Thị trường bất động sản bắt đầu có sự lệch pha

Tóm tắt

- HoREA nhấn mạnh rằng thị trường hiện đang có sự phát triển không đồng đều. Việc này thể hiện ở chỗ, đang có sự tăng trưởng rất mạnh trong phân khúc bất động sản cao cấp, nhưng lại đang thiếu nguồn cung và sản phẩm trong phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, có giá bán hợp túi tiền của người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị.

Các phân khúc thị trường BĐS dồi dào dự án chào bán, tâm lý của người mua nhà đầu tư đang cao nên tỷ lệ hấp thụ khá tốt. Báo cáo hoạt động 6 tháng đầu năm 2015 của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) nhận định, đà hồi phục của thị trường BĐS đầu năm đang được tăng cường, đến nay sự phục hồi này không thể đảo ngược.

Tuy nhiên, HoREA nhấn mạnh rằng thị trường hiện đang có sự phát triển không đồng đều. Việc này thể hiện ở chỗ, đang có sự tăng trưởng rất mạnh trong phân khúc bất động sản cao cấp, nhưng lại đang thiếu nguồn cung và sản phẩm trong phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, có giá bán hợp túi tiền của người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị.

Chẳng hạn, chỉ với ba dự án cao cấp như Vinhomes Central Park (quận Bình Thạnh), Masteri Thảo Điền và Sala (khu Đông) sắp cho ra thị trường gần 20.000 căn hộ cao cấp. Trong khi đó, các sản phẩm nhà giá hợp túi tiền trên thị trường chỉ được đến trên đầu ngón tay!

Nhìn nhận của nhiều chuyên gia kinh tế trong lĩnh vực BĐS cho thấy, trong 3 năm trở lại đây,  dòng vốn FDI có xu hướng chuyển dần sang ngành BĐS. Trong đó, dự án nhà ở cao cấp vẫn là điểm đến nhiều nhất của dòng vốn ngoại này. Điều này cho thấy thị trường đã bắt đầu xuất hiện sự lệch pha, không chỉ trong cung – cầu mà ở cả từng phân khúc thị trường.

Dự báo của HoREA cho thấy, do nguồn cung trên thị trường BĐS thành phố từ nửa cuối năm 2015 đến năm 2017 dự kiến sẽ tăng mạnh, đón nhận thêm khoảng 59.200 căn hộ mới của 90 dự án hiện có và các dự án dự kiến sẽ triển khai, trong đó có rất nhiều dự án bất động sản cao cấp.

Chỉ ra nguyên nhân trên, theo ý kiến một chuyên gia phân tích, tính cạnh tranh của thị trường BĐS Việt Nam hiện còn thấp, nhất là đối với thị trường sơ cấp. Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dư án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định khá rõ ràng trong một số văn bản quy phạm pháp luật, nhưng việc áp dụng trong thực tiễn vẫn còn nhiều bất cập, thiếu giám sát của cơ quan quản lý liên quan. Chính những điều này đang dẫn đến việc cạnh tranh không lành mạnh trong việc thu hút vốn vào lĩnh vực BĐS tại các địa phương có tiềm năng.

“Điều mà tôi lo lắng là các chủ đầu tư đang quay lưng với nhà ở xã hội. Do đó, để câu trả lời cho vấn đề này không phải ngắn. Chúng ta không tái cấu trúc thị trường BĐS mà là tập trung lại. Hãy chú ý rằng 90% dân cư không có khả năng sống tại quận 2 hay quận 7 với mức giá hiện tại. Do đó, Chính phủ Việt Nam cần tạo điều kiện cho người dân có thu nhập thấp tiếp cận tốt các nguồn vốn vay ưu đãi để mua nhà giá rẻ. Chúng ta cần phải quan tâm đến những người không có đủ diều kiện mua nhà”, ông Marc Towsend, Tổng Giám đốc công ty TNHH CBRE Việt Nam, cho biết.

Nói về những lo ngại hiện tượng “bong bóng” BĐS có dấu hiệu trở lại trong thời gian tới, HoREA cho rằng, hiện tượng này chỉ có thể xuất hiện khi hội đủ các yếu tố sau: Nền kinh tế phát triển quá nóng;  Có sự buông lỏng chính sách tín dụng, hạ chuẩn cấp tín dụng một cách dễ dãi;  Có sự phát triển lệch pha trên thị trường BĐS, thường xảy ra tại phân khúc BĐS cao cấp;  Có sự xuất hiện của các nhà đầu cơ găm hàng, làm giá, kích động, tạo nhiều đợt sóng đẩy giá ảo trên thị trường bất động sản;  Thiếu sự can thiệp hợp lý bằng các đòn bẩy kinh tế của Nhà nước vào thị trường bất động sản.

Đối chiếu với các yếu tố nêu trên, hiệp hội này cho rằng chưa có yếu tố nào hình thành rõ rệt trong thời gian gần đây nên đưa ra nhận định chưa có nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản trong năm 2015 và 2016.