Nghịch lý bất động sản Sài Gòn: Vùng ven đón biệt thự triệu đô

Những căn nhà phố, biệt thự giá từ chục tỉ đồng đến các villa triệu đô bắt đầu xuất hiện ngày càng nhiều tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu. Điều này khiến BĐS vùng ven Sài Gòn gần như chiếm sóng thị trường những năm qua. Nhắc đến thị trường tỉnh, người ta không còn chỉ nhắc đến phân khúc đất nền. Các sản phẩm nhà phố, biệt thự, villa có giá bán khá cao trở thành một mảng màu sắc đặc biệt của BĐS vùng ven – điều mà ít ai nghĩ rằng, sẽ có thời điểm "lấn lướt" BĐS Sài Gòn, kéo nhu cầu của người mua từ Tp.HCM về ngày càng rõ nét.

Chẳng hạn, tại Long An, từ một khu vực chỉ nói về đất nền hoặc căn hộ giá rẻ thì hiện nay xuất hiện loạt dự án nhà phố, biệt thự quy mô tầm cỡ, lên đến hàng trăm héc-ta, gây bất ngờ. Phải kể đến dự án KĐT Waterpoint của Nam Long Group quy mô 355 héc-ta đang "khuấy đảo" thị trường khu vực này khi chào bán compound The Aqua với giá 23 tỉ đồng/căn trở lên. Phân khúc luxury ven sông này khi vừa "manh nha" ra thị trường đã gây sốc vì giá cao "ngang ngửa" BĐS Tp.HCM. Tuy nhiên do có vị trí độc tôn, sản phẩm đặc biệt lại toạ lạc trong KĐT quy mô có tiện ích đã hiện hữu, đẳng cấp nên chỉ sau đó một thời gian, những căn villa này lại trở thành "khẩu vị" mới của giới nhà giàu địa phương và Tp.HCM.

Hay, những căn nhà phố, biệt thự thuộc KĐT Golf West Lakes Golf & Villas của Trần Anh Group tại Long An cũng từng gây "sóng gió" khi mỗi căn lên đến hàng chục tỉ đồng. Nhiều người hoài nghi giá trị BĐS khu vực chưa tương xứng với mức giá bán đưa ra. Thế nhưng, do định hình là khu lưu trú, nghỉ dưỡng tại gia cao cấp, nằm trong khuôn viên biệt lập đã khiến mức giá chào thị trường của các sản phẩm này "không phải dạng vừa".

Trong khi tại Đồng Nai, mỗi căn nhà phố tại dự án Aqua City của Novaland thấp nhất cũng từ chục tỉ đồng trở lên; còn sản phẩm biệt thự, villa ven sông lên đến hàng trăm tỉ đồng/căn. Những tưởng, với mức giá này sẽ không ai mua, thế nhưng đến nay, khá nhiều căn villa tại KĐT này đã có chủ nhân, không ít trong số đó là dân Sài Gòn mua để ở, làm căn nhà thứ hai.

Đây cũng là khu vực xuất hiện khá nhiều KĐT quy mô hàng trăm héc-ta như Izumi City 170ha của Nam Long Group và Hankyu Hanshin Properties (Nhật Bản) với loại hình nhà phố, biệt thự; hay Long Hưng City (277ha), Sơn Tiên (380ha), Swan Bay (200ha), Angel Island (205ha)...

Thực tế, xu hướng phát triển thị trường BĐS vùng ven Sài Gòn đã hình thành cách đây vài năm, tuy nhiên, đến hiện tại, khi xuất hiện nhiều ông lớn BĐS cùng lúc vào thị trường với các dự án quy mô thì BĐS vùng ven mới thực sự trở nên mạnh mẽ. Có thể thấy, sự hiện diện của loạt ông lớn BĐS như Novaland, Nam Long, Hưng Thịnh, Phát Đạt, Danh Khôi, ….đã và đang thúc đẩy tâm lý mua BĐS tỉnh trở nên sôi nổi.

Chia sẻ trên truyền thông, ông Nguyễn Lộc Hạnh, CEO Ngọc Châu Á từng cho rằng, các khu vực vệ tinh càng gần Tp.HCM sẽ có giá bán đắt đỏ hơn những đô thị vệ tinh có bán kính xa hơn, các vệ tinh là thủ phủ du lịch cũng có giá bất động sản cao hơn phần còn lại của thị trường. Các nhà đầu tư chọn dịch chuyển dòng tiền về vùng ven và các đô thị vệ tinh vì 3 lý do: pháp lý nhanh chóng (nhanh cấp sổ đỏ), suất đầu tư thấp hơn và biên lợi nhuận cao hơn.

