Khi nào chu kỳ sốt đất quay trở lại?

Thời gian gần đây, cũng như các phân khúc BĐS khác, đất nền Tp.HCM và vùng phụ cận đang giảm tính thanh khoản rõ nét. Cùng với đó, nguồn cung tiếp tục suy giảm mạnh so với giai đoạn trước.

Còn nhớ, cuối năm 2021, đầu năm 2022, khi hàng rào phong tỏa dần được gỡ bỏ, cũng là lúc sốt đất xảy ra rầm rộ trên quy mô cả nước. Hầu hết các tỉnh, thành phố như Hà Nội, Thanh Hóa, Hưng Yên, Hải Phòng, Lâm Đồng, Đồng Nai, Đà Nẵng, Phan Thiết... đều xảy ra sốt đất ở nhiều mức độ khác nhau.

Nguyên nhân chính là do Covid-19 đã khiến mọi ngành nghề sản xuất kinh doanh và dịch vụ trên phạm vi cả nước đều lâm vào khó khăn trên diện rộng khi chuỗi cung ứng bị đứt gãy, lao động bỏ việc, lưu chuyển hàng hóa bị đình trệ, sức mua giảm sút...

Nguồn tiền rẻ - kết quả của chính sách mở rộng tín dụng, giảm lãi suất tìm kiếm một kênh đầu tư khả quan. Chứng khoán và bất động sản là hai kênh đầu tư được quan tâm lựa chọn, gần như tách rời hẳn với các hoạt động kinh doanh thực tế.

Thời điểm đó, thị trường chứng khoán đã tăng 36%, hơn 1,5 triệu tài khoản mới của các nhà đầu tư F0 được mở và giao dịch. Thị trường bất động sản cũng tăng nóng như vậy. Tại một số địa phương, giá đất không ngừng tăng, thậm chí tăng bằng lần chỉ sau vài tháng.

Đô thị hóa cùng với nhu cầu về nhà ở, nhà xưởng sản xuất, nghỉ dưỡng, văn phòng... tăng cao trong khi diện tích đất hữu hạn khiến giá đất qua thời gian không ngừng tăng lên. Lo ngại lạm phát trên phạm vi toàn cầu khi cuộc chiến Nga - Ukraine ngày cảng trở nên căng thẳng cũng thúc đẩy các cá nhân, hộ gia đình mua tài sản bất động sản để đảm bảo an toàn. Cộng với các dự án quy hoạch hạ tầng, đường sá ngày càng thuận tiện, đất đai ngày càng tích lũy thêm giá trị nội tại.

Bên cạnh đó, lợi dụng quy luật tăng giá hiển nhiên của đất đai với vai trò là một yếu tố sản xuất cơ bản, nhiều cá nhân, tổ chức nắm bắt tâm lý người tiêu dùng, nhà đầu tư tung ra nhiều thông tin không chính xác về quy hoạch, góp phần "thổi giá" đất đai, thu lợi nhuận khổng lồ. Chưa kể các thủ thuật chào bán đánh vào tâm lý đám đông, hội chứng "FOMO" (sợ bị đứng ngoài cuộc ) khiến giá đất nhiều nơi đẩy lên mức bất thường.

Hiện nay, khi các chính sách về siết chặt nguồn vốn vào thị trường BĐS, chính sách thuế ngăn chặn chuyển nhượng 2 giá… đã khiến thị trường BĐS nói chung, đất nền nói riêng chững lại. Riêng đất nền ven Tp.HCM, lượng nhà đầu tư đi xem đất ít rõ nét. Đất nền tỉnh thì còn vài khu vực có lợi thế hạ tầng, quy hoạch được nhà đầu tư quan tâm. Mặt bằng chung là chậm rõ nét so với cuối năm 2021 – đầu năm 2022. Vì thế, theo các chuyên gia rất khó dự đoán thời điểm để đất nền có thể "nổi sóng" trở lại bởi hiện tại tâm lý e dè còn bao trùm thị trường BĐS nói chung.

Chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia nghiên cứu phát triển BĐS cho hay, tính thanh khoản trên thị trường thứ cấp BĐS giảm rõ từ năm 2020, và đang bao trùm rộng hơn từ đầu 2022. Dĩ nhiên, thị trường vẫn có giao dịch chứ không hoàn toàn đóng băng, tuy vậy, theo ông Hoàng, thị trường BĐS đang có dấu hiệu "xì hơi" rõ nét. Trước khi nói đến câu chuyện, liệu thị trường đang chậm lại để bước vào chu kì tăng trưởng mới (bao gồm cả sốt đất trở lại) thì phải nhìn vào thực tế thị trường.

Cụ thể, hiện nay dù thanh khoản chậm, nhưng giá BĐS vẫn tăng cao so với thu nhập của người dân. Bên cạnh đó, nguồn cung mới trong thời gian qua dù có thời điểm được cải thiện nhưng cơ bản vẫn rất thấp, thấp hơn nhiều so với 2019 trở về trước.

Chưa kể, sức mua suy yếu không chỉ ở thị trường thứ cấp mà cả thị trường sơ cấp. Theo ông Hoàng, năm 2020 – 2021, sức mua chỉ trên thị trường sơ cấp được cho là với những người có tiền và người đầu tư FOMO. Khi thị trường thứ cấp đình trệ thì sẽ tác động đến thị trường sơ cấp (bán được thì mới mua đầu tư mới).

Cùng với đó, lạm phát nhiều người tưởng rằng sẽ đổ tiền mua BĐS để bảo toàn giá trị tài sản/đồng tiền nhưng thực tế là cũng nhiều người do dự thận trọng khi mà giá BĐS vẫn rất cao, họ chuyển hướng dòng tiền sang tiết kiệm hoặc mua vàng/ngoại tệ,

Kiểm soát tín dụng BĐS theo ông Hoàng đừng đổ lỗi rằng chính sách này là nguyên nhân làm cho thị trường BĐS trầm lắng bởi vì chính sách này đã có từ lâu. Chính sách này chỉ là 1 phần tác động làm cho người mua BĐS không còn dễ dàng vay nữa.

Vì thế, theo ông Hoàng, với tình hình BĐS hiện nay và dự báo từ giờ đến cuối năm 2022 vẫn còn nhiều thách thức. Với bối cảnh thị trường hiện nay, kịch bản nhiều khả năng nhất là mức giá BĐS giữ nguyên như hiện nay và các CĐT gia tăng các chính sách bán hàng để hỗ trợ cũng như hấp dẫn khách mua. Thậm chí, khả năng giảm giá sơ cấp là có thể nếu như NĐT bị áp lực dòng vốn.

Trước đó, ông Trần Khánh Quang, Chuyên gia BĐS cho rằng, sau dịch giá đất sẽ tăng lại, ít nhất là 10-20% hoặc hơn nữa. Sẽ có làn sóng nhỏ đầu tư đất nền sau khi dịch được kiểm soát. Theo vị chuyên gia này, hiện lãi suất ngân hàng thấp, dòng tiền trong dân còn lớn, họ cũng không biết đầu tư vào đâu, tâm lý an toàn vẫn là bỏ vào BĐS. Cho nên, sau dịch Covid-19 nhiều người muốn mua mảnh đất xa thành phố để đó sau này làm secondhome, nhà vườn…là xu hướng dễ thấy. Hơn nữa, dịch kiểm soát tốt, kinh tế phát triển trở lại theo ông Quang dĩ nhiên kéo theo thị trường BĐS tăng theo.

Tuy nhiên, dự báo này lại "chệch hướng" khi những thông tin chính sách dồn dập từ cuối tháng 5/2022 đến nay. Theo ông Quang, nếu room tín dụng không sớm được nới lỏng, thị trường BĐS sẽ đứng trước nguy cơ chuyển từ "đứng bánh" sang "tuột dốc".

Phải nhìn nhận, bất động sản đang trở thành kênh đầu tư nhưng cũng là nơi đầu cơ của nhiều đối tượng. Tình trạng ôm đất bỏ hoang chờ tăng giá, tình trạng trao qua bán lại nhằm thổi giá, bong bóng bất động sản, sốt đất cục bộ… diễn ra ngày càng nhiều. Đây chính là những minh chứng rõ nhất cho sự phát triển quá "nóng" của thị trường này thời gian qua. Theo ông Quang, khi thị trường phát triển nóng theo chiều hướng kém bền vững, không lành mạnh, thiếu hiệu quả lâu dài, đòi hỏi phải có các giải pháp khắc phục, kiềm chế và định hướng. Việc thắt chặt tín dụng cũng được xem là một trong số những giải pháp. Tuy nhiên, thắt chặt tín dụng ở thời điểm hiện tại là phù hợp.

