Nghịch cảnh trên thị trường bất động sản: Chung cư, nhà ở riêng lẻ đắt khách, đất nền rơi vào ế ẩm

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thống kê số liệu từ Sở Xây dựng các địa phương cho thấy, trong năm 2023, cả nước có 71 dự án nhà ở thương mại hoàn thành xây dựng với quy mô khoảng 29.612 căn; có 197 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Về đất nền, cả nước có 140 dự án hoàn thành với quy mô 9.715 ô/nền, được cấp phép mới có 103 dự án với 7.173 ô/nền.

Về giao dịch bất động sản, cả năm có 433.444 giao dịch thành công. Trong đó, quý cuối năm, tổng lượng giao dịch bất động sản đạt 109.066 sản phẩm. Qua số liệu tổng hợp cho thấy lượng giao dịch trong phân khúc đất nền, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong quý cuối năm giảm gần 10% so với quý trước. Cụ thể, trong quý IV/2023 có 81.476 giao dịch đất nền, bằng khoảng 89,26% so với quý III/2023; đối với giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong quý IV/2023 có 27.590 giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ bằng khoảng 92,82% so với quý III/2023.

So sánh với 06 tháng đầu năm và 06 tháng cuối năm 2023, từ số liệu tổng hợp cho thấy, tổng lượng giao dịch (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền) 6 tháng cuối năm bằng khoảng 113% (tăng 13%) so với 6 tháng đầu năm 2023. Trong đó, lượng giao dịch bất động sản nhà ở (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ) trong 06 tháng cuối năm 2023 bằng khoảng 83% (giảm 17%) so với 06 tháng đầu năm 2023. Lượng giao dịch bất động sản đất nền 06 tháng cuối năm 2023 bằng khoảng 128,4% (tăng 28,4%) so với 06 tháng đầu năm 2023.

Theo Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý IV vào khoảng 16.315 căn (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền). Trong đó, chung cư 2.826 căn, giảm 11,58% so với quý III; nhà ở riêng lẻ 5.173 căn, giảm 21% so với quý trước; đất nền 8.316 nền, tăng 15,66%. Theo đó, có thể thấy tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

Tuy nhiên, nhìn chung, trong năm 2023, lượng tồn kho bất động sản trong các dự án đối với các phân khúc nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ và phân khúc đất nền có xu hướng giảm.

Trong quý IV/2023, theo số liệu tổng hợp báo cáo của các địa phương và thông tin khảo sát đánh giá của các tổ chức nghiên cứu thị trường, giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng giá tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là các khu vực trung tâm. Trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp (giá từ 25-50 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.

Cụ thể, tại Hà Nội, trong Quý IV/ 2023, theo tổng hợp báo cáo một số dự án có mức độ tăng giá bình quân tại các khu vực như: Quận Thanh Xuân tăng khoảng 3,5%; Quận Hà Đông tăng khoảng 3,7%; Quận Hoàng Mai tăng khoảng 3,8%; Quận Nam Từ Liêm tăng khoảng 4,1%...

Tại TP. HCM, theo tổng hợp báo cáo thì một số dự án có mức độ tăng giá bình quân như: The Estella (Quận 2) tăng khoảng 4,1%, The Opera Residence (Quận 2) tăng khoảng 3,9%, Mỹ Khánh 3 (Quận 7) tăng khoảng 3,6%, The Art (Quận 9) tăng khoảng 3,8%. Đồng thời, cũng có một số dự án có mức độ giảm giá bình quân như: The Grand Manhattan (Quận 1) giảm khoảng 4,4%; dự án Belleza Apartment (Quận 7) giảm khoảng 4,1%; dự án Sunrise City View (Quận 7) giảm khoảng 4,6%....

Trong quý IV/2023, theo báo cáo nghiên cứu về thị trường bất động sản thì giá giao dịch thứ cấp nhà ở riêng lẻ trong năm 2023 tại các địa phương có xu hướng giảm đều theo quý và giảm từ 10-14% so với năm 2022. Trong đó giảm nhiều ở một số địa phương như Đà Nẵng (giảm 13,1%), Hà Nội (giảm 10,8%), Tp. HCM (giảm 12%), Khánh Hòa (giảm 12,3%), Đồng Nai (giảm 10,9%). Tuy nhiên, giá bán phân khúc biệt thự, liền kề tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh vẫn có mức giá cao, mặc dù lượng giao dịch thấp.