Nên làm gì khi nhà chung cư khó bán, nhà đất bán đi sợ sau này khó mua lại?

Câu hỏi:

Bạn Mai Trang (32 tuổi) hiện sống tại Hà Nội gửi câu hỏi:

* Bối cảnh gia đình:

2 năm trước mình có mua 1 căn hộ trị giá 4.3 tỷ, vay ngân hàng 0% lãi suất trong 2 năm, giá trị vay là 3.44 tỷ. Vì kinh tế đang không thực sự vững nên muốn bán căn chung cư này, tuy nhiên đã rao bán nhiều tháng mà không bán được, lại quá xa nên cũng không muốn chuyển về.

* Bối cảnh tài chính:

- Hiện tại cả nhà đang ở 1 căn hộ 5,2 tỷ ở nội thành, tài chính chỉ còn khoảng 1-1.5 tỷ và dùng để chi trả cho các khoản nợ.

- Kinh tế 2 vợ chồng đang gặp khó khăn vì công việc kinh doanh bị ảnh hưởng.

* 2 phương án giải quyết đang nằm trong suy nghĩ:

1. Bán căn hộ đang ở hiện tại để trả nợ căn hộ kia, tiền dư gửi ngân hàng và cho thuê căn hộ kia rồi thuê nhà trong nội thành để ở. Tuy nhiên chung cư trong nội thành còn có thể tăng giá, bán đi sau không biết có mua lại được không?

2. Thế chấp căn hộ hiện tại để vay lãi suất 8% trả nợ căn kia, cho thuê căn kia và bù thêm để trả lãi ngân hàng.

Nhờ chuyên gia tư vấn giúp mình và có phương án nào tối ưu hơn để giải quyết vấn đề này không?

Chào bạn Mai Trang,

Chúng tôi đã chuyển câu hỏi của bạn tới Chuyên gia tài chính Trần Thị Mai Hân, hiện đang là Financial planner (Chuyên gia tài chính) của FiDT và là hội viên VFCA để giải đáp thắc mắc này cho bạn.

PHƯƠNG ÁN 1 : BÁN CĂN HỘ ĐANG Ở, TRẢ HẾT NỢ VAY, CHO THUÊ CĂN HỘ NGOẠI THÀNH, THUÊ NHÀ NỘI THÀNH Ở.

Đây là phương án tối ưu nhất. Bán căn hộ đang ở để trả hết khoản vay, gia đình sẽ giảm được áp lực nợ nần khi mà lãi suất vay tăng rất cao và có khả năng kéo dài trong khi nguồn thu của gia đình gặp khó khăn.

Bán căn hộ đang ở, đi thuê căn hộ trong nội thành để ở, cho thuê căn hộ ở ngoại thành. Mỗi năm sẽ phát sinh thêm khoảng 100tr tiền thuê nhà. Tuy nhiên, khoản tăng thêm này chỉ chiếm khoảng 25% so với tiền lãi phải trả trong năm đầu tiên, có thể bù đắp được bằng lợi nhuận từ việc đầu tư số tiền còn lại sau khi bán căn hộ và trả nợ.

Anh chị cần tìm hiểu thêm các kênh đầu tư, hiệu suất lợi nhuận bình quân cũng như rủi ro đi kèm với chúng để có hướng đầu tư hiệu quả cho số tiền đang có, bao gồm số tiền còn lại sau khi bán căn hộ và trả nợ và khoản tiền mặt 1-1.5 tỉ.

Tình hình thị trường BĐS hiện nay khá ảm đạm và dự kiến có thể kéo dài trong 1-2 năm nữa. Giá BĐS hiện ở mức cao và khả năng sẽ được kéo về mức hợp lý. Việc đầu tư hiệu quả số tiền đang có giúp anh chị gia tăng tài sản trong trung hạn. Khi lãi suất về mức phù hợp, anh chị vẫn có nhiều cơ hội xem xét việc mua lại căn hộ ở nội thành.

PHƯƠNG ÁN 2 : THẾ CHẤP CĂN HỘ ĐANG Ở, VAY VỚI LÃI SUẤT 8%/NĂM, DÙNG ĐỂ TRẢ NỢ CĂN HỘ Ở NGOẠI THÀNH, ĐỒNG THỜI CHO THUÊ CĂN HỘ NGOẠI THÀNH ĐỂ BÙ ĐẮP LÃI VAY.

Chỉ có thể thế chấp căn hộ đang ở để vay tiền, ví dụ như để sửa chữa nhà hoặc mua sắm trang thiết bị, thì khoản vay tối đa theo giá trị dự toán. Tuy nhiên, phải chứng minh được lý do vay bằng các hợp đồng sửa chữa nhà, hóa đơn mua sắm… Đây là điều kiện không dễ thực hiện.

Theo phương án này, gánh nặng tài chính vẫn còn, vẫn phải trả gốc và lãi cho 2 khoản vay tuy là giảm được mức lãi vay phải trả. Đồng thời việc cho thuê căn hộ ở ngoại thành cũng cần thời gian và cũng nên tính đến khoảng thời gian không cho thuê được, căn hộ không mang lại nguồn thu như dự kiến.

TỔNG KẾT:

Chúng ta có thể thấy được rằng việc quản lý rủi ro là 1 yếu tố không thể thiếu, cần thực hiện xuyên suốt trong quá trình xây dựng 1 kế hoạch tài chính. Không đơn giản chỉ là vay mua BĐS để tích lũy, gia tăng tài sản mà còn phải tính đến các phương án phòng ngừa rủi ro, cân nhắc đến cách xử lý tương ứng với các tình huống, để đảm bảo duy trì tài chính ổn định, gia tăng bền vững.