Shophouse và sự “tiến hóa” để thích nghi với thị trường

Thảo luận tại chương trình Property Insight xoay quanh chủ đề phát triển shophouse ở Việt Nam, đại diện CBRE nhận định shophouse tạo ra năng suất cho thuê khá ấn tượng, khoảng 6%. Đây là một khoản đầu tư tốt cho những ai đang muốn đầu tư vào các loại bất động sản khác nhau. Tuy nhiên, đi qua giai đoạn sơ khai tiếp cận với thị trường BĐS thì loại hình này phải "tiến hóa" ra sao để tối ưu hóa giá trị của mình?

Shophouse trước tác động của văn hóa tiêu dùng

Sự phát triển của shophouse không tránh khỏi tác động trực tiếp của văn hoá tiêu dùng ở từng địa phương. Thông thường, tại TP.HCM, các khu vực có nhiều người nước ngoài sinh sống, shophouse và các cửa hàng bán lẻ có xu hướng hoạt động tốt hơn, và giá thuê cũng cao hơn do nhu cầu lớn. Lý giải nguyên nhân của tác động này, các chuyên gia cho rằng, người nước ngoài thường ưa chuộng việc đi bộ hơn là di chuyển bằng xe gắn máy, do đó, họ cũng dễ tiếp cận các shophouse hay các cửa hàng bán lẻ xung quanh nơi mình sinh sống.

Nói rõ hơn về yếu tố văn hoá tiêu dùng, ông Andy Han, CEO SonKim Land, cho rằng, đa số người dân địa phương ưa chuộng việc di chuyển bằng xe gắn máy bởi họ tin rằng điều này tạo thêm cơ hội để lựa chọn được sản phẩm hoặc dịch vụ mình đang có nhu cầu với mức giá hợp lý nhất và chất lượng tốt nhất. Do đó, các shophouse dù nằm ở tầng trệt của các khu chung cư nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận người mua.

Theo quan điểm ngược lại, ông Yun Ju Young, Giám đốc điều hành chuỗi cửa hàng tiện lợi GS25, lại nhận thấy tiềm năng của phân khúc shophouse tại Việt Nam khi được đặt ở tầng trệt của các khu dân cư. Ông Yun cho biết, ở Seoul ngày nay, tại các tòa nhà thương mại thường có ít nhất 1 hoặc 2 cửa hàng tiện lợi, nhà hàng ăn uống, cửa hàng kem…trong khi chợ truyền thống không còn xuất hiện. Ở Việt Nam, shophouse nằm trong các tòa nhà chung cư là một điểm khá mới mẻ và là cơ hội rất lớn cho phân khúc này nếu biết điều chỉnh và cơ cấu lại sản phẩm trên kệ để tương thích với nhu cầu cư dân và khách hàng.

Bà Chinh Trần, Trưởng phòng Bộ phận cho thuê mặt bằng bán lẻ CBRE

Ở góc độ quản lý vận hành, bà Chinh Trần - Trưởng phòng Dịch vụ cho thuê bán lẻ, CBRE Việt Nam, nhận định về việc cần có những thay đổi cụ thể nhắm đến hành vi người dùng sao cho thuận tiện nhất. "Bất cứ khi nào bạn không đi bộ và phải mua một chiếc sandwich trước khi đi làm, bạn sẽ luôn nghĩ đến một cửa hàng có chỗ đỗ xe máy để bạn tạt vào, mua sản phẩm và rồi đi ra. Những điều nhỏ nhặt này cần được xem xét và lập kế hoạch tốt ngay từ đầu. Tôi nghĩ điều quan trọng là phải linh hoạt về vị trí và nhân khẩu học khách hàng của dự án để mô hình này có nhiều khả năng hơn tiếp cận khách hàng hơn."

Thời điểm "vàng cho sự tiến hóa" shophouse

Khi việc đầu tư shophouse trở thành xu hướng và nhà phát triển dự án đã định vị được nhu cầu và văn hóa của thị trường thì đây chính là thời điểm tốt nhất để phát triển mô hình này. Theo thống kê từ CBRE, lợi nhuận khi đầu tư shophouse đang có sự khác biệt có thể là từ 25% đến thậm chí hơn 100% so với giá căn hộ tùy thuộc vào vị trí. Đây có thể coi là thời điểm vàng để các shophouse có thể "tiến hóa" bắt kịp nhu cầu thị trường và gặt hái thành công.

Hiện nay các chuyển động hạ tầng ở Việt Nam đang rất tốt cũng tạo động lực phát triển cho khu thương mại tùy theo nhu cầu mỗi dự án. Theo các chuyên gia này dự đoán, trong hai năm tới, tuyến Metro sẽ đi vào hoạt động, giá của bất động sản ở khu vực này sẽ tăng nhanh, kéo theo dịch vụ cho thuê phát triển để đáp ứng những gì khách hàng mong đợi. Lưu lượng giao thông đi qua các dự án nhà ở ngày một nhiều, điều này khiến giá thuê hoặc nhu cầu cho các cửa hàng sẽ tăng. Đây là một cơ hội cho các nhà đầu tư đang muốn tham gia vào thị trường shophouse.