[Đánh Giá Dự Án] 2 chung cư cao cấp nhận nhà ở ngay tại khu Nam Sài Gòn, nhưng phải sống chung với nạn kẹt xe

Trên thị trường khu Nam Sài Gòn có nhiều dự án chung cư cao cấp đã và đang triển khai. Tuy nhiên, 2 chung cư được cho là đáng chú ý trên thị trường sắp bàn giao nhà được người mua nhà quan tâm là Jamona Heights và The Golden Star. Cả hai đều có những ưu điểm nổi bật nhưng cũng có những điểm hạn chế mà người mua cần chú ý:

Vị trí: Mặt tiền đường Bùi Văn Ba, Phường Tân Thuận Đông, Quận 7, Tp.HCM

Chủ đầu tư: TTC Land

Giá bán: 32 triệu đồng/m2

Hiện trạng: Đã bàn giao, nhận nhà ở ngay hoặc cho thuê

Quy mô dự án: 2 tòa tháp cao 17 tầng gồm 286 căn hộ, 5 shophouse trên diện tích 5.767m2.

Ưu/nhược điểm của dự án

Vị trí: Dự án nằm ngay mặt tiền Bùi Văn Ba, Phường Phú Thuận, Q.7, Tp.HCM, gần Cầu Phú Mỹ - được xem là khu vực phát triển kinh tế, hạ tầng sôi động của Q.7. Từ dự án mất khoảng 7-10 phút vào trung tâm Q.1, 5 phút vào KĐT Phú Mỹ Hưng. Đồng thời qua KĐT Thủ Thiêm, Q.2 khoảng 15-20 phút.

4 phía của dự án đều có view khá đẹp: Phía Đông view Sông khu Sala Q.2; Phía Tây: view Phú Mỹ Hưng; Phía Nam: view Sông và cầu Phú Mỹ; Phía Bắc: view Trung Tâm Quận 1.

Tuy nhiên, hiện tại từ quận 7 di chuyển về quận trung tâm thành phố và các quận lân cận đang gặp vấn đề khó khăn về giao thông và kẹt xe. Ngoài ra, đường xá tại khu vực này chưa được "êm", xuống cấp ở nhiều đoạn đường nên ảnh hưởng đến giao thông đi lại.

Tiện ích dự án

Lợi thế của dự án này là nằm trong khu compound cao cấp Jamona Golden Silk nên được thừa hưởng toàn bộ tiện ích của khu compound này. Điểm nổi bật của dự án là 100% căn hộ đều có view sông toàn cảnh, tích hợp 108 tiện ích nội khu và ngoại khu cao cấp.

Trong đó, hiện tại các tiện ích đã hiện hữu sẵn, cư dân vào ở và được thụ hưởng 38 tiện ích toàn khu từ học hành, mua sắm, giải trí, giáo dục, y tế bao…Chưa kể, hơn 500m công viên dọc bờ sông đã hoàn thiện; 18.000m2 công viên cây xanh của dự án…là đặc điểm được người mua đánh giá tốt cho dự án này.

Đặc biệt với 4 lớp an ninh 24/24 bao gồm: thẻ từ ra vào cổng, thang máy, bảo vệ, camera dọc các tuyến đường, ven sông cũng là yếu tố được cư dân đánh giá cao vì mang lại sự an toàn tuyệt đối.

Mặc dù, dự án có lợi thế rõ nét kết nối nhanh chóng với các tiện ích cộng đồng đã hiện hữu tại khu vực Q.7 như bệnh viện FV, Tim Tâm Đức hay ĐH Rimit, TTTM, khu vui chơi như Hồ Bán Nguyệt, Crescent Mall.. nhưng từ vị trí dự án qua các vị trí tiện ích ngoại khu này này gặp cản trở về mặt giao thông khi lượng xe lớn lưu thông nhất là hoạt động của xe tải, các chợ tạm lấn chiếm lòng lề đường đã khiến kẹt xe là chuyện thường ngày ở khu vực này.

Hiện trạng/giá bán: Hiện dự án đã bàn giao nhà với nội thất cao cấp nên người mua có thể nhận nhà ở ngay hoặc cho thuê ngay. Mức giá chủ đầu tư đưa ra ở thời điểm này là 32 triệu đồng/m2. Như vậy một căn hộ có diện tích khoảng 70-80m2 rơi vào mức giá khoảng 2.3-2.6 tỉ đồng/căn (2-3 phòng ngủ).

Ngoài ra, hiện chủ đầu tư này đưa ra mức thanh toán 30% (tức khoảng 810 triệu đồng) nhận nhà ở, phần còn lại ngân hàng hỗ trợ cho vay 70%. Đây được xem là mức thanh toán linh hoạt được áp dụng ở dự án hoàn thiện, vào ở ngay trên thị trường hiện nay.

