Cam kết lợi nhuận đầu tư condotel phải chăng là "chiêu" bán hàng của chủ đầu tư?

Thế nhưng, mới đây, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) có văn bản gửi khách hàng xin lỗi vì không thể thực hiện chi trả lợi nhuận cam kết như đã hứa trong hợp đồng ký kết là 12%/năm đối với dự án Cocobay Đà Nẵng.

Câu chuyện này đã tạo nên một “cú sốc” đối với những NĐT đầu tư vào loại hình này. Bởi với họ tin tưởng vào việc chi trả phần lợi nhuận hàng năm mà chủ đầu tư đã cam kết trong hợp đồng.

Phải chăng chỉ là "chiêu" hút khách mua?

Thực tế, thời gian gần đây rất nhiều chuyên gia trong ngành đã nói về câu chuyện cam kết lợi nhuận của BĐS nghỉ dưỡng. Sự việc lần này thêm lần nữa đặt ra những nghi ngại rõ nét hơn về loại hình BĐS vốn chưa có khung pháp lý quản lý.

Trường hợp của Cocobay không phải dự án duy nhất “vỡ trận” trong cam kết lợi nhuận với khách hàng. Trước đó, một trong những dự án condotel đình đám từng khiến khách hàng bị hấp dẫn bởi mức cam kết lợi nhuận lên đến 15%/năm là khách sạn Bavico Nha Trang (số 2 Phan Bội Châu, TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa).

Tuy nhiên, dự án này đã mau chóng khiến khách hàng vỡ mộng khi CĐT chỉ chi trả số tiền lợi nhuận đúng cam kết trong vài tháng đầu, còn sau đó xin giảm từ 15%/năm xuống 8%/năm.

Còn việc Công ty Thành Đô chấm dứt việc chi trả lợi nhuận 12%/năm như đã cam kết trong hợp đồng khi mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng càng minh chứng một điều, các dự án condotel khó mà thực hiện đúng việc cam kết lợi nhuận vì khó khăn về dòng tiền đem lại từ kinh doanh căn hộ.

Từ câu chuyện này, không thể đổ lỗi hoàn toàn cho CĐT, nhưng rõ ràng đây là một cú sốc đối với các NĐT khi mà họ luôn tin tưởng rằng, lý do để họ bỏ tiền vào loại hình BĐS này là lợi nhuận đúng như CĐT cam kết.

Nhiều người đặt vấn đề, phải chăng cam kết lợi nhuận đầu tư condotel chỉ là một chiêu thức bán hàng?

Liên tiếp những cú sốc đến với thị trường BĐS nghỉ dưỡng đã phần nào ảnh hưởng đến tâm lý chung của người mua

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Savills đã từng phân tích về câu chuyện lợi nhuận condotel. Theo ông Hiển, thời điểm bùng nổ condotel từ khoảng thời gian 2014-2018, khá nhiều chủ đầu tư dự án BĐS nghỉ dưỡng lựa chọn phương thức cam kết lợi nhuận để thu hút NĐT. Hầu hết các dự án trên thị trường đều đưa ra mức cam kết lợi nhuận dao động phổ biến khoảng 8%-12%/năm trong vòng 5-10 năm.

Thế nhưng, thực tế hai năm qua đã có rất nhiều nhà đầu tư rơi vào cảnh “dở khóc dở cười” khi đến hạn chủ đầu tư không trả lãi như cam kết, hoặc chậm trả lãi, kéo dài thời gian trả lãi khiến NĐT bị chôn vốn.

“Việc cam kết lợi nhuận chỉ là hình thức câu khách của CĐT. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro, thậm chí cam kết lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn. Đáng nói, những chủ đầu tư cam kết lợi nhuận cao thường là những đơn vị chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng. Khi ký hợp đồng, họ có thể hứa hẹn rất nhiều nhưng khi đến hạn đều khó thực hiện như đã cam kết”, ông Hiển khẳng định.

Cũng theo một số chuyên gia, trước bối cảnh nguồn cung condotel gia tăng ở các thị trường du lịch thì mức cam kết lợi nhuận 8-12%/năm rất khó để CĐT thực hiện. Condotel mọc lên quá nhiều trong thời gian ngắn nhưng không có thực chứng về hiệu quả sinh lời. Ngay cả những khu vực rất thuận lợi về phát triển du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc cũng rất hiếm có condotel nào hoạt động thành công như cam kết. Quảng cáo của CĐT rất hấp dẫn nhưng tất cả đều dở dang.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, đa số CĐT cam kết mức lợi nhuận 8-10%, cá biệt có 12-15%/năm. Tuy nhiên, lợi nhuận thực tế từ cho thuê condotel thấp hơn mức cam kết của CĐT và có xu hướng suy giảm trong những năm gần đây.

Ở giai đoạn đầu đầu tư condotel rơi vào khoảng 7-9% và gần đây giảm còn khoảng 6-7% bởi nguồn cung condotel tăng trưởng mạnh trong những năm gần đây, có địa phương năm sau tăng gấp đôi năm trước, chưa kể vấn đề lấn cấn pháp lý cũng tác động đến hiệu suất đầu tư của loại hình này.

