Mù mờ phân hạng chung cư

Theo dự thảo thông tư, đối tượng phân hạng là nhà ở thương mại. Nhà chung cư được đánh giá và phân thành 3 hạng(A,B,C) theo 4 nhóm tiêu chí bao gồm, nhóm  tiêu chí về quy hoạch và kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; mức độ và chất lượng hoàn thiện; chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung cư.

Nhà hạng A là các chung cư cao cấp, tổng điểm từ 95 - 100 điểm và đảm bảo điểm số tối thiểu của cả 4 tiêu chí. Hạng B có tổng điểm từ 80 điểm trở lên. Hạng C là những tòa nhà thông thường, được xây dựng phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành.

Mục tiêu của việc phân hạng là đưa hoạt động quản lý nhà chung cư ngày càng chuyên nghiệp, hạn chế tranh chấp, kiện tụng. Về công tác thực hiện, Sở Xây dựng hoặc các địa phương có thể giao cho các hội nghề nghiệp chấm điểm từng tiêu chí rồi cộng tổng lại để xếp hạng. Thời hạn quyết định công nhận hạng nhà chung cư có hiệu lực 5 năm.

Sáng nay (23/1), Bộ Xây dựng và một số sở ngành Tp.HCM đã tổ chức hội thảo lấy ý kiến về dự thảo thông tư trên. Tại đây, đa số các ý kiến của đại biểu đều cho rằng những nội dung và quy định trong dự thảo này vẫn còn khá rối rắm, chưa xác định rõ đâu là việc cần phải làm đầu tiên, chưa tạo được sự đồng thuận cao trong cộng đồng doanh nghiệp địa ốc...

Ông Nguyễn Thanh Hải - trưởng phòng quản lý nhà và công sở Sở Xây dựng Tp.HCM - cho biết các tiêu chí nên thu gọn lại, không nên “ôm” nhiều thứ sẽ làm cho cả nhà nước và doanh nghiệp đều rối, không chừng sẽ không khác với các quy định đã có trước đây.

"Chúng ta vẫn chưa làm rõ thế nào là tuổi thọ cao, thế nào là vật liệu cao cấp, và vô vàn các vấn đề khác liên quan đến chung cư…​Cái khó nhất là tiêu chí, viết ra rất dễ nhưng làm thực tế: kiểm định, xác định có đúng đạt chuẩn với tiêu chí là thực tế hay không mới là vấn đề", ông Hải nói.

Nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng nêu thắc mắc về việc cơ quan chức năng công nhận xếp hạng chung cư sẽ thực hiện sau khi hoàn thành dự án hay lúc công bố bán. Bởi thực tế, việc phân hạng quyết định giá bán. Mặc dù khi bán chủ đầu tư rao bán hạng A nhưng khi nhận nhà thì chất lượng thực tế không đúng như vậy. Còn những tiêu chí liên quan như khoảng cách từ dự án với hệ thống giao thông công cộng là trên 500 m đạt 1 điểm, vậy, nếu cách 1.000m vẫn được chấm 1 điểm hay sao? Song song đó, các tiêu chí của dự thảo này muốn đi vào cuộc sống cần làm rõ hơn nữa bởi vì còn nói khá chung chung.

Bên cạnh đó, tiêu chí tiện ích chất lượng cũng phải là điều để phân hạng. Vấn đề dịch vụ tuỳ theo hạng chung cư mà có mức độ khác nhau. Ví dụ như vấn đề an ninh, nếu chỉ nói có camera thì được xét hạng A, vậy có hợp lý không?

Còn theo góp ý của đại diện Phát Đạt, ngoài các tiêu chuẩn an toàn thì cần làm rõ thêm nhiều tiêu chí về khoảng cách giữa các dự án chung cư, vấn đề kích thước căn hộ cũng nên chiếu theo quy định của Luật Nhà ở và các văn bản dưới luật. "Bởi vì, nếu như trong 1 dự án có 50% căn hộ có 2 phòng ngủ, còn 20% có 3 phòng ngủ thì có được phân hạng không. Đối với yêu cầu tiêu chí thang máy nhanh thì nên đưa ra cụ thể như nhanh bao nhiêu giây/phút.

"Xác định tiêu chí là liên quan đến quyền lợi cho người tiêu dùng. Nếu vậy thì việc phân hạng là bắt buộc nhưng có thể trước mắt chưa làm được chúng ta cần nghiên cứu kỹ thêm chứ đừng vội vàng áp thực hiện. Nên đưa ra các tiêu chí thực chất, như việc xây dựng không phép sẽ không được công nhận thì có thể không được người tiêu dùng chấp nhận", một đại diện của công ty Vivaland nói thêm.

Cũng theo vị này, hiện luật quy định sau khi xây dựng, chủ đầu tư bàn giao nhà cho ban quản trị nhà chung cư. Vậy khi bàn giao xong thì chất lượng có còn giữ được hay không? Như vậy, khi xây dựng chủ đầu tư đăng ký hạng chung cư mà họ sẽ xây dựng và bán ra thị trường. Đây cũng là tiêu chí để chủ đầu tư xác định giá bán hàng, nhưng một vấn đề xảy ra là sau khi bàn giao thì khách hàng phản ánh nói chất lượng không đạt đúng với hạng, thì chủ đầu tư phải bồi thường sao?

Do vậy, dự thảo này cần xây dựng chi tiết hơn. Chủ đầu tư họ chịu trách nhiệm phần thiết kế cảnh quan khi còn quản lý nhưng khi bàn giao cho ban quản trị thì trách nhiệm của ban quản trị.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thì khẳng định rằng đây là việc liên quan đến quyền lợi của các bên liên quan đến dự án bất động sản, không phải chuyện của nhà nước. Nếu như doanh nghiệp nào cần công nhận chất lượng thì thực hiện, theo quyền tự nguyện, không bắt buộc.

Tuy nhiên, cũng theo ông Khởi, hiện cái khó là thời điểm nào dể xác định xếp hạng chung cư. Đây là cái khó, còn nếu xác định ngay sau khi xong móng thì không thể xác định được. Giống như khách sạn, dựa trên tiêu chí chất lượng phòng ở, mỗi hạng sao thì chất lượng khác nhau nên dễ dàng xếp hạng sao.

"Nếu không làm kỹ thì sau khi có Thông tư hướng dẫn thi hành lại phát sinh thêm nhiều vấn đề bất hợp lý, lúc đấy chúng ta bắt tay làm lại sẽ phát sinh thêm kinh phí thì không tốt", ông Khởi nói.