Diễn biến khó tin của thị trường đất nền, căn hộ Tp.HCM và vùng lân cận những ngày cận Tết

Đó là thông tin đưa ra trong báo cáo toàn cảnh thị trường Bất động sản Nhà ở Tp.HCM và vùng phụ cận năm 2021 với chủ đề "Định vị lại thị trường?" của DKRA Vietnam sáng 6/1/2022.

Nhìn lại thị trường năm 2021, đơn vị này chỉ ra, phân khúc đất nền Tp.HCM tiếp tục thiếu vắng nguồn cung mới. Các tỉnh giáp ranh tiếp tục là thị trường chủ đạo.

Tổng kết năm 2021, ghi nhận toàn thị trường, bao gôm cả Tp.HCM và các vùng phụ cận có khoảng 46 dự án mở bán (24 dự án mở bán mới và 22 dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo). Nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 6,220 sản phẩm, chỉ bằng 47% so với năm 2020 (khoảng 13,179 sản phẩm). Tỷ lệ tiêu thụ chung của toàn thị trường đạt khoảng 76% tương đương 4,697 sản phẩm, bằng 55% so với lượng tiêu thụ của năm 2020 (khoảng 8,519 sản phẩm).

Nguồn cung đất nền mới trong năm 2021 sụt giảm mạnh khi chỉ đạt 47% so với năm 2020. Với việc thực hiện giãn cách xã hội do dịch bệnh đã ảnh hưởng đến kế hoạch giới thiệu sản phẩm và hoạt động bán hàng của các dự án.

Khi quỹ đất tại Tp.HCM ngày càng hạn chế làm cho nguồn cung trở nên khan hiếm, thì thị trường tại các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, BR-VT trở thành nguồn cung chủ lực, đặc biệt 2 tỉnh Long An và Đồng Nai chiếm khoảng 68% nguồn cung toàn thị trường.

Đáng nói, nhiều CĐT và sàn môi giới chọn giải pháp giới thiệu sản phẩm, tổ chức mở bán dự án của mình trên các nền tảng công nghệ trong giai đoạn Tp.HCM và các tỉnh thành phía Nam thực hiện lệnh giãn cách toàn xã hội.

Thanh khoản thị trường thứ cấp ở mức trung bình, mặt bằng giá có xu hướng giảm trong giai đoạn áp dụng biện pháp phong tỏa toàn xã hội.

Các dự án quy mô lớn, quy hoạch tiện ích nội khu đa dạng, vị trí thuận lợi trong việc kết nối với các khu vực xung quanh và pháp lý rõ ràng có tỷ lệ giao dịch thành công cao.

Riêng tại Tp.HCM, năm 2021, thị trường TP. HCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Tổng kết năm toàn thị trường có 2 dự án mở bán mới,cung cấp ra thị trường khoảng 98 sản phẩm, bằng 17% so với năm 2020. Tỷ lệ tiêu thụ khoảng 52% (tương đương 51 sản phẩm), bằng 15% so với năm trước.

Thị trường đất nền Tp.HCM tiếp tục thiếu vắng nguồn cung mới. Các tỉnh giáp ranh tiếp tục là thị trường chủ đạo. Các dự án tại Tp.HCM chủ yếu có quy mô nhỏ lẻ, tập trung chủ yếu ở các quận/huyện vùng ven như: Bình Chánh, Củ Chi,... Phân khúc đất nền tại Tp.HCM chiếm chủ đạo ở thị trường thứ cấp với các dự án đã có từ những năm trước.

Trong khi đó, ở phân khúc căn hộ cũng có những diễn biến khó tin trong năm 2021.

Cụ thể, phân khúc BĐS căn hộ tại Tp.HCM và các tỉnh giáp ranh trong năm 2021 ghi nhận có khoảng 41 dự án mở bán (18 dự án mới và 23 giai đoạn tiếp theo). Nguồn cung mới ghi nhận xấp xỉ ở mức 21,138 căn, bằng 70% so với năm 2020 (30,042 căn). Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt ở mức 81% với khoảng 17,122 căn, bằng 65% so với năm trước (26,313 căn).

