Giữa 'cơn bão' tăng giá, mua nhà đã bàn giao là lựa chọn hợp lý

Chọn dự án đã bàn giao vì hợp túi tiền

Hiện nay, thị trường bất động sản (BĐS) đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân (nhà ở giá vừa túi tiền) và nhà ở xã hội. Đây là 2 loại nhà đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người thu nhập trung bình và người thu nhập thấp đô thị.

Do thiếu nguồn cung trong lúc tổng cầu rất lớn dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua, biểu hiện qua chỉ số giá nhà ở của nước ta cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội. Từ đó, làm cho nhiều hộ gia đình và cá nhân khó tạo lập được nhà ở. Thông thường, các nước công nghiệp phát triển thì chỉ số giá nhà chỉ cao gấp 6-7 lần thu nhập.

Đáng chú ý, trong 2 năm gần đây, loại nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% trong năm 2020 và biến mất trong năm 2021 (0%), trong khi đó, nhà ở cao cấp lại chiếm đến 74%.

Căn hộ 101 m2, 3 phòng ngủ tại chung cư Đức Khải, quận 7 thời điểm hiện tại có giá khoảng 2,7 tỷ đồng.

Anh Tùng Nguyễn, sinh sống ở TP. Thủ Đức cho biết, anh cùng gia đình từ Ninh Bình vào TP.HCM lập nghiệp từ những năm 2017, ấp ủ bao lâu để sở hữu cho mình căn nhà sớm thoát cảnh thuê trọ. Song, với thu nhập công nhân khoảng 8-10 triệu đồng/tháng cùng với mức giá căn hộ trên thị trường đã không còn xuất hiện căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2, khiến việc có thể mua được nhà ở gặp vô vàn khó khăn.

"Dịch bệnh vừa rồi đã làm tài chính gia đình bị thâm hụt, chừng ấy thời gian cả vợ chồng tích góp mới được khoảng hơn 1 tỷ đồng, rồi tính đi vay ngân hàng để mua nhà. Cũng tìm hiểu một vài dự án ở trong thành phố nhưng mức giá cao quá không mua nổi. Kể cả có vay được để mua nhà thì sau này trả nợ chắc gần hết đời người", anh Tùng nói và cho biết, vợ chồng quyết định mua nhà tại một số dự án đã bàn giao nhà cách đây vài năm để "dễ thở" về tiền bạc hơn.

Thực tế, người dân nào cũng mong muốn sở hữu cho mình một căn nhà mới. Tuy nhiên, với việc "ngáo giá" của nhiều dự án trên thị trường khiến họ phải thay đổi khẩu vị để an cư đó là lựa chọn nhà đã bàn giao cách đây vài năm.

Khảo sát của chuyên trang Chợ Tốt Nhà cho thấy những dự án đã bàn giao có mức giá dễ chấp nhân hơn hẳn với giá trung bình căn hộ đã hoàn thiện ở TP.HCM trong năm nay đã giảm khoảng 15% so với năm 2021, từ khoảng 38 triệu đồng/m2 xuống còn khoảng 32 triệu đồng/m2.

Cụ thể, giá căn hộ trong một chung cư đã hoàn thiện ở huyện Bình Chánh khoảng 18 triệu đồng/m2 trong khi giá căn hộ trong dự án mới khoảng 22 triệu đồng/m2; giá căn hộ chung cư đã hoàn thiện ở quận 8 thấp hơn khoảng 11%; quận Tân Phú thấp hơn khoảng 38% so với giá căn hộ trong dự án mới.

Trong khi đó, ở TP. Thủ Đức, giá căn hộ chung cư đã hoàn thiện cách đây vài năm, dao động từ mức 33-34 triệu đồng/m2, nhưng giá căn hộ trong các dự án mới lại tăng cao 42 triệu đồng/m2, có nơi trên 100 triệu đồng/m2. Đơn cử như tại chung cư Him Lam Phú An (TP. Thủ Đức), căn hộ 70m2, 2 phòng ngủ có giá khoảng từ 2,4 - 2,7 tỷ đồng tùy vị trí tầng và nội thất...

Chia sẻ với Nhadautu.vn trước các vấn đề nan giải của thị trường, chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoàng cho biết, khách hàng nên tìm các căn hộ chung cư hạng B, C đã xây dựng và bàn giao khoảng 5 năm trở về trước. Những căn hộ này có mức giá vừa phải và đã qua sử dụng một thời gian, nên mức tăng giá không quá cao như những dự án mới. Điểm bất lợi của cách thức này là người mua phải trả tiền 1 lần cho bên bán, thay vì được thanh toán theo tiến độ của căn hộ hình thành trong tương lai. Điều này tạo nên áp lực tài chính cho người mua.

