Luật Đất đai (sửa đổi): Định giá đất sao cho "tiệm cận" với giá trị thị trường?

PGS.TS Ngô Trí Long

89 bài viết

• Việc độc quyền cho SJC làm thương hiệu vàng quốc gia dẫn đến thiếu sự bình đẳng giữa các doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh vàng miếng. Cụ thể, người dân phải bán vàng miếng các thương hiệu vàng khác mà họ đã mua nắm giữ từ bao lâu với giá rẻ hơn vàng SJC, mặc dù chất lượng như nhau
  Tại: Giá vàng liên tục nhảy múa: Nên bỏ độc quyền kinh doanh để thị trường hạ 'sốt'?
• “Việc đầu tư tài chính hiện nay càng phải thận trọng hơn bao giờ hết. Nhà đầu tư chưa am hiểu chứng khoán, còn trái phiếu doanh nghiệp chỉ dành cho nhà đầu tư chuyên nghiệp, bất động sản đóng băng; nếu lựa chọn an toàn, nhà đầu tư có thể chọn gửi tiết kiệm ngân hàng
  Tại: Có tiền tỷ lúc này nên mua đất hay gửi tiết kiệm?

Theo PGS. TS. Ngô Trí Long, Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học - Đào tạo, Trường Đại học Thành Đông, việc định giá áp dụng giá đất cho các mục đích cụ thể vẫn còn nhiều bất cập. Giá đất do Nhà nước quy định vẫn chưa phù hợp với giá chuyển nhượng khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và tạo kẽ hở cho tham nhũng, đầu cơ đất đai. Để đáp ứng yêu cầu tăng cường năng lực quản lý nhà nước về đất đai, nguồn thu từ đất, sử dụng đất đai tiết kiệm hiệu quả cần phải nghiên cứu các giải pháp nhằm định giá đất sao cho "sát - tiệm cận" với giá trị thị trường hoặc phù hợp với giá trị thị trường.

Ông Long cho rằng, giải pháp tối ưu nhất để giá Nhà nước định sát với giá thị trường đó là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện.

Việc định giá áp dụng giá đất cho các mục đích cụ thể vẫn còn nhiều bất cập (Ảnh minh họa: KT)

“Định giá bất động sản nói chung và giá đất nói riêng là một nghề, là lĩnh vực đòi hỏi tính chuyên nghiệp hóa cao, với những kiến thức chuyên sâu, có tiêu chuẩn đạo đức hành nghề, là sự độc lập, không chịu sự chi phối hay sức ép về tài chính hay quyền lực của bất kỳ cá nhân, tổ chức nào”, ông Long cho biết đồng thời dẫn chứng, ở các nước, việc định giá tài sản đều do các công ty tư vấn, các tổ chức định giá chuyên nghiệp thực hiện, để đảm bảo tính trung thực, khách quan của nguồn tin và kết quả định giá, đặc biệt tránh tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” hay “thẩm quyền kép”.

Các tổ chức định giá đất độc lập sẽ thực hiện những hoạt động cụ thể ở từng địa phương như: xây dựng bảng giá đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp pháp luật quy định. Các tổ chức định giá đất cần thực hiện một cách khách quan các tiêu chuẩn định giá đất.

PGS.TS. Ngô Trí Long Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học - Đào tạo, Trường Đại học Thành Đông

“Trong trường hợp xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi phải xác định theo phương thức giá đất được xác định dựa trên tiêu chuẩn định giá và sự thỏa thuận với chủ thể có quyền sử dụng đát, trường hợp không thỏa thuận được về giá thì chủ thể bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan định giá thẩm định giá đất, hoặc trường hợp một bên không đồng ý với giá cơ quan thẩm định đưa ra thì có quyền yêu cầu cơ quan định giá khác thẩm định lại giá đất tính bồi thường… Có như vậy, hoạt động định giá đất mới đảm bảo được tính khách quan, minh bạch và giá đất do cơ quan định giá đất xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường”, ông Long nêu rõ.

Cùng quan điểm, ông Vũ Đình Xứng, Phó Giám đốc Sở Tài chính Quảng Ninh cho rằng, cần làm rõ hơn quy định về giá đất thị trường về khung giá đất thị trường vào Điều 153 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo ông Xứng, dự thảo chưa quy định rõ ràng về giá đất thị trường, chỉ quy định nguyên tắc xác định giá đất là phù hợp với tính ổn định thị trường trong thời điểm bình thường, được xác định bằng mức giá bình quân của giao dịch thực tế có cùng mục đích sử dụng đất chuyển nhượng nhiều nhất trên thị trường, thông qua thống kê trong khu vực và khoảng thời gian nhất định...

“Khi thị trường đất đai chưa công khai, minh bạch, còn nhiều giao dịch ngầm, tình trạng đầu cơ, thổi giá, giá mua bán chuyển nhượng không ghi nhận trên hợp đồng mua bán,nên khó khăn dễ vô tình gây sai sót cho người thực hiện. Dự thảo Luật cũng chưa quy định các yếu tố tăng hoặc giảm đột biến cần thống kê trong khoảng thời gian nhất định”, ông Xứng chỉ rõ, đồng thời đề nghị nghiên cứu bổ sung các yếu tố tăng giảm thống kê trong thời gian nhất định là thời gian so sánh hoặc giao cho Chính phủ quy định chi tiết.

“Giá đất cụ thể còn nhiều bất cập, chưa có tính luật hoá, còn nhiều quy định mang tính định tính, không có tính định lượng và không có quy định kiểm chứng rõ ràng nên phải nhờ điều tra. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho người khảo sát, thẩm định giá đất. Đề nghị ban soạn thảo quy định khung rõ ràng để có tính chất kiểm chứng”, ông Xứng nói.

Trong khi đó, ông Phạm Đình Cường, nguyên Cục trưởng Quản lý Công sản, Bộ Tài chính đánh giá, dường như Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang cho rằng, giá đất quá thấp và nội dung sửa đổi khiến đẩy giá đất lên. Theo ông Cường, Nhà nước quyết định giá đất và giá thị trường xoay quanh giá đất. Nếu bảng giá đất Nhà nước xây dựng tăng lên sẽ gây ra nhiều hệ luỵ cho xã hội.

“Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này cần xây dựng bảng giá đất để giao dịch về đất xoay xung quanh, không đẩy giá đất lên mà cần giảm giá đất xuống. Nhà nước đại diện sở hữu toàn dân và quyết định giá đất hợp lý và không thế chuyển giá đất cho đơn vị nào để đẩm bảo tính đôc lập”, ông Cường đề xuất.

Theo ông Cường, trong toàn bộ khoản thu từ đất, thu về giao dịch đất, bảng giá đất chiếm 7-10% tổng giao dịch. Xây dựng bảng giá đất kỳ công nhưng chỉ để sử dụng một số mục đích. Việc này phải làm thế nào để bảng giá đất kiểm soát 70-80% giao dịch hiện nay.

“Việc cho thuê đất, giao đất phải thông qua đấu giá đất, đó là thị trường nhất”, ông Cường đề nghị./.