Bà Ginny Nguyễn, Quản lý Cấp cao Dịch vụ Kinh doanh Nhà ở Savills Tp.HCM cho rằng, sau dịch Covid-19, một bộ phận người dân và tầng lớp khá giả ở Việt Nam có nhu cầu tìm kiếm nhà cửa với diện tích lớn hơn căn nhà hiện tại của họ vì xu hướng sống xanh, xa chốn đông người. Những người này có ngân sách hạn chế, nên đại đa số tìm kiếm ở khu vực ngoài Tp.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An… để tối đa hoá số tiền bỏ ra . 

"Nhu cầu biệt thự hạng sang sau dịch càng trở nên nóng hơn bao giờ hết khi nguồn cung giới hạn và không có dự án mở bán mới. Trong khi, giá nhà phố trong khu vực Tp.HCM cũng đang ở mức khá cao. Điển hình là dự án The Global City hiện đã mở bán được 2 giai đoạn mức giá chào bán kỷ lục từ 370 triệu đồng/m2 cho sản phẩm nhà phố liền kề hay nhà phố thương mại", chuyên gia Savills nhấn mạnh.

Theo đó, các loại hình biệt thự siêu sang tại khu ven Sài Gòn trở thành "khẩu vị" mới của khách hàng. Đa phần, những người mua này đều nắm khá nhiều bất động sản trong tay và việc mua biệt thự ở thị trường vệ tinh là để làm second- home, căn nhà thứ 2, thứ 3 và để đi nghỉ cuối tuần.

Theo Báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2022 của Savills Việt Nam, thị trường biệt thự, nhà phố tại các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương có tỷ lệ hấp thụ rất cao với lần lượt là 85% và 67%.

"Thị trường phát triển biệt thự, nhà liền thổ của các thị trường vệ tinh trong thời gian tới chắc chắn sẽ phát triển hơn do quỹ đất trung tâm để phát triển dự án nhà liền thổ không còn nhiều và do quy trình phát triển dự án khó khăn, phức tạp. Các chủ đầu tư chắc chắn sẽ dịch chuyển nguồn lực sang thâu tóm các quỹ đất sạch tại các thành phố vệ tinh để phát triển dự án nhằm cắt giảm chi phí và đón đầu xu hướng", bà Ginny Nguyễn nhấn mạnh.

Không thể phủ nhận, kể từ khi dịch bệnh Covid-19 xuất hiện, tiêu chuẩn lựa chọn nơi an cư của các gia đình ngày càng kỹ lưỡng hơn, trong đó, yếu tố sức khỏe được đặt lên hàng đầu.

Theo nghiên cứu của Batdongsan.com.vn về nhu cầu người mua nhà cho thấy: 95% người tham gia khảo sát coi trọng môi trường sống xanh, trong lành và tiện ích nội khu đa dạng. Nếu trước đây, người mua nhà muốn tìm kiếm bất động sản thường dựa trên các tiêu chí như gần trung tâm, gần nơi làm việc, đông dân cư... thì nay họ coi trọng một không gian rộng và riêng tư hơn. Cùng với đó, việc chuyển dịch ra những khu vực rìa trung tâm và làn sóng ngôi nhà thứ hai cũng đang trở thành xu hướng của nhiều người mua thực và cả giới đầu tư.

Sự thay đổi trong cách thức tìm kiếm và khẩu vị người mua nhà làm thay đổi xu hướng phát triển sản phẩm bất động sản và hình thức kinh doanh của nhiều chủ đầu tư. Bên cạnh vị trí và chất lượng xây dựng, nhiều doanh nghiệp dần mạnh tay hơn trong đầu tư phát triển các yếu tố tiện ích, môi trường và không gian sống để đáp ứng nhu cầu bên mua. Các sản phẩ ra đời cũng chủ yếu hướng tới giá trị ở thực, yếu tố đầu cơ hạn chế.

Việc tập trung phát triển hệ tiện ích, không gian sống, đáp ứng yêu cầu "sống chất", sống an toàn và sức khoẻ cho người mua nhà, là lý do BĐS vệ tinh Sài Gòn "ghi điểm" trên thị trường thời gian qua. Những căn nhà phố, biệt thự nằm trong các khu đô thị quy mô được đầu tư hệ tiện ích đẳng cấp đang tạo ra giá trị vô hình cho người sử dụng. Từ đó, tạo uy tín bền vững cho chủ đầu tư dự án.

Nhiều ông lớn BĐS phát triển sản phẩm cao cấp với giá hàng chục tỉ đồng/căn nghĩa là họ định hình phong cách sống của chủ nhân sở hữu. Quan điểm, không chỉ bán nhà mà là bán giá trị sống đã và đang được một số chủ đầu tư theo đuổi. Đây được xem là "cú lội ngược dòng" của BĐS ven Sài Gòn ghi "dấu chân" của các doanh nghiệp địa ốc – Vốn trước đây họ lấy Tp.HCM là sân chơi chính.

