Muốn tìm ra đâu là khoản đầu tư bất động sản tốt nhất, đây là yếu tố nhà đầu tư nhất định phải chú ý

Đâu là khoản đầu tư bất động sản tốt nhất trên thế giới hiện nay? Những ngôi nhà trước bãi biển ở Somalia. Đó là câu trả lời mà Hans Rosling, một chuyên gia người Thụy Điển chuyên nghiên cứu số liệu đưa ra. Một người “cuồng” số liệu thống kê đưa ra lời khuyên về đầu tư bất động sản nghe có vẻ kỳ quặc, nhưng những lập luận mà Rosling đưa ra khá thuyết phục, và đó cũng là xu hướng mà các công ty bất động sản chuyên nghiệp như Barratt and Klépierre đang muốn áp dụng.

Rosling cho rằng diễn biến của thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc vào dân số. Theo dự báo, từ nay đến năm 2100, dân số thế giới sẽ tăng thêm khoảng 3 tỷ người và tất cả số người này sẽ sống ở thành thị. 1/3 trong số này sẽ sống ở châu Á, 2/3 còn lại là ở châu Phi. Về kinh tế, các nước phát triển phương Tây sẽ tăng trưởng trung bình 1 – 2%/năm; trong khi phần còn lại có tốc độ tăng trưởng vào khoảng 4 – 6%.

Dự báo của Roslings dựa trên xu hướng dịch chuyển trong bức tranh thương mại quốc tế. “Ấn Độ Dương sẽ là Đại Tây Dương của các thế hệ tiếp theo”, hãng này dự báo. Kết quả là những bãi cát vàng óng trải dài từ thủ đô Mogadishu của Somalia về phía Bắc sẽ trở thành nơi nghỉ dưỡng tuyệt vời cho dân châu Á trong vài thập kỷ tới.

Somalia là một ví dụ sinh động về một khoản đầu tư bất động sản ít ai ngờ tới, nhưng nó không phải là duy nhất. Trong làn sóng đô thị hóa bao phủ thế giới, cơ hội sẽ đến với những người có cách nghĩ sáng tạo hơn một chút.

“Trên khắp thế giới mà đặc biệt là ở châu Á và Trung Đông, các thành phố đang phát triển rất mạnh, và nhà đầu tư đang tìm kiếm những lựa chọn thay thế để đầu tư”, Mark Haefele, CIO của UBS Wealth Management nói. Hiện nay một số nhà đầu tư châu Á đã bắt đầu tìm đến những trang trại bò sữa ở Australia.

“Nhiều thành phố mới cần được xây dựng, cơ sở hạ tầng cần được nâng cấp và năng lượng cần được tạo ra”, Rosling nói. Anh nhìn thấy những cơ hội lớn từ cuộc sống hàng ngày của những người dân bình thường. “Có một nguồn của cải được tạo ra từ việc đáp ứng nhu cầu của những gia đình căn bản. Đó là nhu cầu về nhà ở, giáo dục, giao thông và giải trí. Những nhu cầu này đặc biệt lớn ở các thị trường mới nổi.

Có lẽ ví dụ tốt nhất sẽ là Nigeria, quốc gia được Liên hợp quốc dự báo sẽ là nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất thế giới trong phần còn lại của thế kỷ này. Đến năm 2100, dân số Nigeria được dự báo sẽ tăng vọt từ mức dưới 38 triệu vào năm 1950 và 184 triệu ngày nay lên con số gần 1 tỷ người. Nigeria sẽ trở thành quốc gia đông dân thứ 3 thế giới, sau Ấn Độ và Trung Quốc.

Tuy nhiên, đầu tư bất động sản không chỉ đơn thuần dựa vào số dân. Mức thu nhập cũng là 1 yếu tố rất quan trọng. Và châu Á sẽ là khu vực có tầng lớp bình dân tăng mạnh nhất. Theo dự báo của Viện nghiên cứu Brookings, đến năm 2030 sẽ có hơn 3 tỷ người có thu nhập trung bình ở châu Á (hiện nay còn số là 525 triệu). Ấn Độ sẽ là thị trường tiêu dùng lớn nhất thế giới.

