Chuyên gia "mách nước" làm giàu, hạn chế rủi ro trong làn sóng đầu tư bất động sản các tỉnh ven Sài Gòn

Các chuyên gia, doanh nghiệp địa ốc đã có những chia sẻ, nhận định về thị trường BĐS khu lân cận Tp.HCM ở thời điểm này khi mà làn sóng đầu tư ra các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước…ngày càng rõ nét. Từ những “hiến kế” này, NĐT xác định được khu vực, thời điểm và nắm rõ hơn về thị trường để có những quyết định “xuống tiền” đúng đắn, tránh tiền mất tật mang.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam: “Đồng Nai vẫn là khu vực thu hút làn sóng của người mua BĐS nhiều nhất”

Sự sôi động của thị trường lân cận Tp.HCM tùy thuộc vào từng khu vực. Có khu vực sôi động cho đất nền, có khu vực sôi động cho cả đất nền lẫn nhà phố, biệt thự, chung cư.

Chẳng hạ như Long An chủ yếu người ta đổ xô về đó để mua đất nền. Trong khi đó, Bình Dương thì người mua tìm kiếm cả đất nền, nhà phố, biệt thự. Còn ở Đồng Nai thì đa dạng các phân khúc như đất nền, nhà phố, biệt thự, căn hộ.

“Trong những khu vực tiếp giáp Tp.HCM, Đồng Nai thu hút làn sóng của người mua nhiều nhất và trong tương lai sẽ còn tiềm năng với NĐT. Lý do, cơ sở hạ tầng khu vực này hiện hữu đang tốt nhất so với các khu vực khác”, bà Dung khẳng định.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam

Theo bà Dung, Đồng Nai hiện đang được đặt ở vị thế khá thuận lợi so với các khu vực khác, đặc biệt hàng loạt công trình trọng điểm cũng đang rục rịch tại đây. Hơn nữa, khu vực này ngày càng xuất hiện hiện các dự án chất lượng, đa dạng phân khúc.

Nói về “hiện tượng” của sân bay Long Thành, bà Dung cho rằng, thực tế thông tin sân bay đã có từ rất lâu và rất nhiều người đã đổ về đây gom đất. Đây là một yếu tố thúc đẩy rất lớn nhu cầu của NĐT nhìn về khu vực này như là nơi tạo ra nguồn cầu để ở và cho thuê.

Tuy vậy, trong rất nhiều người gom đất gần sân bay thì cũng có những người dính vào những khu đất chưa sạch pháp lý. Do đó, khi mà ở một thị trường đang rất nhiều người nhòm ngó thì người mua phải có sự chọn lọc cẩn thận, tìm hiểu kỹ càng, mua ở những dự án đã được rõ ràng về mặt pháp lý.

“Đặc biệt, khi xuống tiền ở vùng lân cận Sài Gòn cần lưu ý, sự phát triển của những thị trường này nhìn trong dài hạn, vì thế NĐT khi đi mua BĐS cũng phải nhìn vào dài hạn, chứ không phải 1-2 năm. Khi mà cơ sở hạ tầng chưa hình thành, thì mức độ tăng giá chưa cao. Giá chỉ vọt lên khi bắt đầu hình thành các dự án hạ tầng”, bà Dung nhấn mạnh.

Tôi nghĩ, thời gian tới các BĐS các tỉnh lân cận sẽ thu hút nhiều mối quan tâm của người mua, bởi các lý do sau: Thứ nhất, mặt bằng giá dễ thở hơn các khu vực ven Tp.HCM. Thứ hai, kết nối giao thông hạ tầng với Tp.HCM ngày càng thuận lợi hơn khiến người mua cảm thấy không quá xa khi sở hữu BĐS tỉnh lân cận. Thứ ba, mức kì vọng tăng giá cao: NĐT có thể mua được BĐS với mức giá thấp và khả năng bán được giá cao sau này, đặc biệt khi mà cơ sở hạ tầng trong tương lai được hình thành thì chắc chắn giá BĐS sẽ tăng.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Việt Nam: “Nhu cầu lúc nào cũng có nhưng khách hàng bắt đầu có tâm lý cẩn trọng sau vụ án Alibaba”

Từ giờ đến cuối năm, đất nền khu lân cận Sài Gòn sẽ phát triển ổn định, không có hiện tượng tăng giá đột biến. Nhu cầu ở các khu vực này lúc nào cũng có nhưng người mua sẽ cẩn trọng hơn khi xuống tiền, nhất là sau vụ án Alibaba.

Vì tâm lý này mà khách mua có xu hướng tìm kiếm các dự án của các CĐT có tên tuổi, uy tín, có kinh nghiệm triển khai dự án trên thị trường.

