SCIC thoái vốn, Hodeco còn lại gì?

Sau 25 năm gắn bó cùng Hodeco (HOSE: HDC), Tổng công ty đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước SCIC sẽ tiếp bước Red River Holding thoái toàn bộ gần 4,8 triệu cổ phiếu, tương đương 11,66% vốn cổ phần đang nắm giữ tại doanh nghiệp bất động sản có quy mô lớn nhất tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu này.

Cả SCIC chịu áp lực thoái vốn trong khi Red River Holding đang gần đếnthời hạn đóng quỹ, cả hai đều là những nhà đầu tư gắn bó nhất đối với HDC.

Trong thời gian đầu tư vào HDC, cổ tức mà HDC trả cho 2 nhà đầu tư trên bình quân 10% bằng tiền mặt, và 10% cổ phiếu thưởng hằng năm. Tuy nhiên, có lẽ những gì SCIC và Red River Holding nhận được vẫn chưa xứng đáng với kỳ vọng khi đầu tư vào công ty này.

Bởi lẽ khi nhắc đến bất động sản tại Tp.Vũng Tàu, HDC là đơn vị đã tích lũy được quỹ đất sạch lớn nhất địa phương này. HDC hiện sở hữu khoảng 45 ha đất sạch tại những vị trí đẹp tại thành phố Vũng Tàu. Một số khu vực nổi bật như Dự án Khu biệt thự Đồi Ngọc Tước có diện tích 7,1 ha đã bán và còn lại 5,2 ha; Dự án căn hộ du lịch nằm tại số 02 Trương Công Định, có 3 mặt tiền tại trung tâm thành phố Vũng Tàu, nhìn thẳng ra biển; Dự án khu dân cư Hải Đăng, 49 ha, đã giải phóng 21 ha đất sạch; Dự án đất nền phú mỹ là 13ha, đã bán khoảng 10ha hiện tại còn gần 3ha đất thành phẩm; Dự án Hodeco SeaVillage 4,2 ha với 3ha đất sạch nằm trong vùng sinh thái của khu du lịch Cửa Lấp – Chí Linh…

Một trong những yếu tố mà giới chuyên môn đánh giá cao bất động sản tại Vũng Tàu là việc di chuyển được rút ngắn nhờ tuyến đường cao tốc Tp. HCM - Long Thành – Dầu Giây. Khách du lịch đổ về Bà Rịa - Vũng Tàu ngày càng đông sẽ tăng sức hút cho bất động sản du lịch và khách sạn nghỉ dưỡng phát triển.

Tuy vậy, một đặc điểm khác khiến cho vùng đất này đang ngày càng có giá trị là sự chuyển hướng tích cực trọng tâm phát triển kinh tế. Giá dầu mỏ giảm mạnh so với thời kỳ đỉnh cao vô hình chung giúp cho giá trị của ngành dịch vụ và du lịch nhận được sự quan tâm phát triển nhiều hơn, đóng vai trò quan trọng hơn đối với sự phát triển kinh tế tỉnh Bà Rịa –Vũng Tàu. Các chính sách hỗ trợ phát triển hạ tầng và quyết tâm của chính quyền tỉnh này trong việc nâng cao chất lượng dịch vụ, môi trường du lịch tại đây đang tạo ra những hiệu ứng tích cực, lượng khách đổ về ghi nhận tăng trưởng mạnh trong những năm gần đây.

Nhiều vị trí đất của của HDC được kỳ vọng có thể đầu tư và tạo ra thu nhập đều hàng năm như căn hộ, khách sạn dịch vụ du lịch. Phân khúc du lịch nghỉ dưỡng hứa hẹn tỷ suất lợi nhuận cao hơn. Ban lãnh đạo HDC cũng từng hứa hẹn sẽ triển khai các dự án bất động sản du lịch nhưng tiến độ thực hiện thì rất chậm chạp. Chính điều đó khiến cho HDC trở thành hiện tượng “mãi ở dạng tiềm năng”.

Trả lời thắc mắc của cổ đông về nguyên nhân những năm gần đây hiệu quả kinh doanh của HDC giảm sút, ban điều hành công ty này từng lý giải là do thị trường không thuận lợi. Khủng hoảng kinh tế, rất nhiều doanh nghiệp trên địa bàn đã thua lỗ và đi đến phá sản do kỳ vọng quá lớn vào thị trường, trong khi đó HDC nhờ theo đuổi mục tiêu an toàn khi đầu tư khiến công ty không bị ảnh hưởng nhiều bởi khủng hoảng. Tỷ suất lợi nhuận trong những năm gần đây không cao do những dự án của HDC chủ yếu thực hiện những dự án chung cư, nhà ở xã hội có giá bán thấp.