Trong khoảng 2 tháng gần đây, khi các ngân hàng đồng loạt kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, thị trường đã bắt đầu có dấu hiệu chững lại. Các giao dịch sản phẩm đã bắt đầu giảm sút, nhất là với sản phẩm cao cấp có giá trị cao như sản phẩm thuộc khu vực nội đô các thành phố lớn có giá trị trên 20 tỷ đồng hay các sản phẩm ngoại thành có giá trên 10 tỷ đồng.

Giao dịch giảm không đơn giản vì giá bất động sản bị đẩy lên cao mà còn do thanh khoản sản phẩm kém. Mặc dù nhu cầu sở hữu bất động sản là rất lớn, song tính thanh khoản của các sản phẩm được chào bán trên thị trường rất thấp. Bởi vì những sản phẩm này không phải là phân khúc mà người có nhu cầu thực hướng đến. "Có thể khẳng định, thắt chặt tín dụng bất động sản đã khiến toàn thị trường hiện nay bị co hẹp", ông Quang nhấn mạnh.

Còn theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, về mặt nguyên tắc, khi giá đất bị đẩy lên mức bất thường, vượt qua đóng góp của chính nó vào trong hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như đời sống người dân, giá đất sẽ lắng xuống và quay đầu giảm sốc.

Tuy nhiên, để tình hình chóng bình ổn trở lại, cũng là giảm thiểu thiệt hại cho những nhà đầu tư non trẻ thiếu kinh nghiệm, các cơ quan chức năng đã đưa ra nhiều giải pháp kiểm soát đất đai và giao dịch đất đai. Tại một số địa phương (ngoại thành Hà Nội, Bình Phước, Lâm Đồng...), việc phân lô bán nền, nguyên nhân chính của tình trạng sốt đất, đã bị hạn chế và dần loại bỏ. Đánh thuế giao dịch bất động sản dựa trên giá trị giao dịch cũng đang là dự thảo nhận được nhiều chú ý khi mức giá giao dịch vẫn chưa được xác định một cách nhất quán. Việc đánh thuế sở hữu nhà đất đang được cân nhắc...

Theo báo cáo của các đơn vị, phân khúc đất nền vùng ven giảm dần tính thanh khoản, một số nhà đầu tư bắt đầu "quay xe" về nội đô tìm kiếm loại hình BĐS bền vững như nhà phố. Số liệu mới nhất của một đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, trong quý 2/2022, nhu cầu tìm mua nhà phố tại quận 3, Tân Bình, Phú Nhuận phố tăng mạnh với mức tăng từ 13-31% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, Phú Nhuận ghi nhận nhu cầu tìm mua nhà phố tăng mạnh nhất (31%), quận 3 tăng 29%, quận 5 và quận 6 đồng loạt tăng 25%, trong khi quận 2 cũng có nhu cầu tìm mua nhà phố tăng 13% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, xu hướng tăng trưởng này không đồng đều. Ở các quận/huyện ngoại thành, nhu cầu tìm mua không có nhiều cải thiện và vẫn tiếp diễn xu hướng giảm. Lượng quan tâm tìm mua nhà riêng tại quận 9 giảm 9%, Thủ Đức giảm 14% và quận 7 cũng giảm 8% trong quý 2 vừa qua. Tương tự, mức độ quan tâm giao dịch nhà phố tại quận 9 và quận 7 cũng lần lượt giảm 5% và 1% so với thời điểm 2021.

Như vậy để thấy, rất khó để dự đoán thời điểm sốt đất quay trở lại bởi hiện tại thị trường BĐS đang gặp nhiều thách thức cùng một lúc. Điều này tạo ra tâm lý dao động cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, tình hình này sẽ ổn lại vào đầu năm 2023 trở đi trong bối cảnh nhu cầu hiện hữu về BĐS còn rất lớn.