Khan hiếm nguồn cung, nhà đầu tư "săn' đất nền pháp lý rõ ràng ở khu Tây Bắc TP.HCM

Nhà đầu tư mạnh tay "săn" đất nền

Các giao dịch tại khu Tây Bắc Tp.HCM từ trước đến nay đa phần là đất nông nghiệp, đất ở của dân bản địa. Rất ít các dự án phân lô bán nền được cấp phép quy hoạch đầy đủ, bài bản. Chính lý do khan hiếm sản phẩm đất nền pháp lý rõ ràng nên đây đang là loại hình được giới đầu tư "săn đón" nhiều nhất tại khu Tây Bắc.

Ghi nhận tại xã Trung An, Phú Hòa Đông, Bình Mỹ (Củ Chi), tỉnh lộ 8, Đức Lập Thượng (Đức Hòa, Long An), khu vực giáp ranh giữa cầu Thầy Cai (huyện Củ Chi – tỉnh Long An)…các nền đất lẻ pháp lý rõ ràng được NĐT săn đón ở thời điểm này. 

So với giai đoạn đầu và giữa năm 2018, điểm sáng của các khu vực Tây Bắc giai đoạn cuối năm là xuất hiện các dự án đất nền phân lô quy mô, được chào bán với mức giá từ 10-14 triệu đồng/m2. 

Trước bối cảnh đất khu ven Sài Gòn tăng giá mạnh thì đây được xem là mức giá mềm, do đó rất nhiều NĐT lân cận đổ về đây để tìm kiếm lợi nhuận trong thời gian sắp tới. Đặc biệt, với những dự án giữ chỗ ở giai đoạn đầu được NĐT sơ cấp săn đón mạnh nhất.  

Đất nền khu Tây Bắc TP.HCM được tiêu thụ mạnh nhất. Nguồn: DKRA

Một số chủ đầu tư tranh thủ thời điểm này để chào bán dự án mới, thu hút dòng tiền đầu tư vào cuối năm, chẳng hạn như dự án Metro City của Công ty CP Yeshouse đang ra hàng hơn 100 nền với giá 12 triệu đồng/m2; dự án Five Star bán giá hơn 20 triệu đồng/nền; Khu dân cư sát chợ Gò Đen; khu dân cư T&T Group….Trước bối cảnh đất nền thuộc địa phận Tp.HCM không còn hàng để bán, giá cao thì những dự án tỉnh giáp ranh lại được săn đón mạnh thời điểm này.

Trong vòng 1 năm trở lại đây, đất nền Tây Bắc Tp.HCM có mức tăng giá khá ấn tượng, dao động trung bình từ 15-25%/năm, một số nơi tăng từ 30-45%/năm. Sau cơn sốt đất cục bộ đi qua, đất đai khu vực khá hạn chế ra hàng mới, chỉ một số dự án pháp lý đã hoàn thiện trước đó được chào bán, đón sóng cuối năm.

Ông Nguyễn Hoàng Tuấn, Tổng giám đốc Công ty CP Yeshouse nhận định, phân khúc đất nền phân lô tại khu Tây Bắc Tp.HCM cuối năm 2018 đến 2019 sẽ còn tăng trưởng, đặc biệt, bước vào năm 2019 mới là thời điểm đất phân lô sôi động vì hoạt động của NĐT sẽ thực sự quay trở lại thị trường.

Theo ông Tuấn, thời điểm cuối năm, đất nền chủ yếu bán cho NĐT, với những sản phẩm phân lô bán nền chào giá sơ cấp rất được NĐT ưa chuộng, có những NĐT ôm một lúc 4-5 nền, chờ thời điểm chốt lời. "Trong bối cảnh quỹ đất Tp.HCM đang dần cạn kiệt, nguồn cung đất nền lân cận TP ra hàng thời điểm này được xem là  điểm sáng cho thị trường vì giá nhìn chung còn mềm hơn, khả năng sinh lợi của NĐT còn cao", ông Tuấn khẳng định.

Đòn bẩy hạ tầng

Theo đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Tp.HCM được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2010, Tp.HCM được định hướng phát triển về khu Tây Bắc vì có địa hình cao, địa chất tốt, thuận lợi cho phát triển đô thị.