Tuy nhiên, cũng cần nói rằng chính sự cầu toàn cùng chính sách thận trọng lại khiến cho doanh thu của HDC hầu như không tăng trưởng nhiều năm. Các chỉ số khả năng sinh lời đều không ấn tượng, với ROE chỉ luẩn quẩn dưới 8%/năm. Hiệu suất sử dụng tài sản của HDC cũng ở mức rất thấp so với tài sản hiện tại, các chỉ số vòng quay hàng tồn kho và vòng quay tài sản của HDC chỉ ở mức lần lượt 0,37 và 0,4 lần. Đó là chưa tính đến việc bất động sản tính bằng đất của công ty này được mua chủ yếu từ năm 2001, việc định giá lại tài sản có thể dẫn đến các chỉ số này giảm xuống mức thấp hơn nhiều.

Sở hữu nhiều vị trí đất tại thành phố biển Vũng Tàu nhưng hiệu quả lợi nhuận của Hodeco không đúng với kỳ vọng (nguồn: stoxplus)

Một số ý kiến cổ đông HDC cho rằng, công ty này đang “ôm đồm” quá nhiều dự án mà không có sự tập trung để tạo ra được sự đột phá, nâng cao giá trị doanh nghiệp. Mặt khác, việc SCIC nắm cổ phần tại HDC quá lâu và đội ngũ điều hành thiếu bóng dáng của nhà đầu tư chiến lược khiến cho bộ máy của công ty này có dấu hiệu của sự tự mãn và thiếu động lực.

Kỳ vọng sự “lột xác”

SCIC đang đẩy nhanh việc bán cổ phần tại nhiều doanh nghiệp niêm yết. Và không hẳn trong danh sách mà SCIC đầu tư nhiều năm qua, mỗi doanh nghiệp là một câu chuyện riêng biệt. Trong đó cũng không ít các doanh nghiệp hoạt động kém hoặc chưa phát triển đúng với tiềm năng.

Và theo đó, những câu chuyện về kỳ vọng doanh nghiệp sẽ hoạt động tích cực hơn sau khi SCIC thoái vốn đã trở thành đề tài được giới đầu tư quan tâm. SCIC thoái vốn có thể tạo ra một cơ hội khác, sự thay đổi có thể giúp doanh nghiệp linh động hơn trong các quyết định đầu tư và phát triển kinh doanh của mình, từ đó gia tăng hiệu quả lợi nhuận.

Điểm sáng của HDC là từ năm 2015 và 6 tháng đầu năm 2016, hoạt động kinh doanh của HDC đã có sự tăng trưởng trở lại, ngay thời điểm SCIC rục rịch thoái vốn. Các hoạt động tái cấu trúc bắt đầu có sự chuyển động tích cực.

Hiện nay, Hodeco đang triển khai một số dự án có thể bán ngay để thu tiền về trong năm nay như chung cư Bình An, chung cư Bình Giã và Khu đô thị Phú Mỹ đã bàn giao xong cho UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu làm nhà ở xã hội. Trong số đó có giá trị lớn nhất là khu đất 5,1ha ven sông tại Gò Sao, Tp.HCM đang được đàm phán về giá trị chuyển nhượng, dự kiến sẽ là khoản tiền lớn nhất HDC thu được trong năm nay.

Đại diện Hodeco cho biết, công ty dự định dùng nguồn tiền từ việc bán khu đất ở Gò Sao để tài trợ cho dự án Condotel đầu tiên của Hodeco tại Vũng Tàu. Đây là dự án nằm tại số 02 Trương Công Định, có 3 mặt tiền nhìn thẳng ra biển. Hiện tại đang là trụ sở của công ty thành viên HODECO. Dự án này sẽ bắt đầu khởi công trong quý 4/2016.

Ngoài dự án trên, Hodeco cũng đang lên kế hoạch phát hành 200 tỷ trái phiếu để bổ sung nguồn vốn thực hiện dự án khu đô thị Hải Đăng. Đại diện HDC cho biết, đây là dự án có chi phí đất rất rẻ nên biên lợi nhuận sẽ rất lớn.

Dù vậy, để tạo ra sự đột phát, HDC cần nhiều hơn các giá trị về vốn và tài sản. Cái cốt lõi là làm sao để biến những miếng đất hiện tại thành cổ máy đẻ ra tiền quan trọng hơn là việc sở hữu nó. Đây là điều mà HDC chưa làm được theo đúng kỳ vọng của cổ đông trong những năm qua.

Hiện tại, nếu SCIC thoái vốn xong, Lucerne Enterprise sẽ trở thành cổ đông lớn nhất trong cơ cấu cổ đông hiện tại của HDC với tỷ lệ sở hữu 8,29%. Đại diện Hodeco cho biết sau SCIC thoái vốn, đã có 2 tổ chức tài chính muốn đầu tư lớn vào công ty. Tuy vậy, quan điểm của HDC là mong muốn hợp tác với các đối tác chiến lược nước ngoài để cùng phát triển các dự án, có như vậy HDC mới có thể “lột xác” để nâng tầm giá trị trong tương lai.