Kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản: Khách hàng vay tiền mua nhà làm sao để cân đối bài toán tài chính?

Tại một hội thảo về xu hướng đầu tư trên thị trường BĐS năm 2019 mới đây, một số nhà đầu tư khẳng định rằng sau một thời gian tăng trưởng nóng, hiện nay, thị trường BĐS đang có chiều hướng chững lại, nhất là ở phân khúc BĐS cao cấp. Một trong những nguyên nhân tác động đến thị trường BĐS là do nguồn vốn tín dụng đối với BĐS đã được ngành NH kiểm soát chặt chẽ hơn.

Theo đó, việc cho vay đối với từng lĩnh vực nói chung hay bất động sản nói riêng tùy thuộc vào sự điều chỉnh của mỗi ngân hàng. Ví dụ sắp tới khoản cho vay kinh doanh bất động sản trên 3 tỉ đồng sẽ được tính hệ số rủi ro là 200% trong khi hệ số rủi ro đối với cho vay nhà ở xã hội chỉ là 50%.

Tùy theo khả năng của từng ngân hàng có thể lựa chọn các dự án, khách hàng cho vay phù hợp. Ngân hàng nào hệ số cho vay rủi ro còn thấp thì sẽ thoải mái hơn trong khi đơn vị nào hệ số đó gần chạm đỉnh thì sẽ thận trọng hơn.

Theo các chuyên gia kinh tế, đối với thị trường BĐS, nguồn vốn tín dụng chiếm đến 70% nên chỉ cần có sự tác động thay đổi lãi suất hay giảm nguồn vốn sẽ tác động lớn đến lĩnh vực này. Những năm gần đây, thị trường BĐS phát triển ồ ạt, trong đó nổi lên dòng sản phẩm cao cấp nghỉ dưỡng condotel.

Hiện nay, các ngân hàng siết chặt dòng vốn vay cho phân khúc này là phù hợp. Tuy nhiên, nguồn vốn dành cho phát triển nhà ở xã hội lại quá ít. Nên chăng ngành ngân hàng tập trung nguồn vốn cho vay nhà ở xã hội. Thị trường BĐS vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn. Vì thế, siết tín dụng BĐS cần có lộ trình để doanh nghiệp hạn chế khó khăn, tính toán phương án phù hợp.

Trong thời gian tới, nhằm tăng cường quản lý, kiểm soát rủi ro trong cho vay BĐS, các chi nhánh tổ chức tín dụng sẽ kiểm soát chặt chẽ mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng lớn, nhóm khách hàng lớn vay vốn đầu tư vào các dự án BĐS có quy mô lớn, phân khúc BĐS cao cấp, biệt thự, khu nghỉ dưỡng, các công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng để ở (officetel, condotel…); chỉ xem xét cấp tín dụng đối với các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, khách hàng có khả năng trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn; thận trọng xem xét cho vay góp vốn đầu tư kinh doanh BĐS, cho vay đối với các nhà đầu tư thứ cấp.

Đồng thời, thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án BĐS, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản đảm bảo để có biện pháp xử lý thích hợp. Các NH không cấp tín dụng đối với các nhu cầu vay vốn để đầu cơ hoặc thực hiện các dự án tiềm ẩn mức độ rủi ro cao; thực hiện tốt công tác truyền thông, giải thích rõ về quyền lợi và trách nhiệm của khách hàng là chủ đầu tư, người mua nhà trong việc phối hợp với NH thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo đúng quy định của pháp luật, tránh tình trạng khiếu kiện ảnh hưởng đến hoạt động NH.

"Bằng việc siết chặt nguồn vốn vay như thế này, nhiều ngân hàng đã có chính sách phù hợp để điều tiết nguồn vốn cho vay vào lĩnh vực BĐS, có biện pháp hạn chế vay đầu cơ bằng công cụ lãi suất. Do vậy, các doanh nghiệp địa ốc không còn cách nào khách hơn là phải chủ động giảm bớt gánh nặng vốn vay từ các ngân hàng thương mại, tìm kiếm sự hợp tác với nhiều đối tác khác, xây dựng doanh nghiệp minh bạch, vững mạnh để kêu gọi vốn đầu tư từ bên ngoài", ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho biết.

Tuy nhiên, ông Trần Đình Cường, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh TP.HCM, khẳng định việc hạn chế vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn không làm mất đi nguồn vốn của doanh nghiệp. NHNN đã đặt vấn đề thận trọng trong cho vay ở các lĩnh vực rủi ro như dự án BOT, lĩnh vực xây dựng BĐS từ 2 - 3 năm nay và đây không phải vấn đề mới. Trong đó, NHNN chủ trương giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 45% xuống 40% năm nay và giảm ở các năm tiếp theo.

Ông Cường khẳng định chỉ tiêu vốn ngắn hạn này áp dụng cho tất cả ngành nghề, không chỉ riêng BĐS. Hơn nữa, thống kê của NHNN cho thấy các nhà băng chỉ sử dụng chỉ tiêu này ở khoảng 35 - 36% và không hề đụng trần đến 40%.

Vì thế, ông Cường trấn an các doanh nghiệp hãy yên tâm, ngân hàng hạn chế cho vay vì quy định này. Chưa kể, việc cho vay đối với từng lĩnh vực nói chung hay BĐS nói riêng tùy thuộc vào sự điều chỉnh của mỗi ngân hàng.