"Khi có ý định mua căn hộ, trước hết phải xác định căn hộ phù hợp với điều kiện hoàn cảnh, từ vị trí, tiện ích cần thiết, diện tích căn hộ, giá trị phù hợp với giá bán, khả năng chi trả… không nhất thiết phải là căn hộ cao cấp hoặc căn hộ mới. Thêm nữa, khách hàng cần có khoản tiền nhất định (ít nhất 30% giá trị căn nhà cần mua, phần còn lại có thể đi vay ngân hàng) và thu nhập ổn định để đảm bảo chi trả cho cuộc sống sinh hoạt hàng ngày và trả ngân hàng khi vay, dù là mua nhà đã bàn giao hoặc hình thành trong tương lai", ông Hoàng lưu ý.

Còn bà Nguyễn Hương, CEO Đại Phúc Land nhận định, người mua muốn sở hữu những dự án căn hộ ở phân khúc tầm trung, phù hợp túi tiền trong khoảng giá khoảng 2 tỷ đồng thì khu vực vùng phụ cận TP.HCM, trong bán kính 15 km là nơi nên lựa chọn, bởi quỹ đất rộng, giá thành thấp... và phù hợp để nhiều nhà đầu tư phát triển các dự án ở phân khúc này.

"Hiện nay, rất khó để kiếm được những căn hộ với mức giá 30 triệu đồng/m2 ở các khu đô thị lớn như TP.HCM. Khi đầu tư, kinh doanh, việc đầu tiên các doanh nghiệp BĐS nghĩ đến là tính hiệu quả của dự án, đó là những dự án phù hợp với xu hướng trên thị trường, ít rủi ro, có khả năng sinh lời cao... nên phân khúc cao cấp thường được nhà đầu tư lựa chọn, đặc biệt là các dự án ở những khu đô thị lớn, bà Nguyễn Hương nói và cho biết xu hướng khách hàng chuyển hướng chọn mua nhà đã bàn giao là hợp lý ở thời điểm giá nhà đang không ngừng tăng.

Thị trường mất cân đối

Báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng trong quý I cho thấy, căn hộ bình dân, có mức giá từ 25-30 triệu đồng/m2 ở khu vực trung tâm của các đô thị như Hà Nội, TP.HCM hầu như không còn, chỉ có một số ít dự án ở khu vực các quận, huyện ngoại thành.

Nhận xét về giá căn hộ, Bộ Xây dựng cho biết, giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3%. Tại Hà Nội giá nhà chung cư tăng khoảng 4-5% và cao hơn so với TP.HCM (tăng 1-2%) so với cuối năm 2021.

Còn theo CBRE Việt Nam, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp quý I đạt mức 2.390 USD/m2 (hơn 54 triệu đồng/m2), tăng 3,9% theo quý và 7,8% theo năm. Mức giá trung bình tiếp tục tăng do có sự chuyển dịch cơ cấu từ bình dân, trung cấp lên cao cấp và hạng sang.

Báo cáo của UBND TP.HCM gửi Bộ Xây dựng cũng cho thấy điều tương tự. Tổng quan, tình hình thị trường BĐS TP.HCM vẫn hoạt động và phát triển nhưng chưa ổn định, cần có điều chỉnh để giải quyết sự lệch pha cung - cầu, do hiện đang có xu thế lệch về phía phân khúc BĐS cao cấp. Tình hình thị trường BĐS không có biến động trên diện rộng.

Cụ thể, trong quý I, Sở Xây dựng TP.HCM đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn bán sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai của 5 dự án, với tổng số 1.172 căn nhà, giảm 84,66% so với quý IV/2021, giảm 66,01% so với cùng kỳ năm. Thị trường phát triển chưa ổn định, nguồn cung dự án tăng - giảm không đều, đặc biệt là phân khúc nhà ở bình dân cần phải điều chỉnh tăng nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường, của đa số người dân.

Từ việc giá nhà tăng cao, trong khi nguồn cung nhỏ giọt, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu kiến nghị để kéo giảm giá nhà ở trên thị trường bất động sản thì phải có giải pháp hiệu quả làm tăng nguồn cung nhà ở. Trước tiên là các cơ quan chức năng cần tháo gỡ một số vướng mắc, bất cập của một số quy định pháp luật làm tăng nguồn cung dự án để đáp ứng nhu cầu nhà ở rất đa dạng từ bình dân đến cao cấp cho mọi tầng lớp dân cư trong xã hội.

Đồng thời, muốn đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở thì phải xây dựng hoàn thiện cơ chế chính sách để tạo điều kiện phát triển nhà ở xã hội và loại nhà ở giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân trong xã hội.

"Muốn có nhiều nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp với thu nhập thì phải tháo gỡ các vướng mắc, bất cập của một số quy định pháp luật hiện hành và bổ sung các cơ chế chính sách mới (hiện nay chưa có) để đẩy mạnh hoạt động phát triển các loại hình này", ông Lê Hoàng Châu nói.

Song song, để cho thị trường BĐS phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững, ông Châu cho rằng cần phải rà soát để hoàn thiện các cơ chế chính sách về phát triển thị trường vốn, bao gồm: Thị trường tiền tệ - tín dụng, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, đi đôi với xây dựng chính sách thuế tài sản...