Nhiều doanh nghiệp BĐS âm dòng tiền kinh doanh

Liên tục âm dòng tiền nhiều năm

CTCP Tập đoàn Đất Xanh ( HoSE: DXG ) là một trong những doanh nghiệp bất động sản báo lãi lớn quý II nhờ thanh lý tài sản. Lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ đạt 249 tỷ đồng, gấp đôi cùng kỳ. Lũy kế 6 tháng, lợi nhuận này đạt 556 tỷ đồng, tăng 29%.

Tuy nhiên, vấn đề của Đất Xanh nằm ở việc âm dòng tiền kinh doanh gần 565 tỷ đồng trong quý II. Cùng kỳ năm trước, công ty âm 996 tỷ đồng. Đất Xanh cũng là doanh nghiệp âm dòng tiền kinh doanh trong suốt 3 năm qua, kể từ 2016.

Nguyên nhân âm dòng tiền quý này chính nằm ở việc tăng khoản phải thu cuối kỳ 2.478 tỷ đồng, tăng 30% cùng kỳ năm trước. Tổng các khoản phải thu ngắn, dài hạn chiếm 51% tổng tài sản công ty.

Trên bản cân đối kế toán, Đất Xanh có hơn 1.141 tỷ đồng phải thu các khách hàng khác, gấp 2,7 lần đầu năm, phải thu ngắn hạn khác hơn 1.622 tỷ đồng, gấp 23 lần đầu kỳ. Hai khoản này đều không thuyết minh cụ thể.

Văn Phú Invest ( HoSE: VPI ) cũng âm hơn 1.839 tỷ đồng dòng tiền kinh doanh, trong khi cùng kỳ năm trước âm 418 tỷ đồng. Tình trạng này cũng xảy ra liên tục từ năm 2015 đến 2018, nguyên nhân chính nằm ở tăng các khoản phải thu hoặc hàng tồn kho tăng.

Đơn vị: tỷ đồng.

Âm dòng tiền vì hàng tồn kho

Trong khi tình hình bất động sản tại TP HCM được cho là khó khăn, nguồn cung thị trường giảm, nhiều dự án đình trệ vì vướng pháp lý thì các doanh nghiệp có xu hướng mở rộng đầu tư ra các tỉnh khác. Nam Long ( HoSE: NLG ) mua lại dự án ở Đồng Nai hay Phát Đạt ( HoSE: PDR ) mở rộng về miền Trung là ví dụ.

Nam Long mặc dù doanh thu giảm 31% nhưng lợi nhuận ròng đạt gần 121 tỷ đồng, gấp 2,3 lần trong quý II. Tuy nhiên, dòng tiền kinh doanh âm 315 tỷ đồng do tăng hàng tồn kho 1.390 tỷ đồng. Lý do trong kỳ, Nam Long mua lại công ty Việt Thiên Lâm - đơn vị ở hữu dự án Khu biệt thự Đại Phước Paragon hơn 45 ha tại Đồng Nai. Điều này cũng được ghi nhận giá trị trong các bất động sản dở dang mà công ty đang triển khai, trị giá 1.610 tỷ đồng.

Các dự án tồn kho của Nam Long.

Công ty Phát Đạt cũng âm dòng tiền kinh doanh 1.070 tỷ đồng mà cùng kỳ năm trước dương. Sự biến động đến từ việc tăng các khoản phải thu (618,5 tỷ đồng), tăng các khoản phải trả (364,6 tỷ đồng), đặc biệt tăng hàng tồn kho từ 129 tỷ đồng cùng kỳ năm trước  lên 892 tỷ đồng.

Trong kỳ, Phát Đạt đã trúng thầu, trở thành chủ đầu tư phân khu 2 - 4 - 9 thuộc Khu đô thị sinh thái Nhơn Hội, Bình Định. Tính đến 30/6, giá trị tồn kho ở dự án này là 1.217 tỷ đồng, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí thiết kế, tư vấn, khảo sát, xây dựng cơ sở hạ tầng dự án. Công ty mới đây cho biết đã bán xong 100% sản phẩm thấp tầng phân khu số 4.

Các dự án tồn kho của Phát Đạt.

Nguyên nhân chính làm âm dòng tiền cũng ở hàng tồn kho, Văn Phú Invest cũng có khoản tồn kho tăng 854 tỷ đồng trong nửa đầu năm. Theo đó, tồn kho tăng ở hai dự án Khu đô thị An Hưng (1.182 tỷ đồng, tăng 62%) và 138 Giảng Võ (1.295 tỷ đồng, tăng 119%). Dự án Khu đô thị An Hưng gồm 3 tòa hỗn hợp căn hộ và thương mại dịch vụ cao 45 tầng, khu nhà ở thấp tầng với 166 nhà phố thương mại. Trong quý II, dự án đã mở bán các căn hộ cao tầng và tiếp tục kinh doanh nhà phố thương mại.

Các dự án tồn kho của Văn Phú Invest.

Với dự án hỗn hợp và nhà ở 138 Giảng Võ được đầu tư theo hình thức BT, ngày 30/6 đã hoàn thành nộp tiền sử dụng đất. Ngày 19/7, dự án đã được công nhận kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

Một doanh nghiệp khác cũng âm 360 tỷ đồng dòng tiền kinh doanh vì tồn kho là Đầu tư VRC ( HoSE: VRC ). Công ty tăng tồn kho ở dự án Khu dân cư Nhơn Đức, Phước Lộc - Nhà Bè.

Với các doanh nghiệp có dòng tiền kinh doanh âm sẽ phải huy động từ các nguồn khác để đảm bảo dòng tiền hoạt động, đầu tư. Trong bối cảnh tín dụng cho bất động sản giảm tốc hoặc thị trường gặp khó khăn, việc liên tục âm dòng tiền kinh doanh sẽ trở thành yếu tố rủi ro với các doanh nghiệp.