Đề xuất quy định mới về bảo lãnh ngân hàng

Theo HoREA, Dự thảo lần này đã khắc phục được một số quy định chưa thật cụ thể của Thông tư 07/2015/TT-NHNN, mà có thể bị vận dụng tùy tiện hoặc chưa đảm bảo thật chắc chắn quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Điểm tích cực nổi bật của dự thảo thông tư lần này là đã siết chặt trách nhiệm giữa ngân hàng thương mại với chủ đầu tư dự án. Cụ thể, trước đây thông tư 07 quy định ngân hàng có thể dùng hình thức ký cam kết thư bảo lãnh, không phải hợp đồng bảo lãnh. Việc này đã không thể hiện được đầy đủ nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên, chưa đảm bảo được sự an toàn trong cam kết. Đến nay, thông tư đã quy định ngân hàng ký hợp đồng bảo lãnh với chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó, quy định rõ về nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên.

Bên cạnh đó, dự thảo sửa đổi thông tư lần này cũng đã quy định cụ thể số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua khi chưa bàn giao nhà ở. Chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua. Hiện tại thông tư 07/2015/TT-NHNN chưa quy định rõ nội dung này.

Dự thảo thông tư sửa đổi lần này cũng đã quy định chặt chẽ mối quan hệ giữa ngân hàng với bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, dự thảo quy định khi tiến hành ký kết hợp đồng mua, chủ đầu tư phải gửi cho bên mua bản sao hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai mà ngân hàng đã ký với chủ đầu tư.

Dự thảo thông tư sửa đổi cũng quy định ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua trên cơ sở hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua.

Cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh. Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà dự kiến quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở. Đây là các quy định rất mới giúp cho bên mua, bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai yên tâm hơn, vì trước đây người mua nhà chỉ nhận được bản photo thư bảo lãnh của ngân hàng cấp cho chủ đầu tư.

Bên cạnh những nội dung rất tích cực của dự thảo lần, Hiệp hội nhận thấy có một nội dung quy định chưa thật phù hợp. Cụ thể, dự thảo quy định hợp đồng mua, thuê mua nhà ở phải quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua.

Tuy nhiên, theo hiệp hội để đảm bảo tính liên thông, thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì ban hành hợp đồng mẫu về mua thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Hiệp hội kiến nghị quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư khi soạn thảo hợp đồng.

Cụ thể: "Chủ đầu tư phải cam kết nghĩa vụ của chủ đầu tư trong hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai về việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua", vì đây không phải là trách nhiệm của bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.