Do đó, Thành phố sẽ tiếp tục chỉnh trang khu trung tâm hiện hữu, ưu tiên phát triển theo định hướng giao thông công cộng, điều tiết dân số, phân bố dân cư và nhà ở. Tích hợp quản lý rủi ro ngập lụt, phát triển đô thị theo hướng Tây Bắc để thích ứng biến đổi khí hậu.

Theo đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Tp.HCM được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2010, Tp.HCM được định hướng phát triển về khu Tây Bắc vì có địa hình cao, địa chất tốt, thuận lợi cho phát triển đô thị

Thời gian vừa qua, Tp.HCM đã đẩy mạnh xúc tiến đầu tư nhiều dự án đường hướng tâm như Quốc lộ 22, đường Phan Văn Hớn, Tỉnh lộ 9, Tỉnh lộ 15… Một trong những dự án trọng điểm để tháo nút thắt cho cửa ngõ Tây Bắc đang được thi công gấp rút là nút giao thông An Sương (Q.12). Công trình này sẽ tạo thông thoáng cho trục đường huyết mạch từ Tp.HCM đi các tỉnh miền đông, miền tây và ngược lại; cũng như từ trung tâm thành phố về huyện Củ Chi.

Bên cạnh đó, tuyến đường vành đai 3 kết nối 4 tỉnh Long An, Bình Dương, Tp.HCM và Đồng Nai đã được gấp rút thi công tháng 4/2018. Với chức năng phân luồng từ xa, vành đai 3 giúp kéo giảm căn bản tình trạng ùn tắc xuyên tâm nội đô. Đây là tiền đề thúc đẩy sự phát triển kinh tế kết nối 8 tỉnh trọng điểm phía Nam.

Thực tế cho thấy, từ năm 2015 tới nay, khu Tây Bắc đã có sự thay đổi lớn về hạ tầng giao thông cũng như quy hoạch, với việc mở rộng tuyến đường Trường Chinh, xây dựng hầm chui An Sương nối quốc lộ 22 từ Q.Bình Tân về huyện Hóc Môn, Củ Chi đi tỉnh Tây Ninh và một phần tỉnh Long An. Đây là một lợi thế cho thị trường BĐS khu vực nhằm mục đích thực hiện chương trình đột phá giãn dân về vùng ven. Cũng từ đây, thị trường BĐS được đánh giá sôi động, giá đất liên tục tăng cao, lượng người dân về sinh sống cũng tăng lên…

Với tốc độ thay đổi tiện ích khu vực ngày càng nhanh như trường học, bệnh viện, siêu thị, trung tâm thương mại… thì giới phân tích nhận định khu vực Tây Bắc có lợi thế thu hút người dân về vùng ven sinh sống, tạo động lực cho các doanh nghiệp địa ốc tiếp tục đẩy mạnh đầu tư về đây.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE nhận định, theo quy hoạch, Tp.HCM sẽ là khu đô thị hạt nhân trung tâm vùng, kết nối giữa các quận, huyện, thành phố với các huyện của tỉnh Long An như, Hậu Nghĩa, Đức Hòa,… Các khu đô thị này sẽ phát triển theo hướng đô thị sinh thái, kết hợp công nghiệp nhẹ và nông nghiệp đô thị nhằm thích ứng với biến đổi khí hậu, bảo vệ cảnh quan sinh thái và thoát lũ cho tiểu vùng đô thị trung tâm.

Theo ghi nhận, chính sức bật hạ tầng khu vực, thị trường BĐS Tây Bắc Tp.HCM hưởng lợi rõ nét. Ngay ở thời điểm hiện tại, hoạt động đầu tư đón sóng hạ tầng vẫn âm thầm diễn ra trên thị trường. Trong đó, cá biệt có một số dự án chỉ mới chào hàng thời gian ngắn đã hết sản phẩm, giá thứ cấp ghi nhận tăng thêm 10 - 15% so với 1-2 tháng.  

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo, bên cạnh một số khu vực có dấu hiệu tăng giá thực, vẫn có không ít khu đất bị "thổi" giá tăng ảo theo thị trường. Vì vậy, giới đầu tư và người mua nhà cần phải tỉnh táo và thận trọng lựa chọn hợp lý với mức giá để hạn chế rủi ro.