“Sao lại phải siết tín dụng vào bất động sản”

TS. Nguyễn Trí Hiếu

Chuyên gia tài chính

306 bài viết

• Việc can thiệp tỉ giá bằng cách bán ngoại tệ ra thị trường cần cẩn trọng, vì đây là con dao 2 lưỡi trong bối cảnh dự trữ ngoại tệ của Việt Nam đang ở xung quanh 3 tháng nhập khẩu - ngưỡng an toàn
  Tại: Tìm cách hạ nhiệt tỷ giá

Đó là ý kiến của một số chuyên gia kinh tế uy tín khi trao đổi với chúng tôi về các nội dung sửa đổi Thông tư 36 liên quan đến việc siết tín dụng cho vay trung và dài hạn đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận nhiều ngày qua.

"Siết cái gì, siết như thế nào thì phải làm rõ"

(TS. Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng)

Với nội dung sửa đổi như thế này thì có thể nói là rất khó để xem xét nó ảnh hưởng thế nào được. Còn đối với riêng bất động sản, bao gồm nhiều loại hình bất động sản khác nhau do đó phải xem xét tín dụng ở các góc độ khác nhau mới làm rõ được vấn đề.

Hiện nay một số loại hình như căn hộ phổ thông, bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch… cũng đang rất đắt khách vậy thì tại sao lại phải siết lại?

Thậm chí bây giờ loại hình căn hộ cao cấp cũng bán tốt, nhu cầu mua khá lớn, nhiều người còn muốn mua thêm để cho thuê. Tôi nghe nhiều người nói, nhiều báo cáo về bất động sản cũng đề cập đến việc dân ở Hà Nội còn vào tận TP.HCM mua các căn hộ cao cấp đắt tiền để cho thuê.

Họ hướng đến đối tượng là người nước ngoài, chuyên gia sang đầu tư và làm việc tại Việt Nam với thu nhập từ cho thuê khoảng vài nghìn đô la mỗi tháng. Trong khi đó, các báo cáo có nêu rõ, thị trường căn hộ cao cấp cho thuê này cũng cho thấy nhiều tín hiệu khá tốt, vậy tại sao lại phải siết tín dụng bất động sản?

Thế cho nên, nói siết tín dụng thì phải nói rõ siết cái gì và siết ở đâu, siết bên cung hay bên cầu hay siết cái gì thì cũng đều không rõ!

Bởi vì thị trường bất động sản nó phát triển không đồng đều trên cả nước, những nơi khác thì tôi không rõ nhưng Hà Nội và TP.HCM thì rõ ràng bất động sản đang phát triển tốt.

Cho nên, nói một câu là “siết” thì ngay cả với Ngân hàng Nhà nước lúc này mà nói thì đây không phải là lúc thị trường bất động sản suy thoái để mà siết lại, mà có phân khúc nào đó gặp khó hoặc khu vực nào đó mà cầu không lớn thì có thể siết lại hoạt động cho vay bất động sản.

"Tín dụng vào bất động sản sẽ bị thắt chặt rất mạnh"

(Ông Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia tài chính ngân hàng)

Đối với 2 điều khoản tác động nhiều nhất tới bất động sản là tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn bị kéo xuống từ 60% còn 40%; nó sẽ siết lại tín dụng nói chung chứ không chỉ bất động sản. Nó sẽ kéo hoạt động cho vay xuống.

Cá nhân tôi thì đồng ý với việc kéo tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn xuống, thậm chí nên kéo về mức 30% như trước đây. Cách đây hơn 1 năm khi Ngân hàng Nhà nước quyết định nâng tỷ lệ này từ 30% lên 60% như hiện nay khi đó tôi cũng đã có ý kiến phản đối.

Bởi vì lý do thanh khoản rất quan trọng, một ngân hàng mà dùng tới 60% vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn thì các ngân hàng sẽ rất dễ bị thanh khoản, rất nguy hiểm. Việc kéo tỷ lệ này xuống theo tôi cho là hợp lý.

