳ khủng hoảng, “hạ cánh” cũng êm ái, không diễn ra tình trạng phá sản nhiều.

“Nhiều tín hiệu lạc quan cho thấy thị trường BĐS đang được kiểm soát tốt và bắt đầu phát triển trở lại ở một quy mô lớn hơn. Trong đó, điều cộng đồng nhà đầu tư đánh giá cao nhất là thị trường đã mở rộng cửa cho các dự án ngoại”, ông Tareq Muhmood, Giám đốc điều hành Ngân hàng ANZ Việt Nam, nói.

Mặc dù tín hiệu đang cho thấy thị trường BĐS đang ở quỹ đạo đi lên, nhưng nhiều chuyên gia cũng cảnh báo rằng nếu Việt Nam không xử lý tốt các khiếm khuyết vốn có của thị trường, thì quỹ đạo này có khả năng sẽ đi theo hướng ngược lại.

Quan điểm của một số chuyên gia kinh tế cho rằng, trong giai đoạn tới, thị trường BĐS Việt Nam vẫn là kênh làm ăn hiệu quả nhất mà các nhà đầu tư nước ngoài nhìn nhận. Tuy nhiên, vấn đề nổi bật nhất là việc thực thi cải cách thủ tục hành chính liên quan đến đất đai sẽ diễn ra như thế nào, có đúng lộ trình mà Chính phủ vạch ra hay không.

Theo đó, Việt Nam đưa ra các quy hoạch với tầm nhìn chỉ 20 hay 30 năm, cao nhất cũng chỉ 40 năm nhưng thiếu lộ trình thực hiện cụ thể, không có kế hoạch rõ ràng. Tiếp đến là DN chạy theo phong trào mà không chọn đúng phân khúc, tạo ra cơ cấu sản phẩm mất cân đối, hệ thống tài chính BĐS yếu kém, không có một dòng tiền mới nào thay thế mà chỉ phụ thuộc mỗi vào ngân hàng.

Cơ hội nào cho DN khởi nghiệp?

“Cũng còn phải kể thêm là DN kinh doanh BĐS yếu năng lực nhưng thích tô hồng, giá nhà cao hơn thu nhập thực tế của người dân, thủ tục hành chính quá nhiêu khê, cơ chế chính sách ưu đãi không đủ hấp dẫn DN tham gia đầu tư… Đây chính là những điểm yếu lớn trên thị trường Việt Nam”, ông Cosimo Jencks, Giám đốc Bộ phận phát triển DN, BĐS thương mại thuộc Tập đoàn HongKong Land, cho biết thêm.

“Nhiều ông không có năng lực tài chính cũng nhảy vô làm dự án, rồi cầm tiền của dự án này đi đầu tư dự án khác. Vốn đầu tư chỉ có được từ hai nguồn là ngân hàng và huy động người mua, nhưng khi các kênh này bị tắt thì DN cũng thoái lui luôn. Sắp tới bằng các quy định chặt chẽ về vốn pháp định trong kinh doanh BĐS của Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, những tay chơi nghiệp dư sẽ phải biết chấp nhận rút khỏi thị trường. Ai có năng lực thì làm và tuyệt đối hạn chế chuyện đầu tư trái ngành”, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, thừa nhận.

Tuy nhiên, vấn đề vốn pháp định này trong cộng đồng doanh nghiệp BĐS vẫn còn khá nhiều tranh cãi. Có ý kiến cho rằng phải siết chặt như thế thì thị trường mới minh bạch và “sạch sẽ”, nhưng cũng có người cho rằng quy định đó sẽ hạn chế năng lực kinh doanh của một lớp doanh nghiệp mới.

Ông Đoàn Chí Thanh, Tổng Giám đốc Công ty CP Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, cho biết trong Luật Kinh doanh BĐS trước đây, hễ doanh nghiệp nào muốn bước vào ngành này đều gặp nhiều khó khăn vì khi xin phép kinh doanh hễ có chữ nào liên quan đến đầu tư BĐS hay địa ốc trong giấy phép đều buộc phải có vốn pháp định là 6 tỷ. Trong khi đó, luật sửa đổi ra đời lại quy định vốn pháp định đến 20 tỷ, có khi lại lên đến 50 tỷ. Điều quan trọng ở đây là mỗi doanh nghiệp BĐS sử dụng dòng tiền như thế nào.

“Như vậy, chúng ta đang kiểm soát các doanh nghiệp bằng vốn pháp định. Trong khi nền kinh tế chúng ta đang phát triển theo hướng kinh tế thị trường, vì thế không thể “bóp chặt” doanh nghiệp bằng cách đấy”, ông Thanh nói.

Theo đó, điều này nếu như không muốn nói là chúng ta đang cào bằng, tức là người giàu cũng như kẻ nghèo. Lớp trẻ mới tốt nghiệp đại học muốn bước vào con đường kinh doanh ngành BĐS thì lấy đâu ra 20 tỷ tỷ để lập nghiệp. Mặc dù Luật đã ban hành, nhưng nếu không tốt cho xã hội thì chúng ta vẫn cò thể điều chỉnh để hợp lý hơn, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các doanh nghiệp phát triển.

Đăng Khải