“Động tĩnh” mới đất nền tỉnh phía Nam

Suốt thời gian qua, thị trường đất nền khu vực miền Nam ghi nhận xu hướng giảm mạnh cả về giao dịch lẫn giá bán khi hầu như không có dự án mới triển khai, cũng không bán được hàng thứ cấp. Đầu năm 2024 dù đã có những “động tĩnh” mới về hạ tầng, giao thông nhưng thanh khoản thị trường vẫn khá trầm lắng. Giao dịch chỉ xuất hiện ở một số khu vực thực sự có tiềm năng về quy hoạch, hạ tầng.

Theo ghi nhận, hiện mức độ quan tâm tìm mua đất nền tại nhiều khu vực ở Tp.HCM như Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè, quận 12, Tp.Thủ Đức… đều chậm so với thời điểm đầu năm 2022. Không chỉ Tp.HCM, hầu hết địa phương lân cận như Bình Phước, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận… cũng sụt giảm từ cả về nhu cầu tìm mua cũng như giá bán.

Chia sẻ về thanh khoản đất nền, chị Ng – một môi giới đất nền tỉnh lân cận Tp.HCM cho biết, giao dịch đầu năm 2024 vẫn còn khá chậm. Số lượng người bán ra nhiều nhưng khách mua rất ít. Người mua vẫn giữ tâm dò giá và ép giá sâu. Trong khi người mua muốn bán theo giá kì vọng.

Theo chị Ng, hiện mặt bằng giá sơ cấp đất nền ghi nhận mức giảm 10% - 13% so với năm 2022. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm 13% - 25% (tuỳ nền, vị trí) so với đầu năm 2023, mức giảm ở nhóm khách hàng sử dụng vốn vay, dự án có quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng - pháp lý.

Nhìn lại diễn biến của thị trường đất nền các tỉnh, thành phía Nam cho thấy, giai đoạn thoái trào bắt đầu rơi vào thời điểm cuối năm 2022. Sang năm 2023, loại hình này dần trượt dài trong trạng thái mất dần thanh khoản, nhiều nhà đầu tư loay hoay cắt lỗ. Cụ thể, giá đất nền giao dịch thứ cấp trong quý 1/2023 ghi nhận mức giảm trung bình 10%, tối đa là 15-20%. Sang quý 2/2023, đà giảm mạnh dần lên mức 30-50% so với cùng kỳ năm ngoái do nhiều nhà đầu tư ngộp tài chính chịu áp lực lãi suất vay 14-16%. Hiện tượng cắt lỗ giảm nhẹ trong hai quý cuối năm nhưng giá bán không cải thiện. Với loại hình đất nông, lâm nghiệp, đất nền diện tích lớn, xu hướng giảm giá vẫn kéo dài đến cuối năm 2023, đầu năm 2024 vì ít được quan tâm.

Một số khu vực như huyện Bàu Bàng, Bến Lức, Bến Cát (Bình Dương), Chơn Thành, Đồng Xoài (Bình Phước) có thời điểm giá giảm mạnh tới hơn 30-40% nhưng vẫn không có người mua. Các tỉnh Tây Nguyên như Lâm Đồng, Đăk Lăk, Gia Lai tình trạng cắt lỗ đất nền từ 30-50% với các lô đất nông nghiệp, đất rừng diện tích lớn diễn ra phổ biến, hiện thanh khoản vẫn khá yếu.

Theo các chuyên gia, giao dịch đất nền suy giảm chủ yếu do thị trường đã “đứt” hẳn luồng khách đầu tư, đầu cơ, trong khi nhu cầu ở thực của đất nền rất thấp do loại tài sản này không phục vụ nhu cầu ở ngay. Chưa kể, việc niềm tin suy giảm và chưa thể xác định cụ thể thời điểm thị trường bất động sản phục hồi cũng khiến nhiều người ngại xuống tiền mua đất nền lúc này. So với các phân khúc bất động sản khác, đất nền là sản phẩm có xu hướng đầu tư và đầu cơ nhiều hơn là ở thực. Do đó, khi thị trường sôi động, đất nền là phân khúc tăng giá đầu tiên và ngược lại, khi thị trường khó khăn, loại hình này bị ảnh hưởng nhiều nhất.

Từ thời điểm quý 4/2023 đến nay, thị trường đất nền tỉnh đã có những chuyển biến mới nhờ những động lực hạ tầng giao thông. Chẳng hạn, tại Đồng Nai trong năm 2024, ngoài hai dự án cao tốc Dầu Giây – Tân Phú và Tân Phú – Bảo Lộc, trên địa bàn tỉnh có hàng loạt tuyến đường kết nối quan trọng sẽ được khởi công xây dựng. Không chỉ kết nối giao thông, những hạ tầng này cũng là lực đẩy cho thị trường bất động sản khu vực.

Thông tin từ Bộ Giao thông Vận tải cho biết, trong năm 2024, đơn vị này sẽ khởi công dự án cao tốc Dầu Giây – Tân Phú. Đây là một trong 3 dự án thành phần của tuyến cao tốc Dầu Giây – Liên Khương do Bộ làm chủ đầu tư.

Cụ thể, dự án cao tốc Dầu Giây – Tân Phú có tổng chiều dài cao tốc khoảng 60,24 km, đi qua địa bàn các huyện: Thống Nhất, Xuân Lộc, Định Quán, Tân Phú, Đồng Nai.

Cũng trong năm nay, đoạn cao tốc Tân Phú - Bảo Lộc, một dự án thành phần khác của tuyến cao tốc Dầu Giây – Liên Khương sẽ được khởi công. Dự án này do UBND tỉnh Lâm Đồng được giao làm chủ đầu tư.

Cụ thể, dự án cao tốc Tân Phú - Bảo Lộc kết nối tỉnh Lâm Đồng với Đồng Nai, tổng chiều dài khoảng dài 66 km (trong đó đoạn qua địa phận tỉnh Lâm Đồng có chiều dài 55km). Dự án yêu cầu mức kinh phí 17.200 tỉ đồng. Tuyến cao tốc này không chỉ có ý nghĩa với Đồng Nai và Lâm Đồng mà còn kết nối cả khu vực Đông Nam Bộ với Tây Nguyên. Đặc biệt, quốc lộ 20 – tuyến giao thông huyết mạch kết nối hai khu vực này hiện đang trở nên quá tải.

Ngoài hai dự án trọng điểm có tính chất liên kết vùng kể trên, trong năm nay, tỉnh Đồng Nai sẽ khởi công và lên kế hoạch chuẩn bị đầu tư cho nhiều tuyến đường nội tỉnh quan trọng khác. Cụ thể, các dự án khởi công bao gồm: nâng cấp, mở rộng đường 25B (đoạn từ trung tâm huyện Nhơn Trạch ra quốc lộ 51); xây dựng đường 25C (đoạn từ quốc lộ 51 đến hương lộ 19) và dự án Nâng cấp, mở rộng tuyến đường tỉnh 774B. Trong đó, hai tuyến đường 25B và 25C có ý nghĩa đặc biệt quan trọng khi kết nối trực tiếp với cửa ngõ sân bay quốc tế Long Thành trong tương lai. Cả hai tuyến đường này cũng giao cắt với loạt hạ tầng kết nối liên vùng khác như Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu…

Theo các chuyên gia, những lực đẩy giao thông trong thời gian qua dù chưa kéo được sức cầu trở lại như giai đoạn trước nhưng là nền tảng để vực dậy niềm tin người mua. Theo đó "điểm rơi" của thị trường đất nền phía Nam sẽ rơi vào thời điểm cuối năm 2024, đầu năm 2025.