Hơn 1/5 dư nợ nền kinh tế dành cho bất động sản, vì sao doanh nghiệp BĐS vẫn than thiếu vốn?

Theo số liệu được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố trong Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản diễn ra ngày 8/2, dư nợ tín dụng của lĩnh vực bất động sản vào cuối năm 2022 đạt 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24% so với năm 2021 (mức cao nhất trong 5 năm qua) và chiếm khoảng 21,2% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.

Tại cuộc họp, các lãnh đạo NHNN cũng khẳng định chưa có văn bản, phát ngôn nào về việc siết chặt tín dụng bất động sản. Cơ quan này chỉ có các văn bản chỉ đạo nhằm kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với một số phân khúc rủi ro, có tỷ lệ đầu cơ lớn,… để đảm bảo an toàn hệ thống.

''Đến nay chúng tôi vẫn nhất quán quan điểm chỉ đạo như vậy. Còn đối với tín dụng phục vụ mục đích chính đáng của người mua nhà đều được đảm bảo công bằng như các lĩnh vực khác'', Phó Thống đốc thường trực Đào Minh Tú nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, ông Tú cũng cho biết sẽ không có chuyện thiếu room tín dụng vào thời điểm đầu năm, bởi lẽ tình trạng này thường rơi vào cuối năm. Do đó, lúc này không thể nói là không vay được vì thiếu room.

Dù vậy, tại cuộc họp vừa qua, đại diện của các nhà phát triển bất động sản hàng đầu, như Vingroup, Sungroup, Hưng Thịnh, cùng Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vẫn đưa ra 17 kiến nghị. Trong đó, nhiều nhất vẫn tập trung vào đề xuất nới room tín dụng và điều kiện cho vay đối với lĩnh vực bất động sản.

''Cái khó khăn nhất của các doanh nghiệp BĐS việc tiếp cận với khoản tín dụng mới và việc nhảy nhóm nợ. Chúng tôi không sợ lãi suất vay của các ngân hàng dù đang có xu hướng tăng (trên dưới 13%). Lãi suất vay đó chúng tôi chịu được nhưng vấn đề phải tiếp cận được'', ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói.

Theo ông Châu, 2023 là năm quyết định sống còn của các doanh nghiệp bất động sản, trong đó, nút thắt về dòng tiền để đảm bảo thanh khoản là vấn đề cần quan tâm nhất.

Ông Lê Trọng Khương, Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh cũng cho rằng: Hiện nay, kênh huy động qua trái phiếu doanh nghiệp đang gặp bế tắc. Để giải quyết tình trạng khó khăn này, về góc độ doanh nghiệp, tôi đề nghị NHNN và các bộ ngành xem xét có phương án để hỗ trợ các doanh nghiệp tồn tại và phát triển tốt thì các trái chủ mới cảm thấy yên tâm đầu tư. Trong đó, đề xuất NHNN nới room cho vay để doanh nghiệp có nguồn vốn kinh doanh và đầu tư.

''Câu chuyện nằm ở chỗ NHNN nới lỏng room cho vay để doanh nghiệp có nguồn vốn đầu tư để phát triển bất động sản. Lúc đó, doanh nghiệp mới phát triển lành mạnh và nhà đầu tư trái phiếu mới quay trở lại thị trường. Bởi trong bối cảnh hiện nay, các trái chủ đang rất lo ngại về việc các doanh nghiệp có tồn tại được hay không, có bán được sản phẩm không,… Do đó, đề xuất NHNN nới lỏng room và cơ cấu lại nhóm nợ'' ông Khương bày tỏ.

Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes đề nghị NHNN và các ngân hàng làm rõ các quy định, tháo gỡ các vướng mắc về mục đích vay vốn và hình thức giải ngân tại các văn bản hướng dẫn, có biện pháp tháo gỡ về cơ chế liên quan đến việc xếp loại và kiểm soát cho vay trong lĩnh vực BĐS.

Bên cạnh đó, cần bổ sung các cơ chế chính sách đặc thù cho các nhà đầu tư lớn, các dự án có đầy đủ pháp lý mang tính trọng điểm, tránh tình trạng cào bằng. Đồng thời có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ khả năng tài chính cho người mua nhà và chủ đầu tư.

Trong khi đại diện Novaland đề nghị ngành ngân hàng có chính sách tái cơ cấu nợ, giãn nợ cho khách hàng, tìm giải pháp cho vấn đề ách tắc pháp lý...

Trao đổi về các kiến nghị của doanh nghiệp BĐS, lãnh đạo các ngân hàng thương mại khẳng định không có chỉ đạo siết tín dụng vào BĐS và không thiếu room tín dụng cho lĩnh vực này.

Theo Tổng Giám đốc Vietcombank Nguyễn Thanh Tùng, đến hết 31/12, dư nợ bất động sản chiếm trên 20% dư nợ của ngân hàng, bao gồm cả cho vay doanh nghiệp phát triển và cá nhân. Trong năm 2022, tín dụng bất động sản tăng 17%. Do vậy ngân hàng đã không để lĩnh vực BĐS thiếu room.