Nguồn cung và lượng tiêu thụ mới giảm mạnh so với năm 2020. Thị trường Tp.HCM chiếm khoảng 64% tổng nguồn cung mới năm 2021. Nguồn cung căn hộ tại Bình Dương giảm mạnh so với năm 2020.

Dịch bệnh thúc đẩy việc áp dụng công nghệ vào lĩnh vực BĐS diễn ra nhanh hơn. Trong giai đoạn phong tỏa toàn xã hội, nhiều CĐT và sàn môi giới đã giới thiệu dự án, mở bán online trên các nền tảng công nghệ khác nhau.

Để kích cầu thị trường đang gặp khó khăn do dịch bệnh, nhiều CĐT đã đưa ra các chính sách hỗ trợ dòng tiền cho khách hàng như kéo dài phương thức thanh toán, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi vay,....

Nói về việc giá căn hộ vẫn tiếp tục đà tăng, đại diện DKRA Vietnam chohay, mặt bằng giá sơ cấp tăng, chi phí đầu vào tăng và nguồn cung mới khan hiếm được cho là những nguyên nhân chính gây sức ép lên việc tăng giá.

Riêng tại Tp.HCM, phân khúc căn hộ ghi nhận có khoảng 22 dự án mở bán trong năm 2021 (9 dự án mới và 13 giai đoạn tiếp theo). Cung cấp cho thị trường khoảng 13,583 căn, bằng 77% so với năm 2020 (17,579 căn). Lượng tiêu thụ ghi nhận đạt mức 79% nguồn cung mới với khoảng 10,749 căn, bằng 71% so với lượng tiêu thụ của năm 2020 (15,229 căn).

Nguồn cung và sức cầu chung toàn thị trường giảm mạnh so với 2020 trở về trước, đây là mức thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay. Tỷ trọng nguồn cung khu Đông giảm so với năm trước nhưng vẫn ở mức cao, chiếm 58% tổng nguồn cung.

Căn hộ hạng A vẫn là phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường trong năm 2021, chiếm 72% nguồn cung và 69% lượng tiêu thụ mới. Thị trường tiếp tục năm thứ ba liên tiếp khan hiếm căn hộ hạng C có mức giá dưới 30 triệu Đồng/m2.

Theo DKRA, nguồn cung và lượng tiêu thụ căn hộ tại Tp.HCM vẫn tiếp tục xu hướng giảm. Thị trường chịu những khó khăn nhất định như tỷ trọng nguồn cung theo phân khúc phân bổ không đều, những vướng mắc trong thủ tục cấp phép dự án chưa được cải thiện triệt để, tình hình dịch bệnh phức tạp, khan hiếm nguồn cung khiến mức giá tăng cao. Thị trường căn hộ siêu sang tại Tp.HCM đã xác lập mặt bằng giá mới lên đến gần 400 triệu đồng/m2.

Theo dự báo từ DKRA Vietnam, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong năm 2022 có thể phục hồi và tăng so với năm 2021, tập trung chủ yếu ở các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trong khi Tp.HCM tiếp tục duy trì sự khan hiếm. Đất nền tiếp tục được lựa chọn là kênh đầu tư hàng đầu.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới có thể lên đến khoảng 30,000 căn, đặc biệt tăng mạnh ở Tp.HCM và Bình Dương, riêng Long An và Tây Ninh nguồn cung mới có thể tiếp tục khan hiếm. Sức cầu tăng so với năm 2021, tuy nhiên vẫn còn khá thấp so với giai đoạn trước khi dịch bùng phát ở năm 2019. Tại Tp.HCM, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở TP.Thủ Đức. Căn hộ hạng A và hạng B dẫn dắt thị trường trong khi nguồn cung căn hộ hạng C tiếp tục khan hiếm. Căn hộ hạng sang tăng mạnh và có thể xác lập mặt bằng giá mới.