Sau vụ Cocobay vỡ trận, thị trường có nguy cơ đón thêm cú sốc, muốn đầu tư CONDOTEL nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng

Condotel từng được kỳ vọng là dòng sản phẩm mang lại mức lợi nhuận cao nhưng trên thực tế hiện nay thị trường này đang chững lại vì tính pháp lý bất ổn và mức lợi nhuận không đạt được như kỳ vọng.

Tính từ đầu năm 2019, condotel là một trong những phân khúc được nhắc đến nhiều nhất bởi những lùm xùm về cam kết lợi nhuận, tranh cãi về pháp lý sở hữu lâu dài hay ngắn hạn. “Phát súng” đầu tiên giáng xuống thị trường Condotel là khi Đà Nẵng thu hồi sổ đỏ sở hữu lâu dài đối với một dự án bất động sản nghỉ dưỡng, thay vào đó là sổ đỏ có thời hạn sử dụng 50 năm.

Ngoài ra, khung pháp lý chưa vững của thị trường này cũng khiến nhiều nhà đầu tư e ngại rót vốn dẫn đến thị trường bắt đầu trượt dốc từ tháng 6/2019. Mức độ giao dịch giảm mạnh, trong khi đó cộng thêm quỹ đất khan hiếm nên kể cả những thị trường lớn như Đà Nẵng, Nha Trang đều không nhiều dự án mới ra hàng.

Mới nhất đây, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục đón thêm cú sốc mới khi siêu dự án Cocobay “vỡ trận” cam kết lợi nhuận. Theo đó, sau 2 năm đi vào hoạt động chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng chính thức thừa nhận việc khó khăn về dòng tiền nên doanh nghiệp buộc phải chấm dứt việc chi trả lợi nhuận cam kết lên tới 12%/năm như đã ký với khách hàng. 

Theo dự báo của các chuyên gia, sắp tới đây sẽ có rất nhiều dự án condotel tiếp tục thất hứa về cam kết lợi nhuận tương tự Cocobay bởi trên thực tế kênh đầu tư này đã không mang lại lợi nhuận mong muốn cho các doanh nghiệp.

Ảnh: Hạ Vy

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, việc các nhà đầu tư “vấp bẫy” cam kết lợi nhuận là do họ quá chủ quan, chỉ nghe con số bao nhiêu % từ việc cho thuê lại nhưng lại bỏ qua quy trình cho thuê.

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, nếu nhà đầu tư xem được "Hợp đồng quản lý khách sạn" giữa chủ đầu tư dự án với công ty quản lý khách sạn quốc tế thì chắc chắn rất ít người dám quyết định mua condotel. Bởi điều kiện để các công ty này nhận quản lý rất cao, yêu cầu chủ đầu tư dự án phải đáp ứng đẩy đủ các điều kiện đó.

“Khó còn hơn chiều con vàng, con bạc, con một của nhà đại gia. Có thể chỉ phù hợp với một số dự án cao cấp, có nhiều lợi thế. Ngược lại, rất khó hiệu quả khi chi phí cho "Hợp đồng quản lý khách sạn" quá cao so với dòng doanh thu mang lại”, Luật sư Phượng phân tích.\

Condotel vẫn là mô hình tốt, sản phẩm hấp dẫn

Còn theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương, condotel là một mô hình tốt nhưng phức tạp hơn nhiều so với các loại hình bất động sản khác. Condotel là một sản phẩm hấp dẫn đối với cả người mua và chủ đầu tư nhưng đòi hỏi một sự nghiên cứu và hiểu biết kỹ lưỡng về mô hình này vì những đặc tính khác biệt và phức tạp hơn nhiều so với các loại hình bất động sản khác.

Condotel mang những đặc tính của Condo (căn hộ/ nhà) vì bản chất là ngôi nhà thứ hai, khi mà người mua muốn sở hữu một tài sản mà họ có thể sử dụng cho mục đích cá nhân. Mặt khác, condotel cũng được thiết kế theo mô hình và tiêu chuẩn khách sạn để đảm bảo hoạt động vận hành và tạo nên dòng tiền cho thuê.