Hiện nay, tất cả các tỉnh thành lân cận Tp.HCM đều có lợi thế riêng để đón dòng tiền và làn sóng của NĐT. Sự nhộn nhịp phụ thuộc vào địa phương nào có tính kết nối tốt hơn, có dự án hấp dẫn hơn.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Việt Nam

Một số khu vực hiện đang nổi lên liên quan đến câu chuyện về hạ tầng giao thông như Long Thành, Nhơn Trạch (Đồng Nai) hay Bà Rịa - Vũng Tàu…giá ở các khu vực này đã tăng khá cao suốt thời gian trước đó và cũng có những đợt thị trường nơi đây sôi động, nóng sốt. Theo tôi, hiện tại các thị trường này phát triển ở nhịp độ ổn định chưa có dấu hiệu về cơn sốt đất hay lợi dụng thông tin hạ tầng giao thông.

Tất nhiên, ở khu vực nào có hạ tầng giao thông hiện hữu, đã đưa vào sử dụng thì chắc chắn sẽ tác động đến dự án BĐS tại khu vực đó.

Với tình hình thị trường diễn biến như hiện nay, không có hiện tượng BĐS tăng giá đột biến. Mức độ tăng giá phụ thuộc vào tình hình của thị trường và nội tại của dự án đó.Vì thế, khi tìm mua BĐS người mua phải chắc chắn, thận trọng, tìm hiểu dự án kỹ càng, pháp lý ra sao. Đặc biệt, bản thân người mua phải hiểu biết về thị trường khu vực đó. Nắm được thời cơ của thị trường và mua đúng với năng lực tài chính của mình chứ không phải thấy người ta đổ xô đi mua mình cũng đi mua theo.

Ông Nguyễn Thái Huy, Phó Tổng giám đốc công ty CP Yeshouse: “Làn sóng dịch chuyển dòng vốn vào thị trường tỉnh ngày càng lan rộng”

Giá còn mềm, hạ tầng đang hình thành cùng kết nối với khu vực Tp.HCM không còn quá khó khăn như trước đây, được xem là lợi thế của khu vực tỉnh lân cận Tp.HCM. Tuy vậy, tùy thuộc vào từng khu vực mà sức hút dòng tiền NĐT khác nhau. Rõ ràng, không phải khu vực nào cũng thu hút sự quan tâm của NĐT ở giai đoạn này.

Tuy vậy, không thể phủ nhận đất nền tại khu vực tỉnh lân cận Tp.HCM vẫn là phân khúc được giới đầu tư quan tâm mạnh nhất. NĐT phải biết lựa chọn khu vực để mang lại hiệu quả đầu tư cao.

Ông Nguyễn Thái Huy, Phó Tổng giám đốc công ty CP Yeshouse

Bên cạnh tìm hiểu về mức giá, thì nắm được vùng thị trường then chốt, khoảng cách không quá xa so với Tp.HCM hay không là yếu tố quyết định đến mức lợi nhuận kì vọng của NĐT trong tương lai. Thị trường then chốt ở đây là các thị trường đang nhìn thấy rõ nhất tiềm năng về hạ tầng giao thông và các chỉ số về kinh tế, xã hội ổn định hoặc xuất hiện một cú hích hạ tầng gần nhất.

Rõ ràng, với bối cảnh quỹ đất tại Tp.HCM ngày càng hạn chế, thì hoạt động phát triển các dự án ra vùng lân cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu… đang là xu hướng và giải pháp tối ưu cho các chủ đầu tư lẫn các nhà đầu tư lớn nhỏ.

Hơn nữa, việc kết nối giữa Tp.HCM và các đô thị lân cận ngày càng được chú trọng đầu tư và mở rộng, đã thúc đẩy phát triển dân cư và tạo cơ hội phát triển thị trường BĐS tại những khu vực có vị trí tiếp giáp và dọc các trục giao thông chính. Chính vì thế, làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư ra các tỉnh lân cận ngày càng lan rộng. NĐT cũng cần nắm được các thông tin hạ tầng để quyết định đầu tư ở khu vực.

Theo quan điểm của tôi, so với các khu vực tỉnh lân cận Sài Gòn, hiện nay thị trường BĐS Long Thành đang được xem là điểm sáng. Lý do, đây là khu vực gần sát với Tp.HCM, trong khi đang sở hữu hàng loạt công trình giao thông kết nối như đường thủy, đường bộ, đường sắt và đường hàng không. Trong đó, cảng hàng không quốc tế Long thành được xem là tâm điểm cho sự phát triển cũng chính là bệ phóng cho thị trường BĐS nơi đây trong thời gian tới.