Là một doanh nghiệp BĐS hiện định hướng phát triển BĐS theo mô hình khu đô thị tích hợp, Nam Long Group đã có chiến lược dấn thân để phát triển BĐS khu đô thị tích hợp tại các tỉnh lân cận Sài Gòn với khoảng 6 dự án khu đô thị ven TP lớn gồm sản phẩm BĐS đa dạng phân khúc từ các sản phẩm chung cư vừa túi tiền EHome, Flora; nhà phố, biệt thự dễ sở hữu Valora đến các sản phẩm biệt thự cao cấp Grand Villa. Ngoài ra, doanh nghiệp này còn chuẩn bị quỹ đất lên đến 681ha khu vực vùng ven để phát triển trong 10 năm tới.

Không kém cạnh, Novaland lại đi mạnh vào các dự án KĐT nghỉ dưỡng ven Thành phố lớn. Loạt khu đô thị quy mô đến hàng ngàn héc-ta như Aqua City (Đồng Nai), NovaWorld Ho Tram, NovaWorld Phan Thiet…trở thành dấu ấn của doanh nghiệp này trên thị trường địa ốc khi từ quỹ đất 5.400 ha vào đầu năm 2021, đến nay Novaland đã tăng quy mô quỹ đất lên 10.600 ha, chủ yếu đất vị trí tại các khu vực được đầu tư trọng điểm hạ tầng hàng không và các tuyến cao tốc, cho thấy, những bước lấn sân BĐS ven Sài Gòn của ông lớn này ngày càng thuận lợi, rõ nét.

An Gia, Phát Đạt, Danh Khôi, Hưng Thịnh…. Cũng là những cái tên "sáng giá" trong danh mục các doanh nghiệp "khai phá" vùng đất mới. Họ đang cùng tạo dấu ấn với loạt BĐS cao cấp ven Sài Gòn, tạo ra "cuộc cách mạng" cả về giá cả lẫn sản phẩm đa dạng.

Theo các chuyên gia, nhiều doanh nghiệp BĐS thích thú mua quỹ đất quy mô hàng trăm đến hàng ngàn ha tại vực lân cận Tp.HCM tạo ra các khu đô thị dịch vụ đầy đủ, vừa đảm bảo được câu chuyện biên lợi nhuận, vừa có giá trị cộng thêm cho khách hàng, đây là tín hiệu cực kì tốt cho thị trường BĐS trong bối cảnh hiện nay.

Chia sẻ tại tọa đàm mới đây, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS cho rằng, xu hướng các chủ đầu tư cũng như nhà đầu tư cá nhân tiến về vùng ven, lân cận Sài Gòn để phát triển dự án quy mô là tín hiệu đáng mừng cho thị trường BĐS.

"Lực đẩy" để tạo nên xu hướng này, theo ông Quang là quỹ đất tại Tp.HCM không còn, trong khi BĐS vẫn là sân chơi tốt, nên các "ông lớn" thích sở hữu quỹ đất lớn, hàng trăm đến hàng ngàn héc-ta, tạo ra các khu đô thị đẳng cấp, đầy đủ dịch vụ. Nếu ở Tp.HCM, các chủ đầu tư khó lòng chọn được quỹ đất 100-200 héc-ta, thậm chí hiện tại vài chục héc-ta cũng không dễ dàng, thì tỉnh lân cận lại là mảnh đất còn màu mỡ về quỹ đất.

Với quỹ đất đủ lớn, các chủ đầu tư có thể đầu tư hệ sinh thái trong dự án, đầy đủ dịch vụ, cơ sở hạ tầng, có trường học, bệnh viện…đây là điều gần như chủ đầu tư lớn nào cũng muốn làm. Không chỉ ở các thị trường quen thuộc như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, mà các thị trường mới như Đắc Nông, Đắc Lắc, Bình Thuận, Bình Phước…cũng đang xuất hiện nhiều dự án quy mô lớn được triển khai.

Như vậy dễ thấy, nguồn cung BĐS khu đô thị tại khu ven Sài Gòn "không thua kém" bất động sản cao cấp Tp.HCM đã hiện hữu. Thậm chí, nếu đặt lên bàn cân so sánh về không gian sống, tiện ích sống…một vài khu đô thị tại thị trường tỉnh có phần "nhỉnh hơn", bởi theo các chuyên gia, khi có quỹ đất đủ lớn để phát triển, chủ đầu tư sẽ làm được nhiều thứ hơn là chỉ phát triển những khối bê tông, những toà nhà vôi, gạch.