Bong bóng bất động sản ở Australia và những bài học "xương máu" từ Đài Loan và Singapore

Nhìn vào tốc độ tăng giá bất động sản chóng mặt ở Australia (tăng 19% so với cùng kỳ năm ngoái tại Sydney), không còn nghi ngờ gì khi nói rằng thị trường này đang mất kiểm soát.

Năm 2014, Cơ quan Quản lý thận trọng Australia (APRA) đã đưa ra một số biện pháp nhằm hạn chế tốc độ gia tăng cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản. Trong 3 quý, gói biện pháp này có vẻ hoạt động hiệu quả khi tốc độ cho vay giảm xuống, tuy nhiên sự thực không như những gì nó thể hiện bên ngoài.

Các khoản vay đầu tư kinh doanh bất động giảm trong khi các khoản vay cho người mua nhà để ở tăng.

Trong khi số lượng nhà đầu tư bất động sản giảm xuống, các khoản vay cho người mua nhà để ở lại gia tăng ở tốc độ chóng mặt. Dẫn đến tổng các khoản vay tăng đều đặn đến khiếp sợ.

Bởi số lượng người nước ngoài mua nhà ở Australia đã tăng lên, họ không sống ở đó nhưng lại mua với danh nghĩa mua nhà để ở. Năm 2015, trong bối cảnh lo ngại người Trung Quốc sống bên ngoài Australia đẩy giá bất động sản trong nước tăng cao, ông Joe Hockey sau này là Bộ trưởng Bộ Tài chính đã tuyên bố một cuộc "đàn áp thẳng tay" tới hoạt động mua bán bất động sản ở nước ngoài.

Tuy nhiên thị trường bất động sản dường như "mẫn cảm" với ông Hockey. Theo Credit Suisse Group AG, từ 9/2014 đến 9/2015, 25% nhà ở mới xây dựng ở New South Wales và 16% nhà ở mới xây dựng ở Victoria được mua bởi người nước ngoài, trong đó khoảng 80% đến từ Trung Quốc.

Việc một quốc gia không thể ngăn chặn được giá cả bất động sản là điều đáng lo ngại. Càng đáng lo ngại hơn khi Thống đốc NHTW Australia - Philip Lowe đã muốn thúc đẩy thị trường lao động èo uột bằng một số biện pháp kích thích tiền tệ nhưng lại có thể sẽ càng làm trầm trọng thêm tốc độ tăng trưởng các khoản cho vay thế chấp bất động sản.

May mắn là những phân tích bi quan đó hầu như không thể xảy ra. Công cụ để làm nổ tung bong bóng bất động sản của Australia khá đơn giản và đã được áp dụng ở nhiều nơi khác. Thứ mà Australia đang thiếu ở thời điểm này chỉ là ý chí chính trị và thể chế.

Giá bất động ản tại Bắc Kinh, Đài Bắc, Hong Kong, Sydney và Singapore trong 7 năm gần đây.

Đài Loan và Singapore là 2 ví dụ điển hình. Là những nơi nói tiếng Hoa giàu có, ổn định, chỉ cách Trung Quốc vài giờ bay, Đài Loan và Singapore đều bị ảnh hưởng bởi những tác động bong bóng tương tự Sydney.

Giá nhà ở Singapore đã giảm trong 14 quý liên tiếp. Chỉ số giá bất động sản tại Đài Bắc đã giảm 18 điểm so với mức 133 từ 2 năm trước. Tình hình ở Singapore đã khá hơn. Tháng trước, thành phố quốc gia này đã thông báo kế hoạch nới lỏng một số biện pháp hạn chế kiểm soát thị trường vào năm 2012 và 2013.

Điều duy nhất mà Australia không có so với Đài Loan và Singapore đó chính là những quy định cực kỳ hà khắc. Thuế bán bất động sản của Đài Loan lên tới 45%, giúp đẩy số lượng giao dịch bất động sản vào năm ngoái xuống mức thấp nhất kể từ năm 1991. Người Singapore bán bất động sản ít hơn hẳn sau chưa đầy 1 năm phải đóng thuế 12% và 15% đối với người nước ngoài. Ngay cả Hong Kong cũng đã bắt tay thực hiện một số hành động cụ thể như tăng thuế giao dịch bất động sản đối với người nước ngoài từ 15% lên 30% vào tháng 11 năm ngoái.

Giới quan sát nhận định Australia đã nhập cuộc khá muộn. Nhiều năm qua, NHTW Australia vẫn khá hoài nghi với những chính sách an toàn vĩ mô.

Biện pháp kiềm chế cho vay đầu tư bất động sản của APRA trong năm 2014 đã cải thiện một phần tình hình đó, và cùng một cơ quan đang đẩy mạnh hơn nữa. Tuần trước, phía này đã yêu cầu các ngân hàng siết chặt gói Interest Only Mortgage Loan (Cho vay chỉ thu trước lãi suất thay vì cả gốc và lãi). Theo đó chỉ có 30% các khoản vay mua nhà mới được áp dụng loại hình cho vay này, so với mức trung bình 40% trong năm năm qua.

Hiện vẫn chưa rõ những công cụ đó có giúp Australia thoát khỏi bong bóng bất động sản hay không. Dù sao thì những bài học từ các quốc gia láng giềng ở Châu Á là thứ rất đáng để chính phủ Australia học hỏi.