Luật Đất Đai 2013 tháo gỡ một nút thắt quan trọng trên thị trường BĐS

Luật Đất Đai số 45/2013/QH13 (“Luật Đất Đai Mới”) được thông qua ngày 29/11/2013 và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/07/2014, thay thế Luật Đất Đai năm 2003 (có hiệu lực từ năm 2004 đến ngày 30/6/2014) với một số cải cách về các điều khoản mua bán đất và giá đất nhằm tăng cường sự bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.

Theo Bà Thanh, mặc dù Luật Đất Đai Mới vẫn chưa thể làm hài lòng tất cả các bên liên quan, luật có những cải thiện đáng kể về khung pháp lý cũng như đơn giản hóa và rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục. Một số thay đổi quan trọng giúp giải quyết các vấn đề liên quan đến bất động sản gắn liền với đất và thu hồi đất – nguyên nhân của các tranh chấp trong nhiều năm qua, bao gồm: Giao đất, cho thuê đất; Thu hồi đất; Giá đất và Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Giao đất và cho thuê đất

Theo Luật Đất Đai Mới, quyền sở hữu đất đai tiếp tục thuộc về sở hữu toàn dân, được đại diện và quản lý bởi Nhà Nước Việt Nam. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nước ngoài hiện nay có quyền như nhà đầu tư trong nước khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai.

Luật Đất Đai 2013 nêu rõ, Việt Kiều và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Những người thuê đất trả tiền một lần trước ngày luật có hiệu lực có thể tiếp tục sử dụng đất trong thời gian thuê còn lại, hoặc có thể đổi sang hình thức giao đất đóng tiền sử dụng đất.

Theo đánh giá của đại diện CBRE, cho phép giao đất cho người nước ngoài sẽ giúp tạo ra một môi trường kinh doanh cạnh tranh hơn, qua đó đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả hơn. Tuy nhiên, Luật Đất Đai Mới vẫn còn hạn chế là chưa đề cập đến lợi ích của người nước ngoài.

Thu hồi đất

Không giống với Luật Đất Đai năm 2003 với các định nghĩa khá rộng như “mục đích phát triển kinh tế”, Luật Đất Đai Mới đưa ra các định nghĩa chi tiết và chặt chẽ hơn trong các điều khoản thu hồi đất nông nghiệp cho các dự án thương mại. Theo đó, việc thu hồi đất nông nghiệp chỉ áp dụng cho các dự án xây dựng khu dân cư mới hoặc nâng cấp các khu đô thị hiện hữu và phải có sự thông qua của Chính quyền tỉnh trước khi thực hiện.

Luật Đất Đai Mới cũng quy định rằng, đối với các trường hợp vi phạm, các chủ đầu tư sẽ được gia hạn 24 tháng để khắc phục tình hình thay vì 12 tháng như luật cũ. Sau 24 tháng gia hạn, đất và các tài sản sẽ bị thu hồi mà không có bất kỳ khoản đền bù nào ngoại trừ các trường hợp bất khả kháng, trong khi theo luật đất đai cũ, Nhà Nước sẽ đền bù một phần chi phí đầu tư vào đất (tài sản, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất).

Dự kiến, Luật Đất Đai Mới sẽ phân phối lại quỹ đất cho các nhà đầu tư có khả năng tài chính để phát triển hiệu quả hơn, đặc biệt là các khu đất vàng đã giải phóng mặt bằng nhưng vẫn không có bất kỳ hoạt động xây dựng nào.

Theo bà Thanh, những quy định mới trong việc thu hồi đất của Luật Đất Đai 2013 sẽ giúp Chính phủ sẽ chủ động hơn trong việc khắc phục tình trạng phân phối đất đai không hiệu quả. Thu hẹp phạm vi thu hồi đất của Chính phủ qua đó tác động đến nguồn cung đất sơ cấp. Tuy nhiên, bà Thanh cũng cho biết thêm, sau khi thu hồi đất Chính phủ sẽ làm gì hoặc chuyển nhượng đất dự án cho ai vẫn còn là một bài toán. Việc tìm kiếm các nhà đầu tư có năng lực tài chính và hồ sơ năng lực tốt không phải dễ dàng.

