Sau vụ "vỡ trận" Cocobay Đà Nẵng, chuyên gia nói gì về cam kết lợi nhuận trong bất động sản nghỉ dưỡng?

Tuy nhiên, hiện nay, vấn đề pháp lý cho các dự án condotel vẫn chưa rõ ràng, cộng với việc chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng vừa phá vỡ cam kết chi trả lợi nhuận đầu tư đang làm khách hàng lo ngại. Bởi bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã phát triển bùng nổ trong những năm qua. 5 năm trở lại đây số lượng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hàng năm được tiêu thụ rất mạnh, các dự án được phát triển bắt đầu có sự bùng nổ đặc biệt là tại các vùng có lợi thế cảnh quan, ven biển như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh, Ninh Thuận, Bình Thuận...

Cách đây 5 năm giá BĐS nghỉ dưỡng còn thấp, khi ấy các nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tạo mức sinh lợi ở giá bán. Cách đây 5 - 7 năm giá chỉ khoảng 20 triệu đồng/m2. Thời điểm này mua đi bán lại đã lên đến khoảng 50 - 70 triệu đồng/m2. Nay đã tăng gấp nhiều lần.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, mặc dù giai đoạn này, thị trường bất động sản du lịch có một chút khó khăn nhưng nhu cầu thực tế đầu tư vẫn còn nhiều. Có thể trước đây, làn sóng đầu tư ồ ạt vì các nhà đầu tư bỏ vốn theo phong trào, nhưng còn hiện tại có nhịp chững lại để nhìn lại các yếu tố pháp lý, tăng tính bền vững.

Ông Đính đặt vấn đề: Giờ đây, chúng ta phải quan tâm đầu tư làm gì? Câu trả lời là để sinh lời. Nhưng sinh lời bền vững hay không bền vững? Các nhà phát triển bất động sản giờ đây quan tâm đến khả năng vận hành dự án sau khi đi vào hoạt động.

Bởi, theo vị chuyên gia này, mục tiêu sinh lợi vào các sản phẩm bất động sản du lịch chủ yếu là mức giá bán. Sau đó, dần dần giá bán được đẩy lên, các nhà đầu tư lúc này mới xem xét lại các vấn đề: Tính pháp lý, tính sở hữu. Họ bắt đầu thấy rằng, bất động sản du lịch phát sinh nhiều vấn đề bắt buộc phải tháo gỡ.

TS. Nguyễn Minh Phong thì cho rằng hiện nay, kinh tế chia sẻ gắn liền với lợi ích, tiện lợi, có triển vọng. Chúng ta có trước đó có homestay. Tiếp đó trong tương lai chúng ta có thêm nhiều mô hình bất động sản chia sẻ khác. Mô hình kinh tế chia sẻ giúp tiết kiệm vốn đầu tư. Chủ dự án tiết kiệm được vốn vì mời gọi được người mua. Và nhà đầu tư cũng bớt đi phần tiền vì được bảo vệ tài chính, hơn nữa còn được cam kết về lợi nhuận trong một khoảng thời gian nhất định. Với mức độ 5 - 7% thì sau 10 năm là hoàn vốn. Nhà đầu tư cũng được giảm thiểu chi phí bảo dưỡng, vận hành, khấu hao do dự án được vận hành bởi đội ngũ chuyên nghiệp. Đây là điều rất có lợi về mặt đầu tư.

Trong khi đó, ông Ngô Hữu Trường, Phó Tổng giám đốc Crystal Bay lý giải đầu tư vào bất động sản các nhà đầu tư luôn quan tâm vào các yếu tố lợi nhuận và tính ổn định của dòng tiền. Nếu có loại hình tốt thì đương nhiên khai thác dòng tiền sẽ tốt hơn.

Về cam kết lợi nhuận, ông Trường cho rằng chủ đầu tư nếu có năng lực khai thác dòng khách, tăng công suất lấp đầy buồng phòng, thì nhà đầu tư đương nhiên yên tâm rót vốn.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Trường cho biết thêm cam kết 12 - 14% ảo hay không ảo thì phải đảm bảo cam kết với yếu tố cốt lõi là quản lý và khai thác bền vững lâu dài, không phải xây xong rồi bán luôn trong ngắn hạn. Điều này cực kỳ quan trọng, không phải cứ xây lên bán, hứa lợi nhuận đầu vào, trả cho khách xong xuôi là xong. Đó là chỉ nhìn về lợi ích ngắn hạn. Còn bản chất của bất động sản du lịch là phải khai thác lâu dài và bền vững. Dự án nào không đảm bảo được yếu tố lâu dài, bền vững thì dù cam kết lợi nhuận bao nhiêu anh cũng không có đủ khả năng để trả.

