Giá dịch vụ quản lý chung cư: Nhà nước vẫn phải “ra tay”

Tranh chấp tại các khu chung cư luôn là vấn đề “nóng” những năm gần đây, nhiều khu chung cư xảy ra tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại giữa chủ dự án và cư dân, trong đó mâu thuẫn về phí chung cư là một trong nhiều nguyên nhân chính.

Nhiều tòa nhà đã diễn ra tranh chấp một thời gian dài, tưởng như sẽ không thể kết thúc như The Mannor, Keangnam, Golden Westlake, 96 Định Công, 88 Láng Hạ, 57 Láng Hạ,…

Ngày 21/1/2013 Sở Xây dựng đã tổ chức Hội thảo về giá dịch vụ quản lý chung cư trên địa bàn Thành phố, nhằm tổng hợp ý kiến đóng góp cho việc hoàn chỉnh Quyết định về ban hành khung giá dịch vụ nhà chung cư trình Thành phố Quyết định trong thời gian tới.

Theo Dự thảo, giá dịch vụ quản lý chung cư trên địa bàn thành phố sẽ có khung gia mới. Cụ thể, đối với chung cư không có thang máy tối thiểu từ 450 đồng/m2 đến tối đa 4.500 đồng/m2, chung cư có thang máy tối thiểu 850 đồng/m2 đến tối đa 12.500 đồng/m2.

Khung giá này chưa bao gồm các dịch vụ cao cấp như tắm hơi, bể bơi, tennis, và các dịch vụ cao cấp khác.

“Giá trần” có hợp lý?

Cuối tháng 9/2011, Hà Nội là địa phương đầu tiên trên cả nước ban hành giá trần dịch vụ nhà chung cư, với mức cao nhất là 4.000 đồng/m2 và thấp nhất là 2.400 đồng/m2. Tuy nhiên, đến nay sau khi áp dụng, Hà Nội thừa nhận quy định về giá trần phí quản lý chung cư là “cứng”, chưa phù hợp với thực tiễn, khiến nhiều bên cố tình hiểu sai và làm sai, vì thế mức giá trần 4000 đồng/m2 có thể sẽ bị hủy bỏ.

Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư khi quản lý chung cư vẫn còn chưa công khai minh bạch trong việc quản lý giá dịch vụ, các khoản thu phát sinh từ các hoạt động quản lý, cung cấp dịch vụ cũng chưa công khai; Nhiều chủ đầu tư và người dân chưa thực hiện đầy đủ quyền và trách nhiệm của mình; Nhiều chủ đầu tư đã áp dụng giá trần để thu các hộ dân mặc dù tần suất, nội dung và chất lượng dịch vụ chưa tương xứng,…dẫn đến nhiều tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện.

Theo đại diện của Sở Tư pháp không nên áp dụng giá trần cho dịch vụ quản lý chung cư hiện nay. Bởi theo vị này, Việt Nam đã gia nhập WTO, các dịch vụ thương mại cần tôn trọng theo nguyên tắc thị trường. Áp dụng trần giá dịch vụ chung cư là biện pháp mệnh lệnh hành chính một cách “thô bạo”. Những hoạt động mang tính dân sự nên trả về cho dân sự tự điều chỉnh và tuân theo nguyên tác thỏa thuận đầu tiên.

Tại buổi hội thảo, đại diện của nhiều chủ dự án kiến nghị không nên áp dụng mức giá trần về phí dịch vụ quản lý chung cư như hiện nay. Bởi mỗi tòa nhà được xây dựng với chất lượng khác nhau, dịch vụ cung cấp khác nhau.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, chủ tịch Công ty GP Invest, cho biết tòa nhà 170 Đê La Thành công ty quản lý đến nay chưa có xảy ra tranh chấp, bởi công ty luôn minh bạch trong vấn đề tài chính về phí quản lý. Hiện nay, GP Invest có thành lập ra xi nghiệp dịch vụ quản lý tòa nhà, công ty này hoạt động không vì mục đích lợi nhuận, chỉ lấy thu bù chi. Hiện phí dịch vụ của tòa nhà là 6000 đồng/m2, sang 2013 khi các hộ dân đến ở nhiều hơn, cho thuê được nhiều hơn thì giá dịch vụ sẽ giảm xuống 5000 đồng/m2 và sẽ có thông báo cho cư dân.