“Theo tôi, NĐT cũng cần có cái nhìn dài hạn trong việc đầu tư. Mức độ lợi nhuận chỉ cao khi mà có sự đầu tư đường dài”, ông Huy nhấn mạnh.

TS. Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu tư tài chính: “Chủ yếu vẫn là nhu cầu mua đầu tư”

Thị trường BĐS khu lân cận Tp.HCM so với thời điểm trước hiện đang có dấu hiệu chững lại. Từ giờ đến đầu năm sau, thị trường nơi đây không có gì thay đổi lớn.

Tuy nhiên, dấu hiệu chững lại này không có gì đáng lo ngại cả. Khó khăn hiện tại đến từ việc điều tiết dòng vốn của ngân hàng, thủ tục pháp lý các dự án. Cũng như các năm trước thường sau tháng cô hồn, thị trường sẽ có dấu hiệu chậm hơn, khoảng đầu tháng 12 dương lịch thị trường có thể nhộn nhịp trở lại. Tuy vậy, sự nhộn nhịp này không đồng nghĩa với việc giá sẽ biến động tăng nhanh như trước đây.

TS. Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu tư tài chính

Thực tế mà nói, thị trường BĐS nói chung, khu vực lân cận nói riêng đã có sự chậm lại so với các năm trước, cả về giá, mãi lực, sức mua. Nhưng có một điểm là, từ giờ đến cuối năm những người có tiền dành dụm, tiền lương, thưởng, tiền tích lũy sẽ có xu hướng tìm nhà đất để mua giống như mọi năm. Tuy nhiên, điều này cũng không nói lên sự biến động rõ nét về giá và sức mua của thị trường. Nhìn chung, thị trường BĐS từ giờ đến cuối năm, thậm chí sang đầu năm sau cũng không có nhiều biến động mà diễn biến ổn định.

Người mua BĐS cũng có sự thận trọng hơn, đặc biệt sau thời gian mà dự án phân lô bán nền phát triển ồ ạt và các thông tin về một số công ty làm ăn không đàng hoàng đã được đưa lên. Điều này cũng tác động phần nào đến giao dịch nói chung của thị trường.

Tuy nhiên, với những dự án phát triển bài bản, hạ tầng hoàn thiện thì sức mua vẫn ổn. Nhưng hiện nay nhu cầu mua chủ yếu là đầu tư, nhu cầu mua ở thực khá ít. Những khu vực lân cận Sài Gòn nếu làm dự án bán cho người mua ở thực thì phải là những sản phẩm giá vừa phải, không thể phát triển dòng sản phẩm cao cấp như ở Tp.HCM.

Với tình hình thị trường như hiện nay, biên độ tăng giá cũng không nhiều. Từ giờ đến quý 2/2020 mức độ tăng giá trên thị trường trung bình từ 5-10%. Giá tăng do sự biến động của thị trường chứ không hoàn toàn phụ thuộc duy nhất vào yếu tố hạ tầng.

Tuy vậy, nếu so với khu vực nội thành Tp.HCM thì thị trường BĐS khu lân cận sẽ có sự biến động tăng nhanh hơn do nguồn cung mới tại Tp.HCM đang hạn chế thì các tỉnh vệ tinh sẽ hưởng lợi từ điều này. “Giả định yếu tố vĩ mô ổn định, dòng tiền vào BĐS không thắt chặt thì thị trường BĐS năm 2020 dự báo sẽ ấm hơn 2019 nhiều”, ông Khương khẳng định.

Khi mà làn sóng dịch chuyển dự án ra khu lân cận ngày càng mạnh mẽ thì NĐT cá nhân cũng cần cân nhắc kỹ các yếu tố để quyết định “xuống tiền”. Chẳng hạn, phải nhìn thấy được tương lai thực sự của thị trường đó; tính thanh khoản của dự án đó như thế nào; khi dự án có tính thanh khoản thì mới có lợi nhuận tốt; quan trọng hơn cả NĐT khi bỏ tiền vào BĐS khu vực tỉnh phải nhìn thấy câu chuyện dài hơi trên thị trường 10 năm, 20 năm chứ không phải mua 1-2 năm bán với giá “trên trời dưới biển”.

Ngoài ra, triển vọng cơ sở hạ tầng của khu vực muốn đầu tư ra sao. Dự án đó có nằm trong khu vực phát triển cơ sở hạ tầng trọng điểm của tỉnh đó hay không, sự liên kết với dự án xung quanh ra sao…

“Nếu không vay thì đầu tư BĐS tỉnh lân cận là một cơ hội, so với chi phí bỏ vào ngân hàng vẫn hơn nhưng với NĐT cá nhân, phải cân nhắc được đòn bẩy tài chính, không khuyến khích việc đi vay quá nhiều để đầu tư BĐS”, ông Khương nhắn nhủ.