Ồ ạt phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, doanh nghiệp ôm 'trái đắng'

Bùng nổ rồi lụi tàn

Theo báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), xuất hiện lần đầu tiên ở Việt Nam vào năm 2015, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng bắt đầu phát triển bùng nổ với mức tăng trưởng lên tới 50% mỗi năm cho đến khi có sự giảm sút mạnh trong năm 2018.

Cụ thể, giai đoạn 2015 - 2017, hàng nghìn dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được phát triển, tập trung ở khu vực Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc... Nhiều siêu dự án du lịch, nghỉ dưỡng hàng hiệu, mang nét đặc trưng riêng của vùng miền cũng được các “ông lớn” bất động sản phát triển, với sự tham gia của các đơn vị nước ngoài có thương hiệu và uy tín toàn cầu.

Đặc biệt là sản phẩm condotel, khi các dự án loại hình này ồ ạt mọc lên, đưa ra thị trường vào những năm 2016 - 2017 với mức hấp thụ rất tốt. Tuy nhiên, đến năm 2018, bất động sản nghỉ dưỡng đổi chiều suy giảm do có nhiều bất cập nội tại khiến nhà đầu tư e ngại như tính pháp lý của condotel, năng lực vận hành, cam kết của chủ đầu tư, giá...

Năm 2020, tác động của dịch COVID-19 khiến thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có dấu hiệu đóng băng và không có giao dịch cho tới hết năm 2021. Đầu năm 2022, dòng tiền dễ với lãi suất thấp được bơm vào thị trường, hướng vào hoạt động đầu cơ, kéo theo theo nhu cầu bất động sản tăng cao ở tất cả các phân khúc.

Thời điểm này, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã đón đầu làn sóng du lịch hậu COVID-19, đối với cả khách trong và ngoài nước. Ngay trong quý đầu năm 2022, các ông lớn bất động sản dồn dập công bố, đề xuất đầu tư, tài trợ lập quy hoạch những dự án nghỉ dưỡng hàng trăm đến vài chục nghìn ha, thậm chí hàng tỷ USD.

Tuy nhiên, chưa được bao lâu thì đến giữa tháng 5/2022, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng. Hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cùng nhiều lý do khác đã khiến điều kiện thị trường tài chính trở nên khó khăn hơn, kéo theo đó là nhiều rủi ro và lãi suất tăng. Dòng tiền dễ gần như không còn khi càng về cuối năm. Cùng với các vấn đề pháp lý chưa được giải quyết, hàng loạt dự án bất động sản phải tạm dừng triển khai, trong đó phần lớn là các dự án du lịch nghỉ dưỡng cao cấp.

“Hàng loạt doanh nghiệp phải trả giá vì phát triển ồ ạt ở các giai đoạn trước, nhiều dự án bị tạm dừng khiến lượng tồn kho tăng mạnh, trong khi nguồn cung mới sụt giảm nghiêm trọng”, báo cáo VARS nêu.

Năm 2023, cả nước có khoảng 3.165 sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mới, giảm hơn 80% so với năm 2022. Lượng giao dịch cũng chưa phục hồi như kỳ vọng, toàn thị trường chỉ ghi nhận 726 giao dịch thành công trong năm 2023. Bởi các dự án vẫn đang gặp vướng mắc về pháp lý nên chưa thể ra hàng. Trong khi hàng tồn kho chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ các nhà đầu tư mua trước đó.

Nguồn cung cải thiện

Tại thị trường thứ cấp, các sản phẩm biệt thự biển, shophouse nghỉ dưỡng cũng phải đối mặt với thực tế khó thanh khoản dù giá đã giảm sâu. Tới thời điểm hiện tại, trong khi các phân khúc khác đều đã có nhiều dấu hiệu phục hồi thì bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi trạng thái ảm đạm.

Dù ngành du lịch đang tăng trưởng mạnh mẽ, gần tiến tới mức tương đương năm 2019 - năm chưa xảy ra dịch COVID-19. Hai tháng đầu năm nay, đã có hơn 3 triệu lượt khách quốc tế đến Việt Nam, tăng 68,7% so với cùng kỳ năm trước và bằng 98,5% so với năm 2019.

Tuy nhiên VARS cho rằng, việc hoàn thiện khung pháp lý, công bố quy hoạch, đẩy nhanh tiến độ, triển khai các dự án hạ tầng... Đặc biệt là hấp lực từ ngành du lịch, trên nền tảng tiếp tục phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn sẽ là động lực để các doanh nghiệp phát triển dự án đẩy nhanh tiến độ, bơm thêm nguồn cung bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng mới vào thị trường.

Từ đó, giúp thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sớm bắt kịp đà phục hồi chung của toàn thị trường bất động sản. Đồng thời, Nghị định 10/2023/NĐ-CP tháo gỡ cho hoạt động cấp sổ hồng của loại hình condotel, officetel… thời gian tới có thể đạt độ ngấm nhất định, đem lại hy vọng cho chủ đầu tư và nhà đầu tư, từ đó hỗ trợ sự bứt phá trở lại.

Dự kiến nguồn cung bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng năm 2024 có cơ hội cải thiện khoảng 20% so năm 2023. Trong đó, loại hình căn hộ biển là điểm nhấn của phân khúc, do vừa đáp ứng nhu cầu về tính sở hữu, vừa có thể khai thác cho thuê, tạo dòng tiền.

“Thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn có tiềm năng phát triển trong tương lai, với sự hỗ trợ từ nhu cầu du lịch tăng cao và sự quan tâm của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, để phát triển bền vững, các chủ đầu tư cần chú trọng vào việc quy hoạch và phát triển dự án, nhằm bảo vệ và tôn trọng cảnh quan tự nhiên, đồng thời cung cấp một môi trường thuận lợi cho du lịch và nghỉ dưỡng”, VARS nêu.