Sửa Luật Đất đai phải sửa Hiến pháp?

Bởi lẽ, trong khi Hiến pháp và Luật Đất đai xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu toàn dân và thống nhất quản lý, thì Bộ luật Dân sự lại xác định đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước.
 
Đánh giá về Báo cáo rà soát Luật đất đai 2003, TS. Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng Hội xây dựng Việt Nam nhất trí dùng "quyền sở hữu Nhà nước” thay cho "quyền sở hữu toàn dân”. Tuy nhiên, theo ông Liêm, muốn như vậy thì điều đầu tiên là phải sửa Hiến pháp chứ không phải chỉ có sửa Luật Đất đai. Ông Liêm cho rằng: "Nói sở hữu Nhà nước tuy nhiên Nhà nước lại là một phạm trù rất rộng. Tuy Luật không đề cập, thậm chí cấm nhưng UBND xã cũng thu hồi đất của dân với danh nghĩa của Nhà nước. Cho nên Nhà nước phải xác định rõ”.

Ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam cũng cho rằng, trong vấn đề sở hữu đất đai, thực tế cho thấy khái niệm sở hữu toàn dân để dẫn tới sự hiểu lầm đất đai là vô chủ, vì sở hữu toàn dân là một khái niệm mông lung, thực chất là không có chủ thể. Trên thực tế, không có một tài sản nào mà mọi người là chủ, cũng tức là vô chủ. Từ đó không thể có hiệu quả trong quản lý. Theo ông Tuấn, nên sửa và khẳng định rõ "Nhà nước là chủ sở hữu đất đai”, người dân chỉ được Nhà nước giao cho quyền sử dụng đất đai, bất cứ sự vi phạm nào đối với đất đai là vi phạm quyền của Nhà nước chứ không thể là vi phạm quyền của toàn dân, tức là không của ai cả. Từ đó, "việc luật hóa các căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là rất cần thiết.

Ông Tuấn nhìn nhận rằng, giá đất là vấn đề phức tạp, nhạy cảm nhất trong cơ chế, chính sách tài chính của Luật đất đai. Thực tế những năm qua cho thấy giá đất luôn biến động theo xu hướng tăng. Việc quy định giá đất sát với giá thị trường là rất khó khả thi và cứ phải rượt đuổi theo giá thị trường. "Chính vì vậy việc giao cho các UBND địa phương vào tháng 1 hàng năm công bố giá đất là không khả thi vì thực tế giá cả thị trường của đất thậm chí thay đổi hàng tháng, hàng tuần. Vì vậy, Nhà nước phải chủ động định giá đất một cách hợp lý để người dân và tổ chức thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trong việc sử dụng đất, giá phải được ổn định và công khai minh bạch” - ông Tuấn bày tỏ.

Theo bà Nguyễn Thị Nga, Trường Đại học Luật Hà Nội, nếu sửa đổi được vấn đề sở hữu thì hàng loạt vấn đề tiếp sau phải thay đổi theo. Còn nếu không sửa đổi được thì việc rà soát các văn bản pháp luật phải tìm ra những bất cập, hạn chế, thiếu sót để từng bước khơi thông đối với các quyền của người sử dụng đất. Trong khi đó, bà Nguyễn Thị Thu Ngà, Phó Phòng pháp chế, Công ty Vinaconex-ITC cho rằng, việc tổ chức cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu căn hộ chung cư mà không được sở hữu nhà riêng lẻ là quá chặt chẽ và không hợp lý.

Bà Ngà phân tích rằng: "Trên thực tế người nước ngoài ở Việt Nam có nhu cầu mua nhà riêng lẻ chứ không có nhu cầu mua căn hộ. Đó là xét về nhu cầu thị trường. Còn đứng trên bình diện gìn giữ kỷ cương luật pháp thì việc sở hữu nhà riêng lẻ hay căn hộ đều không hề gây ảnh hưởng hay thiệt hại gì, mức độ an toàn giống hệt nhau. Vì một người khi sở hữu nhà riêng lẻ thì đồng thời không có quyền sở hữu mảnh đất có ngôi nhà đó, kể cả người nước ngoài lẫn công dân Việt Nam. Đất đai là sở hữu của Nhà nước, nhà nước có quyền giải tỏa, mua lại theo giá quy định trong trường hợp cần thiết. Vậy thì các nhà lập pháp còn điều gì phải quan ngại khi quyết định hạn chế quyền mua nhà riêng lẻ của người nước ngoài?”.

Theo bà Ngà, Luật ban hành chỉ có tính khả thi khi xuất phát từ nhu cầu thực tế của con người. "Đã có cơ quan nào để ý đến việc thống kê xem có bao nhiêu căn hộ đã được bán cho người nước ngoài trong 3 năm qua, kể từ khi Nghị quyết 19/2008/QH12 ban hành? Trong khi trên thực tế nhu cầu mua nhà của Người nước ngoài ở Việt Nam lại không nhỏ. Vậy tại sao nghịch lý này lại tồn tại? Phải chăng vì các điều luật được làm ra theo kiểu "ban hành để không thể thực hiện?” - bà Ngà đưa ra câu hỏi. Theo bà Ngà, người nước ngoài phần lớn muốn mua nhà riêng lẻ ở Việt nam. Luật pháp nên cho phép họ làm điều này. Có như vậy Luật mới có tính khả thi và mới phù hợp với thực tế, nếu không sẽ chỉ là Luật "chết”.

TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng bộ môn Luật đất đai, Đại học Luật Hà Nội đã đưa ra phân tích, đánh giá mối quan hệ giữa Luật đất đai với các đạo luật có liên quan. Theo đó, ông Tuyến đã nêu lên sự mâu thuẫn, chồng chéo của Luật đất đai với Luật khiếu nại, tố cáo; Luật kinh doanh Bất động sản; Luật Xây dựng; Luật nhà ở 2005; Luật Đầu tư. Đơn cử, về trình tự giải quyết khiếu nại tố cáo, Luật đất đai không sử dụng thuật ngữ "Khiếu nại lần 2”, trong khi đó, Luật khiếu nại lại sử dụng thuật ngữ "khiếu nại lần 2”. Đặc biệt, Luật đất đai sử dụng thuật ngữ "quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về khiếu nại quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu của Chủ tịch UBND cấp huyện là quyết định giải quyết cuối cùng”, nhưng Luật khiếu nại, tố cáo không đề cập đến thuật ngữ "quyết định giải quyết cuối cùng”.