HoREA: Dù Luật Đất đai đã thông qua nhưng nguồn cung nhà ở thương mại vẫn thiếu do không đủ quỹ đất trong khoảng 5 -7 năm tới

Kết thúc Kỳ họp bất thường lần thứ 5 - Quốc hội khóa XV, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) bày tỏ sự hoan nghênh đối với Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Đất đai 2024 hoàn thiện thể chế pháp luật đồng bộ để nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao vào năm 2045.

Theo đó, Hiệp hội nhận thấy Luật Đất đai 2024 đã cho phép mở rộng "hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất" (tại khoản 1 Điều 177) và các quy định về "tập trung đất nông nghiệp", "tích tụ đất nông nghiệp" (tại Điều 177, Điều 192) sẽ tạo điều kiện sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn, giúp ngành nông nghiệp ngày càng phát triển. Từ đó, sẽ tác động tích cực đến cả nền kinh tế và thị trường bất động sản trong quá trình đô thị hóa và phát triển các khu dân cư nông thôn, đồng thời làm tăng nhu cầu tạo lập nhà ở của người dân nông thôn, nhất là các nông dân tỷ phú.

Ngoài ra, Điều 79 Luật Đất đai 2024 cũng đã quy định cụ thể 31 trường hợp Nhà nước "thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng" nhằm đảm bảo được tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục được tình trạng có một số trường hợp địa phương thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây. Đồng thời, Chương VII Luật Đất đai 2024 cũng đã quy định chặt chẽ về công tác "bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất" để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi.

Đáng chú ý, Luật Đất đai 2024 đã bỏ "khung giá đất" và quy định "bảng giá đất" tại Điều 159. Theo đó bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 và được điều chỉnh từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo sẽ giúp cho "bảng giá đất" tiệm cận giá đất thị trường. Tuy nhiên, theo HoREA đánh giá, quy định này cũng sẽ làm gia tăng áp lực công việc cho các địa phương.

Một điểm nhấn khác trong Luật Đất đai 2024 là đã bổ sung Chương VIII về "phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất" (trong khi Luật Đất đai 2013 không có Chương này) quy định "nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất". HoREA cho rằng, nếu thực hiện được nguyên tắc này thì Tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước sẽ trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất trên "thị trường sơ cấp đất đai" phục vụ đầu tư phát triển kinh tế - xã hội và thông qua việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì toàn bộ "địa tô chênh lệch" sẽ thu vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng, sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội.

Để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với quy định của Chương VIII nêu trên, Chương IX Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể việc "giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất" (Điều 125) đối với "đất sạch" do Nhà nước tạo lập, hoặc "giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất" (Điều 126) đối với "đất chưa giải phóng mặt bằng" mà "nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền". 

Theo Luật Đất đai trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu.

Đặc biệt, mặc dù Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định rất thông thoáng về việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhưng Hiệp hội nhận thấy, quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024 có thể dẫn đến hệ quả là trong khoảng 5-7 năm tới đây, thị trường bất động sản nhà ở thương mại sẽ tiếp tục thiếu nguồn cung quỹ đất dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại do Tổ chức phát triển quỹ đất chưa thể tạo quỹ đất. 

Do vậy, Hiệp hội hi vọng Chính phủ sẽ tiếp tục nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật Đất đai.

Điều 30 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất có "quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất", hoặc "trả tiền thuê đất hằng năm" hoặc "trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê" và điểm b khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024 sẽ "khuyến khích" người sử dụng đất lựa chọn phương thức "Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm" do đã có quyền "thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng" để được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn. 

Bên cạnh đó, Quốc hội cho phép áp dụng ngay một số quy định của Luật Đất đai 2024 như các quy định về định giá đất hoặc các quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án lấn biển để tháo gỡ các vướng mắc từ thực tiễn, nhất là việc cho phép áp dụng ngay các quy định về định giá đất sẽ tạo điều kiện cho Chính phủ xây dựng và ban hành "Nghị định quy định về giá đất" thực hiện Luật Đất đai 2024, thay vì ban hành "Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất".