Hà Nội: Có nên lao vào cơn sốt đất tại 5 huyện chuẩn bị "nâng đời" lên quận?

Hà Nội sẽ có thêm 5 quận từ 5 huyện ngoại thành, trong đó huyện Hoài Đức thành quận vào năm 2020, 4 huyện Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng sẽ thành quận vào năm 2025. Quan sát thực tế cho thấy, trong 2 năm trở lại đây giá bất động sản tại các quận này liên tục có biến động lớn. Giới đầu tư và "cò" đất tích cực hâm nóng lại các giao dịch bằng nhiều chiêu thức khác nhau như: Tung tin tăng giá, thực hiện các giao dịch ảo…

Ghi nhận thực tế cũng cho thấy "cơn sốt" ở thời điểm 2017 – 2018 đã đẩy giá BĐS tại các huyện chuẩn bị được nâng cấp hành chính thành quận (gồm Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm, Thanh Trì) lên nhanh một cách chóng mặt, có những nơi giá rao bán đất cao gấp từ 2 – 3 lần so với thời điểm vài năm trước đó.

Khảo sát tại huyện Đông Anh cho thấy, từ đầu năm 2019 số người tìm kiếm bất động sản tại Đông Anh tăng mạnh, gấp từ 1,5 đến 2 lần so với những tháng cuối năm 2018. Tại thị trấn Đông Anh có giá đất thổ cư tuyến đường lớn theo lời môi giới hiện vào khoảng 100 - 120 triệu đồng mỗi m2, tăng 10 - 15 giá so với cuối năm ngoái. Khu vực có tỷ lệ tăng giá được đánh giá là cao nhất là đất nền tại thôn Lễ Pháp (xã Tiên Dương, huyện Đông Anh) ở mức 30 – 35 triệu đồng/m2 trong khi giá bán ở thời điểm cuối năm 2017 là 15 – 17 triệu đồng/m2; tại xã Xuân Canh ghi nhận ở mức 35 – 40 triệu đồng/m2 trong khi trước đó khoảng 20 triệu đồng/m2.

Tại Gia Lâm, khu vực Kiêu Kỵ giá chào bán đất gần mặt đường rộng 5m giá 40 – 45 triệu đồng/m2, ở thời điểm trước đó có giá 28 – 30 triệu đồng/m2; tại các khu vực Cổ Bi, Đa Tốn, Phù Đổng, Yên Viên… giá cũng tăng khoảng 2 lần.

Tại các huyện khác như Hoài Đức, đầu năm 2019, đất mặt tiền quốc lộ thị trấn Trạm Trôi được chào giá 120-130 triệu đồng/m2, trong khi cùng kì năm ngoái giá chào bán là 80-110 triệu đồng/m2.

Giá đất của huyện Đan Phượng tại các vị trí mặt đường các trục chính dao động khoảng từ 55-70 triệu đồng/m2. Đất thổ cư trong làng khoảng từ 10-25 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Nếu so với thời điểm đầu 2015, giá đất hiện tại tăng khoảng hơn 30-40%.

So với các huyện thị khác, Thanh Trì có mức giá đất trung bình cao nhất hiện nay. Con số 54,9 triệu/m2 được đưa ra khiến nhiều người bất ngờ. Giá đất tại Thanh Trì ở mức cao so với các huyện ngoại thành khác. Một số khu vực có giá trị bất động sản cao có thể kể đến như Cầu Bươu (52,1 triệu/m2), Kim Giang (65,4 triệu/m2), liên xã Phan Trọng Tuệ (61,9 triệu/m2), Tân Triều (77 triệu/m2).

Nhận định về mức giá cao vọt tại nhiều 5 huyện chuẩn bị lên quận, một môi giới nhà đất thổ cư lâu năm tên Cường cho biết đó chỉ là giá rao bán, chưa chắc có giao dịch. Thực tế giá giao dịch nhiều khác nhiều so với giá rao bán.

Cũng có góc nhìn tương tự, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ Phận Kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội cho biết các huyện nói trên khi có thông tin được quy hoạch lên quận sẽ bị các nhà đầu tư, môi giới tung thông tin, tác động để tìm cách đẩy thị trường và trục lợi trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, ông khuyến cáo các nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ cả giá chào bán và giá giao dịch thực tế:

"Nếu tôi là người đầu tư, tôi phải gặp 10 chủ nhà, giao dịch gần nhất là bao nhiêu. Có nhiều người chào giá 50 triệu nhưng giao dịch thực tế 35 triệu đồng", ông nói và cho biết khách mua nên dành thời gian đi khảo sát thị trường, gặp nhiều môi giới và xác định giá rao bán khu đó có khớp với giá giao dịch hay không trước khi xuống tiền.

Còn theo Phó tổng Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính, thông tin về việc các huyện được đề xuất nâng cấp đơn vị hành chính thành quận đã kích thích nhà đầu tư và môi giới tập trung vào khu vực đó, khiến cho các sản phẩm BĐS có sự gia tăng mạnh về giá. Nhưng giá trị thực của sản phẩm là dựa trên các yếu tố về hạ tầng và phân bố dân cư.

"Không phải cứ lên quận là giá cả huyện đó sẽ tăng ngay. Do đó, nếu đầu tư theo trào lưu lại đúng lúc giá đẩy lên cao thì dễ bị sa lầy", ông Đính nói. Ông lấy dẫn chứng giá nhiều mảnh trong làng xã, trong ngõ được rao bán với mức 20 triệu đồng/m2 và nhận định mức giá này vô lý, có dấu hiệu sốt ảo. Với mức giá này, thị trường sẽ không kích thích các nhà đầu tư kinh doanh thật, chủ yếu thu hút giới đầu cơ tạo sóng. "Việc đẩy giá đất lên nữa cũng không có ý nghĩa khi giao dịch thực tế tại các vùng này không nhiều", ông Đính nói.

Cũng theo ông Đính, với việc 5 huyện lên quận nhiều dự án cũng rục rịch tái khởi động lại, môi giới cũng dựa vào đấy để đấy giá đất. Tuy nhiên, việc triển khai khu đô thị vốn là những thông tin tích cực, khiến giá bất động sản khu vực lân cận có xu hướng tăng nhưng cũng đề phòng sốt ảo. Với trường hợp của Đông Anh sau khi BRG khởi công dự án thành phố thông minh, ông Đính cho rằng việc tăng giá sẽ không đáng kể bởi thực tế, đất Đông Anh đã được đẩy lên rất cao, thậm chí cao hơn giá trị thật từ trước đó.

Có thể nhận thấy, việc tạo "cơn sốt ảo" tại 4 huyện đều xuất phát từ những nhà đầu cơ, "cò" đất nhằm trục lợi. Vì vậy, các nhà đầu tư cần cẩn trọng với các hệ lụy nhãn tiền đã xảy ra ở các đợt sốt đất trước đây. Đại diện các cơ quan như: Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai các huyện, lãnh đạo các xã… đều cho biết, sẽ sẵn sàng tư vấn, định hướng, cung cấp thông tin tình hình giao dịch thực tế, quy hoạch các dự án… để người dân dễ nắm bắt thông tin, thận trọng trong đầu tư.