Thực tế cho thấy, trên thị trường vẫn xuất hiện khá nhiều dự án đang giữ mức cam kết lợi nhuận khủng nhưng không có cơ sở đảm bảo. Nhiều chuyên gia khuyến cáo rằng việc cam kết trên sẽ khó thực hiện bởi không ai biết sau thời gian cam kết sẽ xảy ra những vấn đề gì? Không ai biết trước sản phẩm đó sẽ được vận hành ra sao, đơn vị nào quản lý và có tiềm năng thu lợi nhuận như mong muốn hay không.

Có chăng, những con số cam kết ban đầu với NĐT chỉ là cách để NĐT hút khách mua đến với dự án, còn tính toán những con số đó với thực tế thị trường thì rất ít NĐT làm được. Đây cũng chính là lý do mà nhiều NĐT đi “dang dở” trên con đường cam kết lợi nhuận với khách hàng của mình, tạo nên những cú sốc mà bản thân NĐT không lường trước được, đồng thời tạo nên những khoảng cách/rào cản nhất định trong tâm lý của người mua với loại hình BĐS này.

Đâu mới là con đường đi dài lâu?

Thực tế thì, hình thức condotel đã phát triển mạnh mẽ tại thị trường BĐS Việt Nam khoảng 3 năm nay, nhưng đến nay Bộ Xây dựng vẫn chưa đưa ra được quy chuẩn cho loại hình căn hộ này.

Nhưng không thể phủ nhận, các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel có ưu điểm là đáp ứng nhu cầu đa dạng: Vừa có thể dùng để nghỉ dưỡng, khai thác cho thuê và vừa tích lũy tài sản. Tuy nhiên, những ảnh hưởng liên quan đến lợi nhuận đã phần nào ảnh hưởng đến uy tín của thương hiệu CĐT và tâm lý chung của thị trường.

Theo các chuyên gia, lợi nhuận không nên chỉ là yếu tố duy nhất mà NĐT quan tâm để “xuống tiền”. Vì ngoài lợi nhuận thì các yếu tố như vị trí địa lý, tiềm năng phát triển, uy tín CĐT trong quản lý - vận hành sẽ song hành cùng câu chuyện lợi nhuận của CĐT trong dài hạn.

Theo các chuyên gia, lợi nhuận không nên chỉ là yếu tố duy nhất mà NĐT quan tâm để “xuống tiền” với BĐS nghỉ dưỡng

Một số chuyên gia trong ngành từng phân tích, condotel chỉ thành công ở những nơi CĐT có năng lực quản lý, điều hành khách sạn mới có khách du lịch và tạo được lợi nhuận. Nếu người mua lại chỉ dựa vào cam kết sinh lời của CĐT thì chưa đầy đủ trong câu chuyện mua BĐS nghỉ dưỡng.

Theo đó, vấn đề quản lý, vận hành dự án đang được xem là yếu tố quyết định nhiều đến lợi nhuận của NĐT BĐS nghỉ dưỡng. Bởi theo ông Dương Đức Hiển, bản thân CĐT dấn thân vào lĩnh vực này phải uy tín, kinh nghiệm dày dặn trên thị trường và tìm được đơn vị quản lý, vận hành tốt cho tài sản không bị xuống cấp theo thời gian.

“Rất nhiều lần tôi khuyên các NĐT phải chú ý đến chủ đầu tư là ai, đã có kinh nghiệm trong lĩnh vực này chưa, đã có kinh nghiệm trong việc quản lý vận hành BĐS nghỉ dưỡng hay chưa? Chất lượng sản phẩm họ ra làm sao? Các dịch vụ sau đó như thế nào? Ai là đơn vị quản lý vận hành? Đủ sức hấp dẫn đối với khách du lịch nước ngoài hay không. Nguồn thu dự án chỉ ổn định khi có một đơn vị quản lý, vận hành tốt”, ông Hiển từng phân tích.

Cùng quan điểm, ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư kí Hiệp hội môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, việc khai thác, lấp đầy công suất buồng phòng là rất quan trọng khi đầu tư condotel. Lợi nhuận cam kết với NĐT có đạt hay không cũng phụ thuộc phần lớn vào yếu tố lấp đầy này.

Vì thế, CĐT thay vì việc chỉ chăm chăm vào việc bán hàng và thu tiền của khách hàng về thì hãy tập trung mạnh vào vấn đề khai thác, quản lý đồng bộ dự án. Về quản lý thuê phải kết hợp với đơn vị lữ hành kéo khách đến, tức vừa quản lý vừa kết hợp du lịch sẽ tạo hiệu quả cao.

“Với các doanh nghiệp trong nước làm lĩnh vực BĐS du lịch cần kết hợp với các đơn vị nước ngoài có tên tuổi để khai thác, vận hành. Tuy nhiên, việc này chỉ hiệu quả khi chủ đầu tư giữ lại tỉ trọng lớn sản phẩm chứ không bán hết cho NĐT cá nhân. Chẳng hạn bán đi 30%, giữ lại 70% để có động lực khai thác, vận hành”, ông Hoàng chỉ ra.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cũng cho rằng, yếu tố uy tín thương hiệu của CĐT rất quan trọng trong việc quyết định đầu tư vào loại hình BĐS do CĐT đó bán. Vì vậy, khách hàng nên lựa chọn những chủ đầu tư uy tín, năng lực tài chính mạnh, bảo đảm đưa dự án về đích đúng hạn để khai thác lợi nhuận.