Tăng gấp nhiều lần trong "cơn sốt", giá đất nền và nhà phố ven trung tâm TP.HCM bắt đầu "hạ nhiệt"

2015-2018: Giá nhà đất ven trung tâm Sài Gòn tăng phi mã

Sau khoảng thời gian 4-5 năm bỏ tiền vào đất nền tại khu vực ven Tp.HCM như Q.9, Q.12, huyện Bình Chánh, Nhà Bè…nhiều nhà đầu tư đã thắng lớn. 

Hầu hết những NĐT này mua nền đất từ thời điểm chưa có sổ, hiện đất đã có sổ, nằm xen kẽ ở khu vực mà xung quanh đã có người dân ở. Sau nhiều năm, các nền đất này đã tăng giá gấp 5-6 lần thời điểm mua vào. Đáng nói, nhu cầu tìm kiếm đất đã có sổ ở người mua thực vẫn khá cao tại các khu vực này. Trong khi đó, các NĐT lại có xu hướng bán ra và tái đầu tư ở các khu vực tỉnh lân cận (những khu vực giá còn mềm, có tiềm năng tăng giá cao trong thời gian tới).

Chẳng hạn, những nền đất trong các KDC tại Q.9, Q.12, thời điểm 2014-2015 được mua với giá 480-500 triệu đồng/nền, hiện các nền đất tại đây đã dao động từ 2.3 - 3 tỉ đồng/nền (đã có sổ). Riêng Q.12, giá đất nền có hiện tượng tăng chóng mặt trong 2 năm trở lại đây, nền đất giá 700 triệu đồng (mua vào thời điểm đầu 2017) hiện đã tăng giá lên 2.5 tỉ đồng/nền. Những nền đất tọa lạc ở vị trí đường lớn hoặc gần một số tiện ích như siêu thị, bệnh viên mức tăng có thể đạt 80% trong vòng 1 năm.

Đất nền vẫn giữ thế thượng phong trong lựa chọn của giới đầu tư

So với Q.9, Q.12, giá đất tại huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi có mức độ tăng trưởng giá chậm hơn. Tuy vậy, ở các khu vực này hiện NĐT tìm nền đất giá 1.5 tỉ đồng (đã có sổ) rất khó. Cách đó khoảng 3 năm, nhiều NĐT đã “xuống tiền” với những khu đất rộng từ 100 - 200m2, sau khi lên thổ cư các NĐT này thu về với mức chênh tiền tỉ so với giá vài trăm triệu đồng mua vào. Hiện các nền đất rộng 100m2 đã có giá từ 2.3-2.5 tỉ đồng/nền.

Theo ghi nhận, dù không còn hiện tượng nóng sốt như trước nhưng giá đất tại các khu vực này giá vẫn biến động tăng ít nhất 15% trong vòng 9 tháng.

Khảo sát cho thấy, giá đất nền tại các khu vực này tăng đỉnh điểm vào cuối năm 2017, đầu năm 2018 và bắt đầu “hạ nhiệt” từ đầu năm 2019. Tuy vậy, các nền đất đã có sổ, nằm xen kẽ ở các KDC đã có người dân xây nhà giá vẫn biến động tăng đều. Dù hoạt động đầu tư mua đất ở các khu vực này không còn nhiều như trước đây nhưng rất nhiều NĐT đã “thắng đậm” về lợi nhuận khi ra hàng đất nền ở khu ven Sài Gòn sau khoảng thời gian dài bỏ vốn vào.

Bắt đầu hạ nhiệt

Đây là phân khúc thích hợp với những NĐT dày vốn. Những căn nhà phố xây sẵn tại các khu dân cư mới khu ven hoặc được tu sửa lại tọa lạc tại khu vực trung tâm TP vẫn là phân khúc có biên độ lợi nhuận cao trên thị trường BĐS suốt thời gian qua.

Một NĐT có kinh nghiệm gần 10 năm đầu tư phân khúc nhà phố (hiện đang sống tại Q.7, Tp.HCM) cho biết, trong suốt thời gian đầu tư BĐS, đã thử qua nhiều phân khúc nhưng mức lợi nhuận tốt nhất vẫn đến từ nhà phố. Nếu đất nền còn có lúc phụ thuộc vào tình hình của thị trường, riêng nhà phố có lợi thế là đến từ nhu cầu ở thực là chính nên thanh khoản cũng như sự biến động giá rất đều đặn. 

NĐT này tiết lộ, đầu tư nhà phố tại khu trung tâm, ngay thời điểm mua xong mức giá đã lên. Có những căn mức giá lên tầm 200 - 300 triệu đồng ngay sau khi NĐT mua vào. Nếu bỏ thời gian, chi phí để tu sửa lại cho mới rồi rao bán sau đó thì mức chênh NĐT có thể đạt được trung bình từ 800 triệu đến 1 tỉ đồng trong khoảng 6-7 tháng. Thậm chí, có những căn nhà phố trung tâm NĐT “trúng đậm” khi mức chênh lên đến 2-3 tỉ đồng/căn trong vòng 1 năm. Tuy vậy, vốn ban đầu NĐT bỏ ra cũng khá cao, từ 4-7 tỉ đồng.

Nhà phố cũng được các NĐT "chọn mặt gửi vàng" vì mức lợi nhuận hấp dẫn

Đối với thị trường nhà phố khu ven Tp.HCM thì sự tăng trưởng bắt đầu bùng nổ vào cuối năm 2017. Đến thời điểm hiện tại có chững lại hơn nhưng đây vẫn là phân khúc được người mua thực ưa chuộng. Những căn nhà diện tích sàn từ 100-120m2 ở khu vực Q.9 hiện đang giao dịch với giá 3.5-6 tỉ đồng/căn (tùy vị trí); ở Q.12 có giá từ 4 - 7 tỉ đồng/căn. Đây là những căn nhà NĐT tự xây mới trên đất sẵn có mua trước đó rồi rao bán (bao gồm cả giá trị đất và nhà). 

Hầu hết những miếng đất xây nhà này đều được NĐT mua cách đó 3-4 năm, thời điểm mà giá trị đất còn khá mềm. Khi xây nhà bán giá trị được tính theo mức độ tăng giá của thị trường nói chung, cộng với mức chênh tính trên căn nhà được xây mới. Theo tìm hiểu, có những NĐT có thể đạt được mức lợi nhuận từ 1.5 - 2.5 tỉ đồng/căn trong vòng 1.5 năm.

Theo ghi nhận, đến thời điểm hiện tại dù thị trường trải qua nhiều giai đoạn phát triển và đa dạng các phân khúc để NĐT lựa chọn nhưng đất nền, nhà phố vẫn được xem là phân khúc truyền thống từ trước đến nay được giới đầu tư lựa chọn. Dù là loại hình mà có sự tăng giá đã khá cao trong suốt những năm qua nhưng tâm lý sở hữu nhà đất lâu dài vẫn tác động mạnh đến nhu cầu sở hữu của số đông. 

Hiện nay, NĐT cũng đã có sự dịch chuyển khá mạnh khi tìm đến các khu vực tỉnh lân cận để mua bán nhà phố, đất nền. Theo đó, ở một số khu vực như Bình Dương, Đồng Nai, Long An… hiện nay đã bắt đầu xuất hiện phân khúc nhà phố xây sẵn (do dân/NĐT xây) rồi rao bán lại với mức giá mềm hơn so với Tp.HCM, đáp ứng nhu cầu lựa chọn của nhiều đối tượng khách hàng khác nhau.