Dừng gói 30.000 tỷ, nhà giá rẻ "sụt hố"

Có 4.318 căn hộ mới được mở bán trong tổng số 16 dự án, giảm 18% so với Quý I/2015. Đáng kể trong số đó, 11/18 dự án thuộc phân khúc trung cấp, chiếm tới 49% trên tổng số lượng mở bán trong quý I.

Mặc dù có 4.048 giao dịch trong quý này, các giao dịch diễn ra sôi động nhưng đã có sự sụt giảm 5% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, phân khúc cao cấp và trung cấp hoàn toàn chiếm ưu thế trên thị trường với 48% và 36% thị phần.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn của CBRE Việt Nam, phân khúc giá rẻ có lượng giao dịch giảm, một phần ảnh hưởng từ thay đổi từ chính sách gói 30.000 tỷ.

“Trong đầu năm 2016, chúng ta cũng chứng kiến những dấu hiệu thay đổi chính sách liên quan đến thị trường bất động sản. Ví dụ như gói mua nhà 30.000 tỷ sắp hết kỳ hạn thực hiện. Ngân hàng Nhà nước quy định trong thông tư 11/2013: “Dù khách hàng bắt đầu ký gói 30.000 tỷ đồng từ trước 1/6/2016 nhưng nếu khoản tiền được giải ngân sau này thì sẽ theo lãi suất thỏa thuận với ngân hàng”.

Bên cạnh đó là dự thảo sửa đổi thông tư 36 có liên quan đến việc cấp tín dụng cho thị trường bất động sản, bao gồm việc giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho các khoản vay trung và dài hạn, và tăng hệ số rủi ro tài sản đối với các khoản vay bất động sản.

Bà An cho rằng Dự thảo sửa đổi nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả quản lý rủi ro trong hệ thống ngân hàng và khuyến khích dòng chảy tín dụng vào các ngành kinh tế khác. Do thị trường BĐS được coi là đã và đang trên đà phục hồi với nguồn cung và giá tăng trưởng trở lại, việc sửa đổi này cũng nhằm dỡ bỏ một số hỗ trợ cho ngành được đưa ra trong giai đoạn khó khăn trước đây.

“Theo hướng tích cực, quy định này giúp quản lý tốt hơn rủi ro thị trường cũng như trong hệ thống ngân hàng. Nhưng những thay đổi này, nếu được thông qua cũng sẽ gây ra những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư và người mua nhất là khi huy động vốn chủ yếu vẫn thông qua kênh tín dụng ngân hàng”, bà An cho biết.

Theo bà, với các thị trường bất động sản kinh tế phát triển hơn, các kênh huy động vốn còn có phát hành trái phiếu, huy động vốn thông qua các quỹ bất động sản. Ở Việt Nam, kênh vay vốn chủ yếu là kênh vay vốn ngân hàng. Nếu thông tư 36 có hiệu lực phải buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm các nguồn huy động vốn khác. Để làm như vậy đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản có quy trình quản trị tốt hơn, tính minh bạch tốt hơn. Các quá trình như vậy nên thực hiện trong một thời gian triển khai ngay lập tức.

Về mức giá, một số dự án có vị trí tốt với nhiều vượt trội trong tiện ích cũng như cơ sở vật chất đã răng giá bán. Tuy nhiên, xét về bình quân thị trường, chỉ có giá sơ cấp của các dự án phân khúc trung cấp tăng 2,9%. Đối với phân khúc cao cấp và bình dân, giá sơ cấp giảm 0,3% và 7,8%.

Phân khúc cao cấp, trung bình và bình dân có sự cải thiện nhưng phân khúc hạng sang lại sụt giảm so với quý trước do một số dự án bị mất giá theo thời gian.

Theo bà An, thực chất giảm giá như vậy là do nguồn cung dồi dào, người mua nhà có nhiều lựa chọn hơn. Cho nên, các chủ đầu tư dự án không thể tăng giá sản phẩm mà cần giữ giá ổn định, thậm chí có trường hợp phải giảm giá nhất định để có thể hu hút khách hàng.

Cũng theo CBRE, trong những quý tiếp theo, phía Tây và Tây Nam thành phố là nơi có nguồn cung lớn nhất, chiếm tới 75% của cả thị trường. Ngoài ra, quận Ba Đình sẽ có thêm 3 dự án thuộc phân khúc hạng sang, cung cấp 488 căn hộ.

“Với nguồn cung lớn và nhiều giao dịch được thực hiện, liệu thị trường có bị chững lại hay không sau sự phát triển nhanh của thị trường nhà đất năm 2015?”

Trả lời câu hỏi này, bà Nguyễn Hoài An cho rằng, năm 2015, nguồn cung dồi dào, nhiều dự án BĐS cũng đã tăng giá nhưng tổng cả thị trường thì mức giá tăng là hợp lý. Thị trường chưa có cơ sở để tăng trưởng nóng, càng chưa có bong bóng. Hiện nhiều công cụ chính sách để kiểm soát tốt hơn về cung tín dụng cho bất động sản nên càng không lo về bong bóng bất động sản. Hơn nữa, khi thị trường BĐS ấm lên, chuyên nghiệp lên thì nó có khả năng tự vận hành, không cần dự vào hỗ trợ ưu đãi tín dụng nữa, thay vào đó là có nhiều kênh khác để huy động vốn.