Theo đánh giá của người mua, mức giá 32 triệu đồng/m2 ở khu vực này được xem là mức giá hợp lý, thấp hơn so với các dự án khác. Cùng khu vực, dự án Luxcity (đã bàn giao) đang chuyển nhượng mức giá 34-36 triệu đồng/m2, Q7 Riverside (bàn giao năm 2021) hiện đang chào giá 35-38tr/m2; Sky 89 (bàn giao 2021) có giá 42-45 triệu đồng/m2; Hưng Phát The Golden Star (bàn giao năm 2018) bán giá 38-40 triệu đồng/m2.

Thiết kế căn hộ:

Các căn hộ thiết kế không chung tường, các phòng ngủ của 2 căn hộ đa số ít tiếp giáp với nhau nên sẽ tạo không gian riêng tư tối đa.

Hành lang dự án thiết kế kiểu chữ H – cách thiết kế này giúp tất cả các căn hộ đều có 2 mặt thoáng để lấy ánh sáng, gió mát một cách tự nhiên và tối đa. Hành lang rộng rãi và mở rộng 2 đầu giúp tăng sự thông thoáng.

Mật độ xây dựng chỉ 40%, phần còn kiến tạo tiện ích, khu sinh hoạt cộng đồng, đặc biệt là tính toán trong thiết kế để 100% căn hộ đều có lô gia để tạo ánh sáng cho căn hộ.

Vật liệu hoàn thiện căn hộ được đánh giá là thuộc dòng cao cấp. Theo đánh giá chung, căn hộ tại Jamona Heights có thiết kế tương đối tốt, được phân bổ theo tỉ lệ khá hợp lý, phù hợp với lối sống hiện đại. Tuy nhiên, do số lượng căn hộ ít nên không có nhiều sự lựa chọn các căn hộ từ 1-3 phòng ngủ cho người mua.

Kết luận:

Nhìn tổng thể, ưu điểm của dự án Jamona Heights là có mức giá bán hợp lý so với các dự án cùng khu vực; nội thất sử dụng cho căn hộ thuộc dòng cao cấp; tiện ích nội khu nổi bật, đã hiện hữu và được đánh giá tốt với 100% căn hộ có view sông, thoáng mát. Vị trí cũng tiện di chuyển đi các khu vực lân cận hoặc vào trung tâm.

Tuy nhiên, dự án lại có nhược điểm là nằm ở khu vực thường xuyên chịu áp lực về hạ tầng giao thông kẹt xe hoặc ùn tắc vì các các điểm buôn bán tràn lan. Đặc biệt, nằm gần trục Huỳnh Tấn Phát - cầu Tân Thuận - Nguyễn Tất Thành, một tuyến khác nối quận 4, quận 7 đến quận 1, kẹt xe cũng là chuyện thường diễn ra. Hiện tại, để giải quyết tình trạng kẹt xe và ùn tắc giao thông thì UBND Tp.HCM quyết định mở rộng và nâng cấp 1 số tuyến đường và xây dựng thêm 3 cây cầu tại khu Nam Sài Gòn.

Hình thực tế

Vị trí: Tọa lạc tại số 72 Nguyễn Thị Thập, P.Phú Thuận, Q.7, Tp.HCM

Chủ đầu tư: Hưng Lộc Phát

Giá chuyển nhượng: 38-40 triệu đồng/m2

Hiện trạng: Đã bàn giao nhà cuối năm 2018, ở hoặc cho thuê ngay

Quy mô: Dự án cao 26 tầng, gồm 2 block với 478 căn hộ diện tích từ 51-85m2 với các loại hình: Căn hộ - Shophouse - Officetel - Penthouse.

Ưu/nhược điểm dự án:

Vị trí: Dự án nằm trên mặt tiền đường Nguyễn Thị Thập đối diện trung tâm thương mại Big C. Từ vị trí này, cư dân không mấy dễ dàng di chuyển đến các quận trung tâm và lân cận như Q.4, Q.2, Q.8.

Tuy nhiên, nhược điểm của dự án này là mặc dù nằm ở tuyến đường sầm uất của Q.7 nhưng vấn đề đông xe, kẹt xe trên tuyến đường lại là rào cản cho giao thông đi lại. Vào các giờ cao điểm, tuyến đường Nguyễn Thị Thập thường xuyên ách tắc.

