Siết tín dụng cho bất động sản, người mua nhà lao đao!

Khoảng vài tháng trở lại đây một số ngân hàng liên tục thông báo siết tín dụng đối với mảng cho vay bất động sản trước chủ trương kiểm soát rủi ro ở lĩnh vực này. Cụ thể, Sacombank đã văn bản gửi toàn hệ thống chi nhánh, phòng giao dịch về việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng trong năm 2022, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản.

Một ngân hàng khác là Techcombank hồi cuối tháng 3 cũng thông báo kiểm soát hạn mức giải ngân đối với các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và thứ cấp mua bất động sản. Cụ thể, việc giải ngân các khoản vay mua bất động sản sẽ được tạm dừng cho đến hết quý I/2022, việc giải ngân sẽ tiếp tục thực hiện khi sang quý II/2022.

Mới đây nhất, tại một dự án tại Phú Quốc cũng bất ngờ có thông báo cho các đại lý điều chuyển hồ sơ gói vay cá nhân cho khách hàng mua nhà từ ngân hàng MB Bank sang các Bank khác. Cụ thể, thông báo nêu rõ: "Tại thời điểm 31/3/2022 đối với các hồ sơ gói vay cá nhân của Khách hàng tại Ngân hàng MB Bank mà chưa có thông báo chấp thuận cho vay, chúng tôi đề nghị đại lý tư vấn cho khách hàng điều chuyển hồ sơ sang các ngân hàng khác theo chỉ định của chủ đầu tư là Vietcombank, VPbank, Vietin Bank kể từ ngày 1/4/2022".

Ngoài những ngân hàng trên, hiện nay nhiều nhà băng cũng đang cơ cấu lại các khoản cho vay bất động sản. Nếu trước kia các dự án dễ dàng được ngân hàng cho vay thì hiện nay điều kiện tài trợ vốn có phần ngặt nghèo hơn.

Thực tế, chủ trương của một số ngân hàng là chỉ siết cho vay với người mang tiền đi đầu cơ, nhưng vẫn tiếp tục cho người dân có nhu cầu mua nhà, sửa nhà được vay. Tuy nhiên, sẽ khó để các ngân hàng xác định ai có nhu cầu thật, ai vay để đầu tư. Bởi vậy, không ít người có nhu cầu vay mua nhà thật sẽ bị ảnh hưởng, khi bị đánh đồng là vay tiền đầu cơ, khiến họ khó vay vốn.

Cụ thể, khi nghe tin ngân hàng siết tín dụng BĐS, nhiều người có nhu cầu mua nhà tỏ ra thận trọng hơn. Chị Lan Hương (Hà Nội) cho biết chị đang có nhu cầu mua chung cư trả góp. Tuy nhiên, nếu tín dụng bị siết, chị lo lắng việc vay ngân hàng khó khăn, thủ tục phức tạp. "Nguồn cang khan hiếm, việc tìm được một dự án vừa túi tiền đã khó, nay người mua nhà lại lo thêm việc tìm hiểu dự án có được ngân hàng cấp tín dụng hay không. Các điều kiện cho vay liệu mình có đáp ứng đủ không", chị Hương cho biết.

Chưa mua nhà chị Hương còn có quyền lựa chọn nhưng đối với nhiều khách hàng đã ký hợp đồng và đang chờ ngân hàng giải ngân cũng không khỏi lo lắng. Một số khách hàng phản ánh ngay trước thời điểm ký hợp đồng vay mua nhà thì nhận được thông báo của NH về việc thay đổi lãi suất vay, thông báo thay đổi ngân hàng tài trợ vốn.

Điển hình như một dự án tại Hà Nội thông báo với khách vay lãi suất ưu đãi trong tháng 3 mức lãi suất là 7%/năm cố định trong 1 năm đầu. Nhưng hiện nay lãi suất đã tăng lên 8%/năm khiến khách hàng hụt hẫng. Nguyên nhân là do ngân hàng thay đổi chính sách, kiểm soát chặt vốn vào bất động sản, bao gồm cả khoản vay mua nhà với khách hàng cá nhân, trong đó tăng lãi suất là một trong những biện pháp để kiểm soát.

