NHNN siết tín dụng BĐS nhẹ hơn dự kiến, liệu có hiện tượng tăng tốc rót vốn vào dự án?

Theo Ngân hàng Nhà nước, từ năm 2015, thị trường bất động sản đã bắt đầu phục hồi nhờ một loạt các giải pháp, chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản, trong đó bao gồm cả chính sách tín dụng. Đến cuối năm 2015, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt 393.000 tỷ đồng, tăng gần 26% so với cuối năm 2014.

Nếu tính cả đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cho lĩnh vực bất động sản thì tổng dư nợ của các TCTD cho lĩnh vực BĐS là 478.000 tỷ đồng, chiếm 10,3% tổng dư nợ và chiếm 22,2% tổng dư nợ trung, dài hạn.

Từ thực tế đó, Ngân hàng Nhà nước cho rằng, thị trường BĐS đã có đà phục hồi tốt. Đã đến lúc cần thực thi chính sách tín dụng thận trọng và quản lý chặt chẽ thị trường BĐS.

Cụ thể, theo Dự thảo quy định, các ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, thay vì được 60% như hiện nay. Giới hạn đối với tổ chức tín dụng phi ngân hàng cũng giảm rất mạnh, từ 200% xuống còn 80%.

Tương tự, giới hạn đối với ngân hàng hợp tác xã giảm từ 60% xuống chỉ còn 40%. Dự thảo thông tư cũng xếp các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản vào nhóm tài sản có hệ số rủi ro 250% thay vì hệ số 150% như hiện nay.

Tuy nhiên, ở Thông tư 06/2016 vừa bàn hành, tỷ lệ giới hạn rủi ro với tín dụng cho BĐS chỉ nâng lên 200%, và được áp lộ trình thực hiện từ 1/1/2017.

Bên cạnh đó, NHNN cũng quy định tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn nói chung vẫn được giữ nguyên 60% từ nay đến 31/12/2016, rồi giảm dần xuống 50% từ 1/1/2017, và từ 1/1/2018 sẽ xuống 40%.

Đồng thời, Thông tư 06 này đã tăng tỷ lệ mua, đầu tư trái phiếu Chính phủ so với nguồn vốn ngắn hạn của chi nhánh ngân hàng nước ngoài từ 15% lên 35%, của ngân hàng thương mại nhà nước từ 15% lên 25%.

Trao đổi với chúng tôi, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HOREA), cho rằng việc ban hành Thông tư 06 sửa đổi một số nội dung của Thông tư 36/2014/TT-NHNN là việc mà Ngân hàng Nhà nước (NHNN) phải làm.

"Đó là phát ra tín hiệu về việc không nên sử dụng quá liều lượng tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, siết lại hoạt động cho vay bất động sản và hạn chế những rủi ro đối với an toàn của hệ thống. Một điểm đáng mừng là NHNN đã đưa việc siết tin dụng cho thị trường BĐS đi đúng lộ trình như mong muốn nhưng không gây ra một cú sốt lớn cho các thành phần tham gia", ông Châu nói.

Tuy nhiên, theo ông Châu, việc nâng lên khoảng 200% cũng là nỗ lực lớn của NHNN trong kiểm soát thị trường.

Việc sửa đổi Thông tư 36 của NHNN là phát đi một thông điệp mạnh mẽ vào thị trường bất động sản với các thành phần liên quan, mà đặc biệt là các chủ đầu tư. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp (DN) nhận thức đầy đủ về thị trường và ứng xử thích hợp để ngăn ngừa việc quay trở lại thời kỳ bong bóng hay đóng băng.

Cũng theo ông Châu, thị trường BĐS là một thị trường nhạy cảm đòi hỏi hành vi đầu tư của chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp phải minh bạch và phù hợp. Hiện tại, những yếu tố tiềm ẩn rủi ro của thị trường vẫn đang còn tồn tại, chẳng hạn như hiện tượng tăng giá trong hai năm qua, đặc biệt là phân khúc cao cấp. Đồng thời dấu hiệu phát triển lệch pha ngày càng bộc lộ rõ, khi tập trung phát triển dự án tập trung về một khu vực.

Ngoài ra, lộ trình thực hiện việc sử dụng vốn huy động ngắn hạn cho vay trung hạn áp dụng với bất động sản đã được xác định rõ trong Thông thư 06 mới ban hành. Đây là lý do để người tiêu dùng cũng như chủ đầu tư yên tâm từ nay đến cuối năm không có sự thay đổi.

Ông Châu cho biết lộ trình hạ tỷ lệ từ 60% xuống còn 40% đến năm 2018 cũng khá phù hợp. Đây là khoảng thời gian để doanh nghiệp điều chỉnh hành vi, danh mục đầu tư hợp lý với sự điều chỉnh này.

Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA lo ngại vấn đề, nếu theo lộ trình như Thông tư 06 thì trên thị trường có khả năng sẽ có sự "bắt tay" nhau giữa các doanh nghiệp và ngân hàng thương mại để đẩy nhanh vốn vay. Đặc biệt, trong các mối quan hệ kinh tế luôn có sự phức tạp, có những mối quan hệ được gọi là "nhóm thân hữu" thì có thể sẽ nhận được sự ưu ái hơn các doanh nghiệp bình thường.

"Chẳng hạn, trong năm 2016 NHNN vẫn giữ mức trần cũ, mọi thứ vẫn như cũ nên có khả năng các hoạt động tin dụng sẽ diễn biến ở mức không bình thường đối với các nhóm doanh nghiệp khác nhau như tôi đã đề cập. Ngược lại, các nhóm doanh nghiệp nằm ngoài "nhóm thân hữu" cũng có khả năng bị hạn chế cho vay ngay từ lúc này để các ngân hàng thương mại còn chuẩn bị nguồn vốn cho năm 2017", ông Châu cho biết thêm.

Theo ông Châu, đây là lúc các doanh nghiệp (DN) địa ốc buộc phải tái cấu trúc lại dòng vốn và chiến lược đầu tư theo đúng thông điệp của NHNN. Trước mắt các DN cần điều chỉnh lại cơ cấu nguồn vốn một cách đa dạng hơn bằng cách khai thác các quỹ đầu tư, kể cả quỹ mạo hiểm và tín thác. Việc đơn giản nhất là cách họ huy động vốn thông qua hợp tác đầu tư từ các quỹ đầu tư nước ngoài. Đây cũng là cơ hội tốt để DN trong nước tích lũy kinh nghiệm quản lý.

Ngoài ra việc ban hành Thông tư 06 cũng là điều kiện để các DN lớn trên thị trường phát hành trái phiếu DN. "Với những chứng thư có giá này thì việc kêu gọi đầu tư có thể sẽ đơn giản hơn rất nhiều. Từ đó tính minh bạch của DN tăng lên, tránh tình trạng sử dụng vốn sai mục đích", ông Châu nói thêm.