Chuyên gia cảnh báo đầu tư bất động sản 'ăn theo' đường vành đai 4

Rủi ro pháp lý, tiến độ

Tại Hà Nội, cùng với các thông tin quy hoạch dự án và cầu đường, giá đất nền ở vùng ven Hà Nội thời gian qua vẫn tăng nóng, bất chấp các hoạt động “phanh” tín dụng vào thị trường bất động sản và gia tăng hoạt động thanh, kiểm tra thuế mua bán nhà, đất.

Đáng chú ý, trước thông tin Nghị quyết về chủ trương đầu tư dự án xây dựng đường vành đai 4 - vùng Thủ đô Hà Nội đã được Quốc hội thông qua đã thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư, và kéo theo đó giá đất khu vực xung quanh đường vành đai 4 tiếp tục có sự biến động.

Tuyến vành đai 4 có chiều dài hơn 112 km đi qua 3 tỉnh thành phố Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh. Tuyến đường có mức tổng đầu tư hơn 85 nghìn tỷ đồng, hoàn thành vào năm 2027.

Khảo sát thực tế, đất nền ở các khu vực đường Vành đai 4 sẽ đi qua tại huyện Hoài Đức, gần cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương có giá trên 100 triệu/m2; khu vực gần dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng giá khoảng 150 triệu đồng/m2…

Tuy nhiên, giới chuyên gia cảnh báo việc đầu tư ăn theo đường vành đai 4 tiềm ẩn nhiều rủi ro, do đó nhà đầu tư cần cân nhắc và cẩn trọng khi “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, lo ngại sẽ có những rủi ro nhất định nếu nhà đầu tư không nhìn nhận thị trường một cách tổng quan và toàn diện.

Theo bà Hằng, thứ nhất, trước khi đưa ra quyết định mua, nhà đầu tư cần đánh giá tính hợp lý của mức giá hiện tại. Trong đó, hai yếu tố giới đầu tư cần xem xét là giá giao dịch của dự án trong 1-2 năm về trước và điều kiện phát triển hạ tầng.

Trước hết, khi đem lên bàn cân giá trị của bất động sản ở thời điểm hiện tại và giá trị ở 1-2 năm về trước, nhà đầu tư sẽ hiểu được sự biến động về mức giá của dự án trong khoảng thời gian gần nhất. Tiếp đó, họ có thể so sánh chỉ số này với tốc độ biến động giá bình quân của toàn thị trường để đưa ra những đánh giá khách quan về tính hợp lý của mức giá hiện tại.

Ngoài ra, điều kiện phát triển hạ tầng cũng là một cơ sở tất yếu để kiểm tra tính hợp lý của giá. Hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích đô thị thường là một trong những yếu tố có thể tác động tới giá trị của bất động sản.

Đưa ra những lưu ý về việc phát triển hạ tầng giao thông, bà cũng cho biết, một công trình hạ tầng giao thông thường được triển khai trong nhiều năm, theo từng giai đoạn nhất định như: giai đoạn đang được phê duyệt, giai đoạn giải phóng mặt bằng, hay giai đoạn sắp triển khai thi công. Bởi vậy, giới đầu tư cần nắm rõ hiện trạng quy hoạch và tiến độ hoàn thiện của các dự án thành phần, để đưa ra quyết định "rót vốn" sáng suốt nhất.

"Tại các khu vực mà điều kiện phát triển hạ tầng chưa được hoàn thiện thi công hay đi vào hoạt động, giá bất động sản vẫn có khả năng bị điều chỉnh", vị chuyên gia phân tích thêm.

Đơn cử với tuyến vành đai 4 - vùng Thủ đô, dự án là một tuyến đường quy mô lớn và được chia thành 7 dự án thành phần do các địa phương quyết định đầu tư với tiến độ thực hiện khác nhau. Đây là một trong những căn cứ quan trọng, giúp các nhà đầu tư có thể xác định tính hợp lý của mức giá hiện tại của các dự án tại từng khu vực nhất định.

Thứ hai, theo chuyên gia của Savills, điều kiện pháp lý của dự án là yếu tố cần giới đầu tư đặc biệt lưu tâm. Theo đó, đối với các dự án không đảm bảo tính pháp lý, nhà đầu tư sẽ có khả năng gặp phải những rủi ro không đáng có như tình trạng tranh chấp tài sản giữa các bên khi chuyển nhượng hay sang tên, đổi chủ. Bởi vậy, kiểm tra tính pháp lý là điều kiện tiên quyết trước khi nhà đầu tư thực hiện giao dịch.

Thứ ba, bà Hằng nhấn mạnh về tầm quan trọng của việc chuẩn bị một lộ trình đầu tư rõ ràng. Ngay từ giai đoạn tìm hiểu và khảo sát thị trường, giới đầu tư nên tìm đến các sản phẩm được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm trong việc phát triển bất động sản, tại khu vực được đầu tư bài bản về cơ sở hạ tầng.

"Điều này cũng góp phần đảm bảo giá trị bất động sản và có thể gia tăng tính thanh khoản cho dự án bất động sản trong dài hạn", vị chuyên gia lưu ý.

Dư địa tăng giá không còn nhiều

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam thừa nhận, việc hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng đã đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Tuy nhiên, việc thực hiện các dự án hạ tầng này phải mang tính dài hạn.

Giới chuyên gia cảnh báo tiềm ẩn nhiều rủi ro đầu tư "ăn theo" đường vành đai 4, do đó các nhà đầu tư cần cẩn trọng khi “xuống tiền”. Ảnh minh họa.

Ông Đính thẳng thắn cho rằng, "đội lái" tạo sóng thị trường dựa trên thông tin tốt để làm tăng giá, tạo sốt đất. Theo đó, vị chuyên gia này khuyến nghị nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn, đồng thời cần nắm được 2 vấn đề cơ bản nhất. Thứ nhất là dư địa tăng giá, và thứ hai là tiến độ triển khai hạ tầng.

Ông Đính lấy ví dụ, cách đây 1 năm, sau khi nắm bắt được thông tin nhiều nhà đầu tư đã nhanh chóng gom hàng tại một số khu vực vùng Vành đai 4 đi qua, rồi đẩy giá bất động sản tại đây lên cao khiến giá ở những khu vực này đã thiết lập một mặt bằng giá mới. Do đó, để nói về dư địa tăng giá thì những khu vực này vẫn còn nhưng sẽ không cao.

Với những bất động sản ven tuyến đường vành đai 4 giá đã tăng cao, gần sát so với mức giá bất động sản cao nhất của quận, huyện đó thì dư địa tăng giá không còn nhiều.

Vị chuyên gia này cho biết thêm, tuyến đường vành đai 4 là đường chạy trên cao nên tiềm năng chỉ có ở các điểm lên, xuống khi diện tích ven đường có thể đưa vào kinh doanh dịch vụ, chứ không phải tất cả mọi khu vực có tuyến đường này chạy qua đều có thể gia tăng giá trị bất động sản.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, giá cả thị trường được quyết định bởi 3 quy luật, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu và quy luật cạnh tranh. Đối với giá cả thực tế còn chịu sự tác động của tiện ích, dịch vụ, trong đó có hạ tầng giao thông.

Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư khi biết được thông tin về đầu tư hạ tầng, họ đã nắm bắt cơ hội để đón sóng đầu tư là điều tất yếu. Nhưng có một điều, chỉ những người có nhu cầu thực và có nguồn tiền nhàn rỗi, không áp dụng đòn bẩy tài chính mới có thể đầu tư cho các dự án theo hạ tầng. Đầu tư dạng này phải đầu tư dài hạn.