Do đó, khi chủ đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực khách sạn - nghỉ dưỡng và không hiểu rõ về dòng tiền hoạt động trong dài hạn của việc quản lý condotel, dự án sẽ gặp phải những rủi ro và khó khăn nhất định. Cụ thể, những thiếu sót trong việc hoạch định tiện ích của khách sạn, định vị sản phẩm không phù hợp với thị trường hoặc sự thiếu trách nhiệm và cam kết của chủ đầu tư trong hoạt động vận hành tương lai cũng sẽ khiến dự án khó đạt được hoạt động tốt trong dài hạn.

Chuyên gia từ Savills khuyến cáo, nếu vẫn muốn đầu tư vào loại hình này cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư cần phải cân nhắc kỹ lưỡng nhiều vấn đề.

Thứ nhất: Đối với các sản phẩm đầu tư với cam kết lợi nhuận kèm theo hoặc người mua chỉ có nhu cầu về lợi nhuận hoạt động (không sử dụng với mục đích là ngôi nhà thứ hai), condotel bắt buộc phải có các tiện ích và khả năng vận hành như một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng thông thường. Chủ đầu tư và người mua cần hiểu rằng họ không chỉ đang tham gia vào hoạt động đầu tư bất động sản thông thường mà bản chất chính là ngành khách sạn nghỉ dưỡng với những đặc thù riêng.

Thứ 2: Để có thể thành công và đạt được lợi nhuận trong lĩnh vực này, việc hoạch định đúng đắn mô hình và định vị dự án cũng như tầm nhìn dài hạn là một trong những yếu tố quyết định then chốt. Trong một số trường hợp, các chủ đầu tư phụ thuộc vào đơn vị quản lý vận hành để đảm bảo dòng tiền hoạt động mà không hiểu rõ bản chất của ngành nghỉ dưỡng luôn biến động và nhà điều hành không có trách nhiệm thực hiện cam kết từ chủ đầu tư đối với người mua, đặc biệt đối với những sản phẩm không được hoạch định đúng đắn ngay từ ban đầu.  Việc tham gia quản lý của các nhà điều hành khách sạn giúp nâng cao giá trị và chất lượng sản phẩm nhưng họ chỉ tham gia với vai trò vận hành và không chịu các rủi ro về lãi lỗ, vốn thuộc về trách nhiệm của chủ đầu tư.

“Chúng tôi cho rằng mức cam kết  lợi nhuận 4 – 6% là mức hợp lý để đảm bảo lợi nhuận cho thuê ổn định, trong trường hợp này người mua vẫn được sử dụng một số ngày nghỉ miễn phí và có cơ hội tiềm năng đạt được lợi nhuận thoái vốn trong trung đến dài hạn, đặc biệt đối với sản phẩm ven biển. 

Hiện nay, có khá nhiều tiêu chí để người mua có thể cân nhắc trước khi quyết định mua một sản phẩm condotel. Theo tôi, nếu là một người mua, tôi sẽ thực hiện tìm hiểu về tổng quan chất lượng của dự án để đánh giá mức độ phù hợp về giá, điều kiện thị trường, thương hiệu và định vị.

Thông thường, các dự án có sự nhất quán về chất lượng và định vị sẽ có hoạt động tốt hơn. Ngược lại, đối với những dự án không có mô hình và định vị rõ ràng mà cố gắng “ôm đồm” nhiều tiêu chí sẽ thường gặp khó khăn hơn trong quá trình hoạt động. Một dự án Condotel tốt không nhất thiết phải là một dự án năm sao, cần lưu ý rằng các dự án ở phân khúc này tại các địa điểm ven biển thường khó đạt được lợi nhuận cao hơn. Dự án tốt cần được chú trọng đến chi tiết, định vị và cơ cấu quản lý phù hợp.      

Trong trường hợp mức chủ đầu tư không thể thanh toán mức cam kết lợi nhuận như đã thỏa thuận, nếu dự án hiện đang hoạt động với cơ cấu vận hành ổn định (có thể do đơn vị thứ ba quản lý), thì dự án condotel vẫn có thể đạt được kết quả tốt. Ngoài ra các dự án với chương trình bảo dưỡng và duy trì chất lượng dự án tốt (thường không được chú trọng bằng cam kết lợi nhuận) cũng góp phần đảm bảo giá trị thoái vốn trong tương lai”, ông Mauro Gasparotti phân tích.