Không chỉ tăng lãi suất, điều kiện cho vay nhiều ngân hàng cũng ngặt nghèo hơn, nhiều ngân hàng cũng tiến hành dừng giải ngân để rà soát các khoản vay. Một khách hàng mua dự án tại Quảng Bình cho biết mới đây nhân viên ngân hàng tài trợ vốn cho dự án bất ngờ gọi điện thông báo ngân hàng tạm dừng xem xét hồ sơ vay vốn của khách khiến mọi dự định tài chính của khách hàng này bị vỡ kế hoạch.

Theo ghi nhận, sau khi một số ngân hàng siết vốn cho vay bất động sản, lãi suất cho vay mua, sửa chữa nhà tại các ngân hàng đã từ 0,5 - 1,5%/năm do khách hàng dồn sang vay tại những ngân hàng còn "room" cho vay bất động sản. Một số nhân viên ngân hàng cho biết sắp tới quá trình thẩm định, giải ngân sẽ kéo dài, thậm chí lãi suất có thể chênh thêm vài phần trăm so với trước do nhu cầu vay tăng cục bộ ở những ngân hàng này.

Theo đánh giá của các chuyên gia, hiện người vay vốn để đầu cơ bất động sản chỉ chiếm một tỉ trọng nhỏ, trong khi nhu cầu vay vốn để sở hữu nhà để ở, đầu tư bất động sản dài hạn vẫn đang chiếm tỉ trọng lớn. Nhiều người dân chắt bóp bao năm, gần đây khi muốn thực hiện "quyết định đời người" mua một căn nhà để ở thì bất ngờ gặp khó khi ngân hàng không cho vay khoản còn thiếu. Do đó, các ngân hàng, các tổ chức tín dụng cần có sự đánh giá, sàng lọc từng đối tượng, mức độ rủi ro để cho vay, không nên đánh đồng các khoản vay.

Tiến sĩ Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế tài chính, nhìn nhận: "Siết tín dụng bất động sản dù đúng nhưng câu hỏi quan trọng hơn là siết như thế nào và siết ai. Nếu không cẩn trọng, chúng ta sẽ phải chứng kiến những hệ lụy rất khó kiểm soát".

Còn theo chuyên gia kinh tế PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, trong xu hướng siết tín dụng chảy vào BĐS, người vay mua nhà để ở có thể bị ảnh hưởng, bởi lãi suất cho vay dự kiến cao hơn và việc giải ngân sẽ khó hơn. BĐS có thể là lĩnh vực cho vay an toàn bởi có tài sản thế chấp và nếu vay mua nhà để ở thường là người có nhu cầu thật, nhưng trong bối cảnh dòng vốn được NHNN định hướng vào các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh, hỗ trợ doanh nghiệp gặp khó do dịch thì tín dụng nhà, đất sẽ bị hạn chế.

Theo ông Thịnh, lĩnh vực BĐS vốn đem lại nhiều lợi thế trong nền kinh tế. Việc siết tín dụng BĐS phải chăng có một cách chọn lọc. Bởi nếu tín dụng bị khóa đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp trở ngại trong thanh khoản, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu, phải mất nhiều năm mới xử lý được.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cũng nêu quan điểm, trong thực tế, cho vay bất động sản vẫn là khoản cho vay lãi nhất của các ngân hàng. Cho vay 6 lĩnh vực ưu tiên với lãi suất không quá 6%/năm trong khi bất động sản lên đến 11-12%/năm, chưa tính đến các khoản khác. Do đó, các ngân hàng không dễ gì bỏ qua mảng cho vay đem lại lợi nhuận cao nhất.

Với các dự án bất động sản phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ,… việc các ngân hàng liên kết để cho khách hàng vay vẫn diễn ra bình thường. Đây cũng loại hình bất động sản mà người mua an tâm bởi có sự liên kết giữa chủ đầu tư dự án với hệ thống ngân hàng để cho vay.