"Chúng tôi không thiếu room, lãi suất cũng luôn có những chương trình ở mức chấp nhận được", ông Lưu Trung Thái, CEO Ngân hàng Quân đội (MB) cũng khẳng định với các doanh nghiệp bất động sản.

Lý giải sự khó khăn thanh khoản của các doanh nghiệp bất động sản, đại diện một số ngân hàng cho rằng nguyên nhân xuất phát cấu trúc của thị trường bất động sản "đang có vấn đề" và cũng do chính từ phía các doanh nghiệp.

Nhìn nhận từ phía ngân hàng về những khó khăn tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản, ông Lưu Trung Thái, cho rằng, hiện nay có nhiều tình huống doanh nghiệp bất động sản có dự án giá trị lớn, nhưng vướng mắc ở khả năng thanh toán.

Theo ông Thái, tình trạng này là do mất cân đối nguồn cung. Cụ thể, thị trường BĐS tại TP.HCM vốn bị cho là thiếu hụt nguồn cung, nhưng 80% sản phẩm BĐS tại đây lại thuộc phân khúc cao cấp. Phía ngân hàng cũng không mong muốn cho vay đối với các sản phẩm có giá trị cao, bởi phân khúc này chỉ phục vụ một số ít khách hàng.

''Cấu trúc ngành bất động sản không phù hợp. Giải quyết vấn đề này là khó, nhưng cần nhìn thẳng vấn đề. Hai bên thống nhất thì giúp bước đi dài hơn'', ông Thái nói.

Bên cạnh đó, một phần lý do, cũng đến từ việc doanh nghiệp đã dễ dãi trong thiết kế tài chính. Khi phát hành trái phiếu, doanh nghiệp chọn phương án dễ nhất để làm. Một khi đã chọn điều kiện cho vay dễ thì không quản lý được dòng tiền. Chọn những phương án có điều kiện pháp lý ở mức thấp dẫn đến những rủi ro về sau, thực chất là dễ ban đầu nhưng khó về sau.

Ngoài ra, ông Thái cũng nhận định, vấn đề vướng mắc về thủ tục pháp lý hiện nay chiếm 70% khó khăn của lĩnh vực bất động sản.

"Trong khâu thẩm định chúng tôi có thể hỗ trợ các doanh nghiệp không cần trình ra giấy phép xây dựng, nhưng đến khi giải ngân thì chắc chắn phải có giấy phép", CEO MB Lưu Trung Thái nói và cho biết, hỗ trợ doanh nghiệp nhưng có những quy trình phải làm đúng.

Đại diện VietinBank thì đánh giá việc duy trì tín dụng cho vay bất động sản là sự nỗ lực của ngành ngân hàng trong thời gian qua: "Doanh nghiệp bất động sản đang có một đống tài sản lớn, cần bán đi để cơ cấu nợ, và vấn đề các anh bán giá bao nhiêu thôi, đáng nhẽ 10 đồng giờ bán 6 đồng thôi, như vậy ngân hàng cũng sạch nợ".

Lãnh đạo VietinBank cũng nhận định khó khăn lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay là vấn đề về pháp lý, các dự án BĐS 70% là gặp vướng về pháp lý. Cùng với đó vấn đề vốn mắc ở nhiều nơi như thị trường trái phiếu, chứng khoán,... không chỉ riêng ở ngân hàng. Tuy nhiên, khi những vấn đề ở các thị trường khác không giải quyết được hoặc giải quyết chưa có hiệu quả thì áp lực lại dồn lên vai các ngân hàng.

Dẫn số liệu từ NHNN, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng cho biết nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm ngoái tăng hơn 24% so với cuối năm 2021 và là một trong những lĩnh vực có mức tăng cao nhất. Tỷ trọng dư nợ tín dụng cho bất động sản cũng chiếm tới 21,2% tổng dư nợ - mức cao nhất trong 5 năm qua. "Nếu nhìn từ những con số thống kê, tín dụng cho bất động sản có phải bị siết, nút thắt về vốn có thực sự chỉ do ngân hàng không”, ông Hùng đặt câu hỏi.

Để tháo những khó khăn của thị trường, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng đề nghị ngân hàng và doanh nghiệp sẽ có những buổi trao đổi trực tiếp, nói rõ về những trường hợp nào đủ điều kiện vay, những trường hợp nào không và lý do cụ thể.

Bên cạnh đó, người đứng đầu NHNN cũng bày bỏ mong muốn, trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp dù lớn hay nhỏ, các doanh nghiệp đều cần hết sức chú trọng trong việc quản trị dòng tiền của mình.

“Trong văn hóa kinh doanh, doanh nghiệp cần xác định việc quản trị dòng tiền là phải rất bài bản. Cần có khả năng dự báo và tầm nhìn xa thì mới chủ động được. Một cá nhân đi vay 10 người mà cùng lúc 10 người đến đòi nợ cũng khó khăn chứ đừng nói đến doanh nghiệp”, Thống đốc chia sẻ.