Ông Cường còn cho biết thêm để điều chỉnh phù hợp với quy định, các ngân hàng có thể điều chỉnh tăng lãi suất huy động tiền gửi trung, dài hạn để thu hút dòng vốn ở phân khúc này. Những chính sách điều tiết vốn từ NHNN có tác động từ từ, đủ thời gian để các bên liên quan điều chỉnh nên tác động của nó không phải là ngay tức thì. "Đây cũng là cách quản trị phù hợp theo chuẩn quốc tế. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng phải tự điều chỉnh mình, có mô hình sử dụng vốn phù hợp hơn", ông Cướng nói thêm.

Trả lời câu hỏi khả năng vay vốn ngân hàng như thế nào đối với các dự án bất động sản nói chung? Để từng bước nâng cao khả năng tự chủ nguồn vốn, ông Châu cho rằng các doanh nghiệp BĐS có thể đi theo nhiều hướng khác nhau. Trước hết, các doanh nghiệp nên xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. Song song với đó, các doanh nghiệp cần nỗ lực để hội đủ điều kiện phát hành trái phiếu DN, trái phiếu dự án, phát hành cổ phiếu và cao nhất là niêm yết trên sàn chứng khoán ở nước ngoài.

Một hướng đi khác là các doanh nghiệp cần lựa chọn đối tác là các đối tác có vốn đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án. Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp nội tăng cường nguồn lực, mà thông qua liên kết, hợp tác, doanh nghiệp còn học hỏi được kinh nghiệm của các doanh nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài về cách thức phát triển dự án, phong cách, kiến trúc xây dựng cũng như vấn đề nâng cao năng lực quản trị của doanh nghiệp…

Còn theo ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Phú Đông Group, các ngân hàng thương mại khi cho vay BĐS có 2 đối tượng chính. Đó là khách hàng là doanh nghiệp kinh doanh BĐS và khách hàng là người mua nhà. Đối tượng chịu nhiều thiệt thòi nhất trong việc tăng lãi suất và siết room tín dụng lại là người có nhu cầu mua nhà ở thực. "Đối tượng này đã ít tiền mà lại càng ít sự lựa chọn nguồn vốn vay nên sắp tới sẽ không thể tiếp cận được các sản phẩm nhà ở ngày càng khan hiếm nguồn cung", ông Phúc nói thêm.

Thay vào đó, Ngân hàng Nhà nước cần có những cơ chế cho vay ưu đãi và khuyến khích các chủ đầu tư phát triển một số dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền (1-2 tỷ đồng/căn) dành cho nhu cầu ở thực của đại đa số người dân hiện nay. Không hạn chế room tín dụng đối với các chủ đầu tư ưu tiên phát triển loại hình sản phẩm nhà ở này. Khuyến khích các ngân hàng thương mại tăng tín dụng tiêu dùng mua nhà dành cho khách hàng cá nhân.

Đối với các ngân hàng thương mại, theo ông Phúc nên có chính sách cho vay thuận lợi đối với khách hàng mua nhà lần đầu, khách hàng mua nhà với mục đích để ở chứ không phải đầu tư. "Việc này sẽ không khó với các ngân hàng vì có thể xác định được mục đích vay khi thẩm định hồ sơ của khách hàng và cần ưu đãi lãi suất vay", ông Phúc góp ý.

Còn theo ông Phan Công Chánh, Chuyên gia bất động sản, khi vay tiền mua nhà, khách hàng cần lưu ý đến 3 vấn đề sau: Thứ nhất, khi vay tiền mua nhà, chỉ nên vay tối đa 50% giá trị ngôi nhà và số tiền phải trả hằng tháng không được vượt quá 50% tổng thu nhập của vợ và chồng. Đây là mức vay an toàn để người vay không rơi vào "bẫy" lãi suất, vẫn còn dư cho sinh hoạt trong gia đình.

Thứ hai, khách hàng cần cân nhắc kỹ thời hạn của gói vay; tốt nhất, nên chọn thời gian vay dài nhất được phép để giảm số vốn gốc hằng tháng xuống thấp nhất.

Thứ ba, về lãi suất, khách hàng nên yêu cầu nhân viên ngân hàng tư vấn rõ chi phí qua các năm, bằng cách kê sẵn bản tính tiền trả gốc và lãi vay hằng tháng. Đặc trưng lãi suất ngân hàng tại Việt Nam là cứ sau sáu tháng sẽ thay đổi một lần; do đó, để tránh việc thả nổi lãi suất, người vay phải tiên lượng được tình huống lãi suất tăng, để sau khi trừ các khoản chi tiêu hằng tháng trong gia đình, số tiền còn lại vẫn đảm bảo đủ để trả ngân hàng.

Ông Châu mới đây đã ký văn bản gửi các cấp, các ngành kiến nghị tiếp tục giữ trần 40% từ nay đến hết năm 2020 (tăng thêm 6 tháng so với dự thảo thông tư sửa đổi của NHNN). Bởi còn rất nhiều DN BĐS chưa chuyển đổi thành công ty cổ phần, cũng như chưa đủ điều kiện niêm yết trên sàn chứng khoán và huy động vốn. Cụ thể, theo HoREA, cả nước hiện có hơn 10.000 DN BĐS nhưng chỉ có khoảng 65 DN niêm yết trên sàn chứng khoán.

Bên cạnh đó, số lượng các quỹ đầu tư, quỹ đầu tư tín thác BĐS còn quá ít, chưa thực sự là kênh cung cấp vốn cho thị trường BĐS. Ngoài ra, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường BĐS hiện chiếm khoảng 21% tổng nguồn vốn FDI nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của DN... Do đó, HoREA đề xuất NHNN áp dụng quy định về tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn ở mức 40% từ nay đến hết năm 2020; sau đó giảm dần qua các năm và tỉ lệ này giảm còn 30% từ tháng 7-2022.