Phía sau "con sóng" cổ phiếu Bất động sản

Nếu như chỉ số VN Index chỉ tăng được khoảng 3% trong tháng 02/2017 thì nhìn chung, nhóm cổ phiếu bất động sản đã thể hiện mức tăng khá tích cực với mức bình quân lên đến trên 20%.

Với sự tăng giá khá bất ngờ của nhóm này, một số nhà đầu tư cho rằng, nguyên nhân dẫn đến sức hút của nhóm cổ phiếu bất động sản có phần đến từ những kết quả kinh doanh công bố khá tốt trong quý IV/2016. Bên cạnh đó, sau một thời gian khá lâu nằm ở vùng giá thấp, nhóm cổ phiếu này dễ dàng tạo sóng khi có tín hiệu mua.

Dù vậy, khi đã có màn trình diễn ấn tượng trong tháng 02, liệu rằng nhóm cổ phiếu này có còn giữ được sự hưng phấn trong những tháng còn lại trong năm 2017?

Theo khảo sát của Bộ phận phân tích CTCK Maritime (MSI), thực chất, báo cáo kết quả kinh doanh của 14 doanh nghiệp BĐS được chọn khảo sát trên sàn cho thấy năm 2016 là một năm kinh doanh không hiệu quả của ngành BĐS, khi tăng trưởng doanh thu tốt, tuy nhiên lợi nhuận ròng lại giảm mạnh.

Nguyên nhân theo MSI là do chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp tăng; giá vốn hàng bán của các doanh nghiệp cũng tăng mạnh; ảnh hưởng của Thông tư 200; tình trạng chuyển nhượng dự án và nhiều doanh nghiệp bước vào giai đoạn đầu tư dự án mới.

Bên cạnh những con số báo cáo lợi nhuận của hầu hết các doanh nghiệp ngành này, nếu đi sâu tìm hiểu từng báo cáo tài chính sẽ không khó để nhận ra các khoản phải thu, tồn kho đang tăng lên, song song với đó là nợ vay nhiều dẫn đến chi phí tài chính cũng tăng lên rất mạnh trong năm 2016.

Do vậy, nếu như tình hình kinh doanh không khả quan, thanh khoản không cải thiện thì sẽ gây áp lực lớn lên giá cổ phiếu nhóm này trong năm 2017. Thế nhưng, hầu hết các dự báo được các chuyên gia và các tổ chức tư vấn đưa ra đều cho rằng, năm 2017 không phải là năm dễ dàng gì đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Theo phân tích của CTCK MSI, thị trường BĐS Việt Nam trong các năm 2014-2016 đã có mức tăng trưởng cao hơn rất nhiều so với nền kinh tế, với số lượng dự án và sản phẩm rất lớn, vượt qua khả năng tiêu thụ của khách hàng tạo ra tình trạng dư cung, trong khi nhu cầu còn hạn chế. Nếu như năm 2012, thống kê 26 doanh nghiệp niêm yết trong lĩnh vực BĐS có hàng tồn kho quy thành tiền là 36.700 tỷ đồng thì đến tháng 6/2016, chỉ với 16 DN niêm yết đã có lượng hàng tồn kho lên tới 82.823 tỷ đồng, đồng thời dư nợ lên đến 160.956 tỷ đồng.

Thị trường BĐS có sự tham gia mạnh của nhà đầu cơ sử dụng vay NH rất lớn, và có nhu cầu thoát hàng khi nhận căn hộ. Theo CBRE, có hơn gần 60% người mua là đầu cơ (tỷ lệ năm xảy ra bong bóng BĐS 2007 là 70%), Thực tế đang diễn ra là khi bàn giao, giá căn hộ lại bắt đầu chững lại và sụt giảm. CBRE cho biết, trong quý 3.2016, giá các dự án đã hoàn thành giảm trung bình 2,6%. Điều này không chỉ do chất lượng căn hộ không tương xứng, mà chính là do các nhà đầu cơ không có nhu cầu sử dụng, việc cho thuê gặp khó khăn nên tìm cách thoát hàng.

Do đó, MSI cho rằng, vào năm 2017, khi các nhà đầu cơ không có nhu cầu sử dụng và việc cho thuê gặp nhiều khó khăn, rất nhiều người sẽ nhận căn hộ bàn giao và có nhu cầu bán thoát nợ sẽ khiến cho nguồn cung càng tăng trong khi cầu suy giảm.

Nhiều chuyên gia kinh tế cũng cảnh báo rủi ro của thị trường bất động sản trong năm 2017 chính là Nguồn vốn tín dụng từ Ngân hàng sẽ giảm trong năm 2017 do khó khăn về nguồn vốn trung – dài hạn.

Hiện nay, nguồn vốn tín dụng luôn được xem là yếu tố có vai trò quyết định để phát triển thị trường BĐS với ước tính cơ cấu vốn chiếm 70%- 80% giá trị. Năm 2017 nguồn vốn này sẽ gặp khó khăn và thu hẹp hơn nhiều so với năm 2015 – 2016. Các NHTM hầu như không còn dư địa về nguồn vốn ngắn hạn theo quy định của NHNN áp dụng từ tháng 1/2017.

Ngoài ra các NHTM phải đang gặp áp lực xử lý nợ xấu dự tính vào khoảng 100.000 tỷ đồng nợ xấu. Với việc tăng tỷ lệ cho vay BĐS rất mạnh trong 2 năm 2015, 2016 nhưng nguồn huy động vốn dài hạn tăng không đáng kể, đồng thời với cảnh báo chính thức về hạn chế tín dụng BĐS của NHNN thì tín dụng BĐS năm 2017 chắc chắn sẽ không thể tăng trưởng như năm 2016.

Phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ giá dưới 1 tỷ đồng được xem là cứu cánh cho thị trường BĐS 2017 vì có nhu cầu lớn. Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia, các đối tượng này hầu như cần phải vay khoản 70% giá trị căn nhà từ nguồn vay ưu đãi của Chính Phủ. Sau khi gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng kết thúc vào tháng 6/2016, thì trong giai đoạn tới sẽ khó có gói hỗ trợ tương tự. Nguyên nhân là do ngân sách đang rất căng thẳng, Chính phủ khó tìm được nguồn chính sách tín dụng nhà ở xã hội, khi mà nhiều lĩnh vực chi xã hội khác cần thiết hơn.