Chính sách vĩ mô có nhiều tác động đến thị trường bất động sản

Nhiều chính sách, cơ chế về tài chính, tín dụng chưa phát huy hiệu quả đã làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường.

Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng của các chính sách quản lý đất đai và chính sách tài khóa, tiền tệ. Các chính sách này giúp thanh lọc thị trường, lựa chọn các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có năng lực tài chính, hạn chế đầu cơ bất động sản sẽ khiến cho thị trường phát triển bền vững hơn. Tuy nhiên, trong thực tế, các chính sách này đã hạn chế dòng tiền chảy vào bất động sản và khiến thị trường trầm lắng thời gian qua.

Theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP ban hành ngày 13/8/2009, chủ đầu tư phải mua đất theo giá tự thỏa thuận hoặc thương lượng mức đền bù cho người đang sử dụng đất sát với giá thị trường. Không ít chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã phải đối mặt với chồng chất khó khăn và nguy cơ thua lỗ. Trong khi đó, việc phê duyệt và cấp phép đầu tư tràn lan, thiếu kiểm soát vẫn còn tồn tại, tạo nên sự hỗn loạn thông tin, dẫn đến khủng hoảng thừa các sản phẩm dưới chuẩn và thiếu những sản phẩm đạt chuẩn. Thêm vào đó, giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 30-60% so với thị trường. Điều này cho thấy Nhà nước vẫn chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường.

Nghị định 71/2010/NĐ-CP ban hành ngày 23/6/2010 và Thông tư 16/2010/TT-BXD ban hành ngày 1/9/2010 khiến chủ đầu tư và người mua đều e ngại, đặc biệt về tính pháp lý của giao dịch dưới hình thức hợp đồng góp vốn. Theo đó, các bên chỉ được ký hợp đồng ủy quyền công chứng quyền sử dụng, bán, cho thuê khi nhà đã xây xong và mỗi người chỉ được sở hữu một nhà trong mỗi dự án. Nghị định này cho phép 20% số căn hộ của một dự án được bán thông qua hình thức hợp đồng góp vốn trước khi hoàn thành phần móng, nhưng sau khi phần hạ tầng cơ sở đã được khởi công. 80% căn hộ còn lại chỉ được bán sau khi phần móng đã hoàn thành, theo hợp đồng mua bán thông qua một sàn giao dịch bất động sản nhất định (và theo những điều kiện của sàn giao dịch). Phản ứng tức thời của các nhà đầu tư đối với thị trường là e ngại và chờ đợi.

Thông tư 13/2010/TT-NHNN ban hành ngày 20/5/2010 với việc nâng hệ số rủi ro đối với cho vay bất động sản tăng lên 250% từ mức 150% đã không khuyến khích ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, với việc thu hẹp tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất của ngành ngân hàng, thì việc cả chủ đầu tư lẫn khách hàng trong lĩnh vực địa ốc sẽ phải đối mặt với khó khăn thiếu vốn là một điều hiển hiện.

Chính sách tài khóa, việc thực hiện quyết liệt chính sách tài khóa thắt chặt, cắt giảm đầu tư công tác động mạnh đến thị trường tài chính nói chung và bất động sản nói riêng. Thị trường bất động sản luôn gắn liền với sự phát triển của đô thị và cơ sở hạ tầng. Do vậy, với chủ trương thắt chặt đầu tư công, trong đó có nhiều dự án xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng của Chính phủ trong năm 2011, thì chắc chắn nhiều dự án đã và đang triển khai cũng phải dừng lại. Động thái này tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Trong khi đó, phần lớn người mua trên thị trường BĐS cũng sử dụng đến đòn bẩy tài chính do bất động sản có giá trị lớn so với thu nhập của người dân Việt Nam. Việc thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt tác động đồng thời lên cả người mua và người bán trên thị trường bất động sản. Chính đặc trưng này mà những thay đổi trong chính sách tiền tệ tác động trực tiếp lên hoạt động của các doanh nghiệp BĐS và lên thị trường BĐS hiện nay. Đầu tư bất động sản cần vốn lớn và dài hạn nên những khó khăn về nguồn vốn trên là những nhân tố hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản. Kinh tế vĩ mô còn gặp nhiều khó khăn nếu tiếp tục duy trì thắt chặt tiền tệ hà khắc như hiện nay. Điều này có thể dẫn tới tình trạng kinh tế “vừa lạm phát vừa đình đốn”. Trong điều kiện đó, nhiều người dân có nhu cầu mua nhà đất thực sự đang trong tâm lý nghe ngóng, chờ đợi. Chính yếu tố này càng làm hạn chế dòng tiền vào BĐS và thị trường tiếp tục ảm đạm. Nhiều chuyên gia BĐS nhận định xu hướng thị trường trong ngắn hạn còn bi quan hơn những gì đang diễn ra.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho rằng, để thị trường BĐS vượt qua những khó khăn hiện tại, từng bước ổn định và phát triển, cần thiết phải có sự tham gia của cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân với hệ thống đồng bộ các giải pháp. Trước tiên, chính sách tiền tệ cần được vận hành chặt chẽ, linh hoạt, nhất quán, có kế hoạch phân bổ đều nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng ổn định, có chất lượng. Bên cạnh đó, tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản; tăng cường quản lý rủi ro và kiểm soát hiệu quả dòng tín dụng vào bất động sản. Đặc biệt, cần hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở nói riêng và thị trường BĐS nói chung; tiếp tục thực hiện các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, phát triển nhà ở xã hội cho thuê. Ngoài ra, cần tăng cường năng lực về vốn và hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.