Tiện ích dự án

Đây là dự án được đánh giá có tiện ích nội khu chất lượng, đáp ứng tiện lợi cho cộng đồng cư dân. Trong dự án, tầng 21 toàn bộ là tiện ích không có căn hộ, bao gồm hồ bơi skyview tràn bờ hơn 500m2 có chế độ tự động điều chỉnh nhiệt độ theo thời tiết; chuỗi tiện ích như BBQ, phòng gym, khu cafe hồ bơi kết hợp sân vườn…hay khu trung tâm thương mại dưới tầng trệt được đánh giá cao bởi sự tiện ích. Ngoài ra, loạt các tiện ích cao cấp khác như sảnh Lounge sang trọng, nhà trẻ theo tiêu chuẩn Quốc tế, công viên dọc dự án kết hợp thác nước…cũng là điểm nhấn của dự án này.

Bên cạnh đấy, với sự phát triển lâu đời của Q.7 và khu Phú Mỹ Hưng, cư dân tại đây thừa hưởng loạt các tiện ích cao cấp của khu vực như chuỗi siêu thị Coop mart, Big C, Lotte Mart, bệnh viện Q.7, Trường RISS, hệ thống các siêu thị điện máy lớn, sân golf, chợ…

Tuy vậy, so với khu vực giáp ranh là Q.2, Q.4 thì khu vực mà dự án tọa lạc hiện đang thiếu các dịch và tiện ích cao cấp đồng bộ. Cùng ở Q.7 nhưng tại tuyến đường này, các tiện ích cộng đồng rời rạc, không tập trung đồng bộ, chưa có các tiện ích cao cấp, đáp ưng nhu cầu đa dạng của cư dân.

Hiện trạng/giá bán:

Hiện dự án đã bàn giao nhà cho khách vào ở, khách hàng có nhu cầu phải mua suất chuyển nhượng từ NĐT khác. Với lợi thế mặt tiền đường Nguyễn Thị Thập nên đây được xem là dự án dễ cho thuê và ở cũng khá tiện ích.

Giá chuyển nhượng căn hộ tại đây dao động từ 38-40 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT). Như vậy, với căn hộ diện tích 70-80m2, giá bán khoảng 2.7-3.1 tỉ đồng/căn. Được biết, cách đây 1 năm giá chuyển nhượng của căn hộ vào khoảng 29 triệu đồng/m2.

Nếu so với một số dự án hoàn thiện tại khu vực thì đây được xem là mức giá khá cao, khách hàng phải thanh toán hết tiền (95%), không được chia nhỏ thanh toán, nên cũng khó khăn cho những người mua ở thực có tài chính khiêm tốn.

Cùng tuyến đường Nguyễn Thị Thập, dự án Cosmo City (bàn giao năm 2017), hiện giá chuyển rơi vào mức 34-36 triệu đồng/m2 (đã VAT). Hay Luxcity (đường Huỳnh Tấn Phát, đã bàn giao) cũng chuyển nhượng 34-36 triệu đồng/m2.

Thiết kế căn hộ:

Dự án thiết kế căn hộ 1-3 phòng ngủ. 80% nội thất căn hộ là ngoại nhập. Căn hộ 1 phòng ngủ có diện tích từ 50m2 không gian vừa phải. Căn hộ 2 phòng ngủ với diện tích từ 56m2 ( 2 phòng ngủ, 1 WC); diện tích từ 68m2 – 77m2 (2 phòng ngủ, 2 WC). Căn hộ 3 phòng ngủ có diện tích 79m2 – 83m2.

Tất cả căn hộ đều được thiết kế có tầm nhìn thoáng rộng, tối đa diện tích sử dụng, nhiều khe sáng và cửa đón gió.

Tuy vậy, dự án có khá ít căn hộ diện tích 50m2, đáp ứng nhu cầu ở thực của khách mua. Trong khi các căn hộ diện tích từ 79-83m2 thiết kế 3 phòng ngủ được cho là chật chội, ngộp. Ở thiết kế 2 phòng ngủ, diện tích 56m2 cũng chưa hợp lý vì diện tích nhỏ nhưng thiết kế 2 phòng ngủ tạo cảm giác chật chội.

Kết luận:

Dự án Hưng Phát The Golden Star có lợi thế về vị trí vì tọa lạc ở tuyến đường sầm uất của Q.7, được đầu tư bởi CĐT đã triển khai một số dự án quy mô trên thị trường; tiện ích trong dự án và ngoài dự án tương đối đồng bộ, có những tiện ích nội khu hiện đại.

Tuy nhiên, thiết kế căn hộ trong dự án chưa đáp ứng nhu cầu linh hoạt của người mua; giá bán căn hộ cao so với một số dự án cùng khu vực. Đồng thời, từ dự án di chuyển đến các khu vực khác còn vướng về mặt giao thông, hạ tầng, hay gặp cản trở về mặt giao thông, đông xe và kẹt xe.

Hình thực tế