Giá đất

Luật đất đai sửa đổi quy định chi tiết việc xác định giá đất theo hai phương thức: (1) bảng giá đất và (2) giá đất cụ thể cho từng trường hợp, bởi một ủy ban định giá đất dựa trên bảng giá đất và giá thị trường. Bảng giá đất sẽ được công bố năm năm một lần và được điều chỉnh nếu giá trên thị trường lệch hơn ± 20% so với mức giá tối đa/ tối thiểu quy định trong khung giá đất. Công tác định giá đất cần dựa trên giá thị trường kết hợp với các phương pháp định giá phù hợp từ các tổ chức chuyên môn.

"Hai phương thức (1) và (2) sẽ giúp thu hẹp khoảng cách giữa giá đất do Nhà Nước quy định và giá đất trên thị trường", Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh cho biết.

Bên cạnh đó, quy trình định giá đất cụ thể giúp tách biệt giữa quyền xác định giá đất và quyền thu hồi đất của các cơ quan chức năng. Giá đất sẽ được quyết định bởi hội đồng thẩm định giá đất độc lập, tách biệt với Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh, cơ quan có chức năng thu hồi và quyết định quyền sử dụng đất.

Theo bà Thanh, sự thay đổi trong việc xác định giá đất đòi hỏi các nhà đầu tư có một kế hoạch nghiên cứu tiền khả thi cẩn trọng hơn. Việc triển khai xác định giá đất cụ thể như thế nào vẫn cần thời gian để xem xét, tuy nhiên giá đất các dự án thương mại sẽ khó dự đoán hơn.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Dự án nhà ở)

Chuyển nhượng một phần dự án không còn là khái niệm mới trên thị trường, đặc biệt đối với tình hình kinh tế hiện nay mặc dù vẫn chưa được cho phép tại điều luật cũ. Mua bán và sáp nhập nên được xem là một hình thức đầu tư thay vì như là giải pháp cuối cùng của chủ đầu tư khi không thể tiếp tục triển khai dự án. Việc cho phép chuyển nhượng một phần dự án giúp tháo gỡ một nút thắt quan trọng trên thị trường.

Ngoài ra, Luật Đất Đai Mới còn quy định chi tiết về các điều kiện kèm theo khi chuyển nhượng quyền sở hữu đất nền trong một dự án; về các điều khoản như ai được phép chuyển nhượng, chuyển nhượng dưới hình thức nào, và chuyển nhượng cho ai.

Quy định này giúp hỗ trợ về mặt cơ sở pháp lý cho các hoạt động mua bán sáp nhập mà hiện nay ngày càng phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, bà Thanh cho rằng quy trình và thủ tục liên quan đến chuyển nhượng quyền sở hữu vẫn chưa rõ ràng.

Đánh giá tổng quát về Luật Đất Đai 2013, Bà Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh cho rằng: "Luật Đất Đai Mới chủ yếu chú trọng vào dự án nhà ở với nỗ lực cải thiện thị trường đất và phát triển dự án bất động sản. Sự ra đời của Luật Đất Đai Mới cho thấy nhận thức của Chính phủ trong việc thay đổi nhằm đảm bảo nền kinh tế tiếp tục phát triển đúng hướng. Tuy Luật Đất Đai Mới có nhiều điểm rõ ràng hơn, nhiều nhà phân tích nước ngoài vẫn hoài nghi về tính khả thi của nó. Hướng dẫn và thực thi luật một cách thống nhất và rõ ràng theo đúng định hướng sẽ là yếu tố quan trọng quyết định sự thành công của Luật Đất Đai Mới".

>>> 10 đổi mới quan trọng trong Luật Đất đai có hiệu lực từ 1/7

Thanh Ngà