Còn đối với bất động sản, chắc chắn việc kéo tỷ lệ này xuống sẽ ảnh hưởng mạnh tới thị trường bất động sản nói chung. Bởi vì trong các tháng đầu năm 2016 này, các ngân hàng vẫn tiếp tục rót vốn vào bất động sản mà chủ yếu là vốn trung và dài hạn thành ra khi nguồn vốn ngắn hạn bị siết lại sẽ ảnh hưởng nhất định tới thị trường.

Đối với quy định về hệ số rủi ro tăng lên tới 250% ta có thể hiểu thế này, một ngân hàng có 100 đồng, trong đó có 9 đồng vốn chủ sở hữu, nếu muốn giữ tỷ lệ an toàn vốn là 9% thì trong trường hợp hệ số rủi ro là 100% ngân hàng này sẽ có quyền cho vay tối đa 100 đồng.

Khi hệ số rủi ro tăng lên 100%, nếu ngân hàng vẫn giữ tỷ lệ an toàn vốn 9% thì 100 đồng chỉ có thể cho vay tối đa 67 đồng. Tương tự như vậy, khi hệ số rủi ro tăng lên 250% thì 100 đồng chỉ có thể cho vay tối đa được 40 đồng. Điều này nó sẽ thắt chặt lại tín dụng bất động sản rất mạnh.

Đề nghị chưa sửa đổi Thông tư 36

(Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM)

HoRea đề nghị chưa sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 của Ngân hàng Nhà nước trong thời điểm hiện nay, bởi các lý do sau đây:

Thông tư 36/2014/TT-NHNN mới được triển khai thực hiện được 1 năm và đang phát huy tác dụng tích cực đến nền kinh tế và góp phần củng cố đà phục hồi và tăng trưởng của thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho người dân an cư lạc nghiệp nên cần được tiếp tục thực hiện.

Các chỉ số ổn định kinh tế vĩ mô, tăng trưởng, kiểm soát lạm phát đang được giữ vững. Chưa có nguy cơ xảy ra "bong bóng" bất động sản trong năm 2016 nếu nhà nước có những biện pháp hiệu quả khi xuất hiện hiện tượng đầu cơ như: Thuế chống đầu cơ; Sử dụng công cụ tín dụng; Sử dụng công cụ quy hoạch, kế hoạch về sử dụng đất, quy hoạch phát triển không gian đô thị, phát triển các dự án nhà ở để điều tiết thị trường bất động sản.

Trong trường hợp bình thường như hiện nay, HoRea đề nghị thực hiện theo phương án 1. Nhưng trong trường hợp Ngân hàng Nhà nước có những nguồn thông tin dẫn đến yêu cầu bắt buộc phải sửa đổi, bổ sung Thông tư 36/2014/TT-NHNN thì HoRea có đề xuất phương án 2.

Cụ thể, sửa đổi, bổ sung khoản 5 điều 17 Thông tư 36/2014/TT-NHNN như sau: Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa như sau: Ngân hàng thương mại 50%; Chi nhánh ngân hàng nước ngoài 50%.

HoRea đề nghị xếp "Các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản" vào "Nhóm tài sản có hệ số rủi ro 150%" như đã quy định tại Thông tư 36/2014/TT-NHNN.

Để đảm bảo hiệu quả và an toàn nguồn vốn tín dụng vào thị trường bất động sản, HoRea đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại ngoài các biện pháp truyền thống, cần quan tâm thực hiện các giải pháp như: Coi trọng việc đánh giá tính khả thi của dự án phát triển bất động sản, uy tín thương hiệu và tài sản đảm bảo của chủ đầu tư. Coi trọng việc quản lý, kiểm soát dòng tiền cho vay được sử dụng đúng mục đích, hiệu quả, an toàn và cần giám sát tài sản đảm bảo từ bất động sản hình thành trong tương lai.