Vì thế, theo ông Hiệp, để tránh xảy ra các khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp thì các chủ đầu tư cần phải công khai, minh bạch về tài chính các khoản thu về phí quản lý chung cư.

Về kinh nghiệp quản lý chung cư ở các nước trên thế giới, đại diện Savills cho biết, việc quản lý chung cư đều có quy trình chuẩn cho một tài sản cụ thể với sự đồng ý các bên, từ nhân sự, lễ tân, , bộ phận kỹ thuật, sử dụng năng lượng, sửa chữa, bảo dưỡng, vệ sinh, diện tích chung,…

Chẳng hạn như kinh nghiệm quản lý của Savills tại Singapore phải tuân theo tiểu chuẩn ISO và phải trình Chính phủ phê duyệt. Tại Singapore không áp dụng mức giá trần, không thu phí bảo trì 2% như ở Việt Nam mà thu 5-10% phí dịch vụ hàng tháng để bảo trì tòa nhà.

Ông Trần Như Trung, Phó GĐ Savills HN cho rằng, không phải riêng gì Việt Nam mà các nước khác cũng có tranh chấp ở các tòa chung cư, nếu không giải quyết dứt điểm thì nó sẽ cản trở thị trường phát triển. Phí chung cư cần tôn trọng nguyên tắc thị trường bởi có gắn liền đến giá và phí.

Những vấn đề như công khai ngân sách thu, chi, phần sở hữu chung riêng…cần được giải quyết rõ ràng thì mới phát triển được phân khúc nhà chung cư, một xu hướng tất yếu của đời sống đô thị.

Nhà nước vẫn phải “ra tay”

Cũng đồng tình với quan điểm của nhiều diễn giả trong hội nghị, ông Đỗ Mạnh Khởi, Cục phó Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) khẳng định, đối với giá dịch vụ quản lý nhà chung cư, vấn đề lớn nhất hiện nay là việc công khai minh bạch của các chủ đầu tư.

“Không phải là công khai về phí quản lý chung cư, và vấn đề ở đây là công khai mức phí đó là gồm những dịch vụ nào, sử dụng vào các hạng mục dịch vụ gì,…Hiện có nhiều ý kiến khác nhau về vấn đề này như có để giá tối thiểu, tối đa? Có nên cho chủ đầu tư và cư dân tự thỏa thuận? Và nếu tự thỏa thuận, liệu người dân có nghe không?” Ông Khởi nói.

Ông Khởi nhấn mạnh, và chắc chắn tới đây khi ban hành về quy định khung giá dịch vụ quản lý chung cư phải có bàn tay nhà nước can thiệp vào, nhà nước vẫn phải “ra tay” vì đây là loại dịch vụ đặc biệt.

Bên cạnh những quan điểm không nên áp dụng giá trần, cần có sự điều tiết của nhà nước về giá dịch vụ chung cư. Việc để chủ đầu tư thỏa thuận với cư dân là rất khó khăn. Phó TGĐ HUD cho rằng, hiện nay khi HUD chuyển việc thu phí quản lý chung cư từ 90.000 đồng/hộ sang việc thu 1.500 đồng/m2 thì đã có nhiều cư dân từ Mỹ Đình, Định Công, Văn Quán,…đều khiếu nại.

Việc thảo thuận là rất khó bởi mỗi người dân là một tiếng nói nếu không có nền tảng từ chính sách thì rất khó khăn đối với việc thu phí. Nhà nước cần có chính sách chung (khung) cho mỗi thành phần (giá trần) để áp dụng. Ngoài những cái chung này, thì các chủ đầu tư đưa ra cái riêng.

Còn theo ông Đỗ Minh Sơn, đại diện Sở Tư pháp thì cho rằng, không nên đưa ra giá thấp, giá cao nên đưa ra tiêu chí nào đó nếu số đông cư dân chấp thuận thì buộc phải tuân theo. Không nên dùng mệnh lệnh hành chính để điều chỉnh giá dịch vụ chung cư.

K.T