Câu chuyện lợi thế đất - Vì sao cần đưa vào giá trị doanh nghiệp khi Cổ phần hóa

Bài viết của bà Phan Vân Hà - Tổng giám đốc Công ty CP Thẩm định giá IVC Việt Nam

Theo Nghị định 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011 về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần, tại khoản 1 điều 14 và khoản 3 điều 31 quy định đất thuê sẽ không tính vào giá trị doanh nghiệp và lợi thế địa lý cũng không tính vào giá trị doanh nghiệp.

Với qui định này thì toàn bộ các thửa đất mà doanh nghiệp đang đi thuê gắn liền với tài sản trên đất đều không tính giá trị thửa đất vào giá trị doanh nghiệp dẫn đến rất nhiều doanh nghiệp có những thửa đất được gọi là “đất vàng” ở các khu trung tâm có lợi thế về kinh doanh thương mại đều không được tính vào giá trị doanh nghiệp trong khi thực tế là nếu như các doanh nghiệp có đất thuê mang quyền sử dụng đất thuê (hay còn gọi là quyền khai thác tài sản trên đất- sau đây gọi là QUYỀN THUÊ ĐẤT) đi góp vốn thì đều tính được giá trị QUYỀN THUÊ này

Vậy cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý nào để tính giá trị QUYỀN THUÊ ĐẤT vào giá trị doanh nghiệp?

Trên thực tế các thửa đất thuê của nhà nước đều phải được gắn với tài sản trên đất - cả khối tài sản này được gọi là BẤT ĐỘNG SẢN và cả khối bất động sản này tạo ra lợi ích kinh tế cho doanh nghiệp và giá trị của khối Bất động sản này tính toán được theo phương pháp Thu nhập. Giá trị thửa đất sẽ được tính bằng giá trị Bất động sản trừ đi giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất (Điều 4, Điều 5 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Qui định chi tiết về phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 10).

Ngoài ra, trên thị trường vẫn có những giao dịch góp vốn bằng QUYỀN thuê đất và giá trị QUYỀN thuê này được định giá bằng phương pháp Thu nhập nêu trên. Như vậy khi có giao dịch về tài sản (ở đây là tài sản vô hình) thì tài sản đó đều có giá trị và định giá được.

Có ý kiến cho rằng khi doanh nghiệp đã thuê đất và tiền thuê đất được tính căn cứ theo giá thị trường thì doanh nghiệp đâu còn lợi thế đất nữa. Về vấn đề này, với tư cách chuyên gia, chúng tôi giải thích như sau:

Theo cách tính toán tiền thuê đất hiện nay, căn cứ theo doanh thu theo thị trường thì tiền thuê đất hàng năm được tính bằng 2% giá trị thửa đất (đối với đất thương mại dịch vụ - mức áp dụng tỷ lệ thuê đất cao nhất). Như vậy nếu giá trị thửa đất là 1 tỷ đồng thì thu nhập hàng năm từ thửa đất ở đây là 70 triệu đồng (tính theo lãi suất chiết khấu tạm coi là 7% tính cho thời hạn thuê đất 50 năm - là lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng thương mại nhà nước) và tiền thuê đất phải nộp nhà nước 2% là 20 triệu đồng.

Với thu nhập 70 triệu đồng thì chi phí thuê đất phải trả chỉ là 20 triệu đồng. Như vậy chênh lệch 50 triệu đồng là thu nhập ròng của thửa đất và giá trị của khoản thu nhập ròng này (với thời hạn thuê đất 50 năm trả tiền hàng năm) là khoảng 714 triệu đồng. Như vậy không thể nói là đất thuê không tạo ra lợi thế địa lý cho doanh nghiệp.

Do vậy, để đảm bảo lợi ích của nhà nước và phản ánh đúng giá trị thực tế của doanh nghiệp, việc quy định đưa giá trị lợi thế địa lý (hay được hiểu là lợi thế quyền thuê đất) vào giá trị doanh nghiệp là điều cần thiết để tránh thất thoát tài sản nhà nước khi cổ phần hóa.