"Ông lớn" BĐS khu công nghiệp Đồng Nai ôm tồn kho "khủng" chờ thời

Hiện nay Tín Nghĩa Corp thuộc dạng “ông lớn” tại Đồng Nai với 11 công ty con và 10 công ty liên doanh liên kết, doanh số hàng năm đạt khoảng 10.000 tỷ đồng, thuộc tốp 100 doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam. Năm 2014, Tín Nghĩa được xếp hạng thứ 122 trong tốp 500 doanh nghiệp tăng trưởng nhanh nhất giai đoạn 2009-2014.

Cụ thể, Tín Nghĩa đang có gần 736 ha đất khu công nghiệp (KCN) tập trung tại KCN Nhơn Trạch 3, KCN Tân Phú và KCN Biên Hòa. Đối với 1,390 ha đất công ty đang triển khai dự án đầu tư, chủ yếu như hơn 200 ha đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng tại KCN An Phước, 823 ha đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN Ông Kèo, 130 ha khu đô thị - du lịch xã Đại Phước, 51 ha khu trung tâm dịch vụ phục vụ KCN Nhơn Trạch và 35 ha kho xăng dầu và bến chuyên dùng xăng dầu huyện Nhơn Trạch…

Ngoài ra, doanh nghiệp này cũng có gần 81 ha đất đang triển khai công tác đền bù, bồi thường: 40 ha cảng tổng hợp tại huyện Nhơn Trạch hay 20 ha đất tại mỏ sét gạch ngói Vũng Gấm 1 và hàng chục dự án khu dân cư quy mô lớn khác…

Theo báo cáo tài chính quý 3/2015, giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp nay vẫn còn trên 443 tỷ đồng. Trong đó, đáng kể nhất là dự án Khu đô thị Đông Sài Gòn với tổng vốn đầu tư được công bố lên tới 6 tỷ USD, đến nay cũng chỉ là một bãi đất hoang vu. Ngoài ra, hiện nay số nợ phải trả của Tín Nghĩa đã vượt quá con số 4.000 tỷ đồng, nợ dài hạn cũng ngót nghét gần 3.000 tỷ đồng.

Được quy hoạch trên diện tích 942ha, nằm ở vị trí trung tâm của Khu đô thị mới Nhơn Trạch, dự án Đông Sài Gòn từng được ví như "thiên đường nghỉ dưỡng" cuối tuần của người dân khắp nơi. Các báo cáo tài chính của doanh nghiệp này cho thấy, tính đến nay, số tiền đầu tư vào khu đô thị này đã lên tới gần 1.000 tỷ đồng.

Theo ghi nhận của chúng tôi, dù được chính thức khởi công từ tháng 8/2009, đến nay đã gần 10 năm, nhưng hiện dự án Đông Sài Gòn mới được chủ đầu tư khởi công phần hạ tầng khu vực phía bắc đường 25B với diện tích 350ha, các hạng mục chính gần như chưa khởi động. Hiện tổng thể mặt bằng của dự án chỉ là bãi đất trống, chưa có bất kỳ công trình nhà ở nào. Điểm chung của các dự án kể trên là đều sử dụng diện tích đất rất lớn, chủ yếu là đất nông nghiệp dẫn tới lãng phí rất lớn nguồn tài nguyên đất đai.

Tuy sở hữu quỹ đất lớn để đầu tư và kinh doanh bất động sản KCN nhưng trong suốt giai đoạn từ 2011 đến 2015 thì lĩnh vực này không phải là nguồn thu chủ đạo cho Tín Nghĩa. Thay vào đó, mảng xuất khẩu cà phê của Tín Nghĩa trong 5 năm qua chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu doanh thu, với mức 50%; tiếp đến là doanh thu nhập khẩu thức ăn gia súc (TAGS). Còn doanh thu từ kinh doanh hạ tầng KCN chỉ bắt đầu xuất hiện từ năm 2014 với giá trị cũng khá nhỏ, chỉ 88 tỷ đồng.

Ngày 01/04 tới, Tín Nghĩa sẽ đấu giá 14.9 triệu cổ phần với mức giá khởi điểm 10,200 đồng/cp. Tín Nghĩa kỳ vọng sẽ thu về tối thiểu 152 tỷ đồng từ đợt IPO và vốn điều lệ của Tín Nghĩa sẽ đạt 1,558 tỷ đồng. Lượng cổ phần IPO tương đương 9.56% vốn điều lệ công ty.

Sau khi thực hiện IPO, Tín Nghĩa vẫn tiếp tục phát triển bốn lĩnh vực trọng điểm là đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN, kinh doanh xăng dầu, xuất khẩu và dịch vụ logistics.

Trong kế hoạch "rót" vốn đầu tư vào các dự án hiện hữu và mới giai đoạn 2016-2020, Tín Nghĩa dự kiến sẽ đầu tư thêm 5.400 tỷ đồng cho 2 KCN, 1 tổng kho và 1 dự án cảng tổng hợp. Các dự án BĐS lớn khác, như Đông Sài Gòn hay một vài khu dân cư tại Nhơn Trạch đều vắng bóng trong kế hoạch đầu tư vốn của doanh nghiệp này.