Yolande Barnes, chuyên gia tại công ty bất động sản Savills, nhận định các khu nghỉ dưỡng ở châu Á sẽ là khoản đầu tư tăng trưởng tốt. Tất nhiên cũng cần phải thận trọng khi dùng xu hướng trong quá khứ để dự đoán về tương lai. “Người châu Âu thích nằm dài trên bãi biển không có nghĩa là nhóm dân châu Á có thu nhập trung bình cũng có chung sở thích như vậy”, bà nói.

Đối lập với châu Á, số dân Bắc Mỹ có thu nhập trung bình được dự báo sẽ giảm 16 triệu người, trong khi châu Âu tăng nhẹ 16 triệu người. Sự dịch chuyển này xuất phát chủ yếu từ những thay đổi trong cơ cấu dân số.

Trừ Trung Quốc được dự báo dân số sẽ suy giảm 316 triệu người trong 80 năm tới, hầu hết các quốc gia khác được dự báo dân số suy giảm đều là các nước phát triển. Nhật Bản sẽ mất đi 42 triệu người trong khi UN dự báo dân số Đức sẽ giảm 25 triệu người (tức gần 1/3).

Nghiên cứu của Deutsche Bank công bố năm 2012 dự báo châu Âu sẽ chứng kiến dân số trong độ tuổi 20 – 30 sẽ giảm 1/5 trong thời kỳ từ 2010 đến 2020.

Tuy nhiên, kể cả ở những quốc gia có dân số đang suy giảm, các chuyên gia phân tích dân số vẫn có thể nhìn thấy những cơ hội đầu tư. Số người trẻ tuổi suy giảm sẽ làm giảm nhu cầu về nhà ở mới, phòng tập gym hay các trung tâm thương mại. Tuy nhiên nhóm người cao tuổi sẽ tạo ra lực cầu khá bền vững về nhà dưỡng lão, sân golf hay các trung tâm y tế.

Nhiều công ty bất động sản đã bắt đầu hành động theo xu hướng này. Công ty xây dựng nhà ở Barratt Developments của Anh đang chuyển hướng đối tượng khách hàng từ những gia đình trẻ mua nhà lần đầu sang các hộ gia đình lớn tuổi hơn muốn giảm diện tích ngôi nhà sau khi con cái đã ra riêng. Hoặc các công ty chuyên hướng đến nhóm khách hàng đã nghỉ hưu đang nhìn thấy nhu cầu tăng lên đối với những ngôi nhà cho phép nhiều thế hệ sống chung.

Klépierre, công ty bất động niêm yết lớn thứ hai ở châu Âu chuyên tập trung vào các trung tâm thương mại, sử dụng các phân tích về dân số để xác định nên mở rộng hoạt động ở những địa điểm nào hay nên bán bớt tài sản ở đâu.

Laurent Morel, Chủ tịch của Klépierre, lấy ví dụ công ty ông sẽ xây dựng một trung tâm mua sắm mới khi dân số của khu vực quanh đó tăng thêm 100.000 người. Morel nhận định mặc dù thị trường bất động sản Pháp đang èo uột, vùng phía Bắc Paris, Toulouse và Montpellier vẫn đem lại nhiều cơ hội. 5 năm qua dân số của các vùng này đã tăng khoảng 100.000 người.

Một trung tâm thương mại ở Toulouse khác xa so với một căn nhà bên bãi biển ở Somalia, nhưng các nhà đầu tư bất động sản trên khắp thế giới đều đang nhận ra rằng hai quyết định đầu tư này được đưa ra dựa trên những suy đoán, lập luận hoàn toàn giống nhau.