Để thành công và nhất là bảo đảm tốt phần cam kết lợi nhuận cho khách hàng, bất động sản du lịch cần có một số yếu tố cần thiết để khai thác lâu dài, bền vững. Đầu tiên là yếu tố thiết kế. Thiết kế sản phẩm có phù hợp với việc khai thác du lịch hay không? Nhu cầu du lịch dẫn đến thiết kế sản phẩm thế nào? Thiết kế các chuỗi tiện ích phong phú trong tổ hợp nhằm mục đích khai thác lâu dài, bền vững ra sao?

Thứ hai là khả năng vận hành. Nhiều đơn vị không có kinh nghiệm vận hành khách sạn resort sẽ phải thuê đơn vị nước ngoài vận hành làm chi phí bị đẩy lên. Như vậy dẫn tới hiệu quả không cao, thời gian chi trả lợi nhuận sẽ bị kéo dài thêm.

"Việc quản lý, vận hành kinh doanh một dự án bất động sản du lịch không đơn thuần là xây để bán. Nhà đầu tư cũng như chủ đầu tư phải cùng nhau đi một con đường rất dài. Chủ đầu tư có nghề, có dòng khách ổn định, am hiểu thị trường mới thuyết phục được nhà đầu tư đi theo cùng", ông Trường nói.

Trao đổi về vấn đề này, TS. Huỳnh Thế Du mới đây cho rằng dòng tiền có được từ mô hình condotel để chủ đầu tư trang trải chi phí vận hành, trả lãi cho khách hàng và lợi nhuận cho mình chính là tiền cho thuê căn hộ. Để có thể trả được lợi suất 12%/năm thì số tiền thu được phải cao hơn rất nhiều

Ví dụ, để có thể trả lãi 120 triệu đồng cho căn hộ có giá 1 tỷ đồng (tính đơn giản) thì mỗi tháng tiền cho thuê dành để trả lãi là 10 triệu đồng. Cộng với chi phí vận hành, lãi của chủ đầu tư thì hàng tháng số tiền thuê phải lớn hơn rất nhiều. Trong thực tế, thị trường căn hộ cho thuê ở TPHCM, nơi được xem là sôi động nhất cũng rất khó để có được tỷ suất 12% của số tiền cho thuê chia cho giá trị căn hộ.

"Chủ đầu tư chỉ có thể trả được suất sinh lợi 12% khi giá các căn hộ liên tục tăng và chủ đầu tư liên tục có các căn hộ bán ra thị trường và có nhiều người mua. Chu kỳ này sẽ sụp đổ khi nhu cầu mua không còn nữa. Phải chăng thị trường ở Việt Nam đã đến ngưỡng này?", TS. Du đặt vấn đề.

Trên thực tế, theo một số chuyên gia, cho dù ngành du lịch có sự bùng phát trong mấy năm gần đây, nhưng kết quả kinh doanh ngành này rất thấp. Sự kiện Cocobay là rất đáng quan ngại. Do vậy, Chính phủ và các cơ quan chức năng liên quan cần phải tính toán những giải pháp cần thiết để lường đoán và ứng phó với các tình huống không mong đợi có thể xảy ra.khi đầu tư vào bất động sản du lịch. Thứ nhất phải xem xét tính hợp lý của dự án bất động sản, có khai thác tốt hay không, đặc biệt là vị trí.

Thứ hai là tính bền vững, phải xác định mục tiêu của nhà phát triển bất động sản du lịch là gì? Bán để thu lợi hay đầu tư để kinh doanh dài hạn, phát triển bền vững. Thứ ba là khả năng vận hành của chủ đầu tư hay đối tác của chủ đầu tư. Nhiều nhà phát triển bất động sản trong nước thiếu, yếu kinh nghiệm nên phải hợp tác với thương hiệu quốc tế, nên nếu phải hợp tác thì sẽ mất chi phí, như vậy rõ ràng lợi nhuận sẽ giảm đi. Thế nhưng, nếu là doanh nghiệp nội địa có thể tự quản lý thì sẽ tiết kiệm được khoản chi phí đó. Đó là cơ hội cho nhà đầu tư khi tham gia vào dự án.

Chẳng hạn như khi đầu tư vào Vingroup, Sun Group... là các chủ đầu tư có kinh nghiệm, không mất chi phí thuê doanh nghiệp nước ngoài quản lý. Yếu tố cam kết về chính sách, lợi nhuận của chủ đầu tư cũng là một lợi thế. Nhưng quan trọng vẫn là hiệu quả kinh doanh. Cuối cùng là giá bán, nếu có giá bán hợp lý thì nhà đầu tư sẽ tạo ra sản phẩm có tính thanh khoản tốt hơn trên thị trường".

Liên quan đến thị trường bất động sản du lịch, ở góc độ cơ quan quản lý nhà nước, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: “Liên quan đến thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, hiện nay, Bộ Xây dựng đang cùng với các cơ quan chuẩn bị các báo cáo và dự thảo về tiêu chuẩn xây dựng, chỉ tiêu dân số, vấn đề kinh doanh của các nhà đầu tư để sớm cho ra những quy định hết sức cụ thể...