Tập đoàn BĐS lớn thứ 2 đất nước bấp bênh bên bờ vực vỡ nợ, Trung Quốc lập tức triệu các ngân hàng: Số phận sẽ khác với Evergrande?

Một nhà phát triển bất động sản lớn thứ hai của Trung Quốc đang bấp bênh trên bờ vực. Tuy nhiên, số phận của nhà phát triển này có thể khác.

Trung Quốc đã yêu cầu thanh lý China Evergrande và chưa có hành động gì đặc biệt khi Country Garden cũng đang phải đối mặt với đơn đề nghị thanh lý.

Ngày 12/3, Vanke đã bị Moody’s hạ xuống mức xếp hạng “rác”. Tuy nhiên, nhà phát triển bất động sản China Vanka đang được đối xử khác biệt. Chính quyền đang kêu gọi các ngân hàng nhà nước đến giải cứu Vanke.

Tờ South China Morning Post đưa tin rằng 12 ngân hàng, trong đó có 6 ngân hàng thuộc sở hữu nhà nước, đang thảo luận với Vanke về khoảng vay 80 tỷ nhân dân tệ (khoảng 17 tỷ USD) để trả nợ trái phiếu đáo hạn.

Theo Moody’s, Vanke có khoảng 34 tỷ nhân dân tệ trái phiếu đáo hạn trước tháng 6 năm sau. Trên thực tế, nếu đàm phán với các ngân hàng thành công, Vanke sẽ hoán đổi khoản nợ ngắn hạn không bảo đảm lấy các khoản vay dài hạn có bảo đảm. Các ngân hàng cũng có tài sản thế chấp để bảo vệ khoản vay của Vanke. Từ đó, nhà phát triển này sẽ có thêm thời gian để giải quyết vấn đề.

Vậy tại sao Vanke lại khác với Evergrande, Country Garden hay hàng loạt các nhà phát triển nhỏ hơn vốn đã gặp rắc rối và sụp đổ vì không có sự can thiệp của Bắc Kinh?

Đầu tháng này, tại Đại hội Đại biểu Nhân dân Toàn quốc, Bộ trưởng Nhà ở và Phát triển Đô thị-Nông thôn Trung Quốc Nghê Hồng cho biết các nhà phát triển gặp khó khăn sẽ được phép phá sản hoặc được tái cơ cấu mà không cần sự can thiệp của nhà nước.

Thực tế là Vanke vẫn chưa vỡ nợ đối với bất kỳ khoản nợ nào. Nhà phát triển này vẫn có lãi khiêm tốn trong năm ngoái và có đủ thanh khoản để đáp ứng nhu cầu tài chính ngắn hạn. Rõ ràng là Vanke đã được quản lý tốt hơn nhiều công ty nặng nợ cùng ngành.

Theo tính toán gần nhất, Vanke có khoảng 1.750 tỷ nhân dân tệ tài sản và 1.300 tỷ nhân dân tệ nợ phải trả. Mặc dù vốn hóa thị trường đã giảm đáng kể, từ mức tương đương khoảng 13,3 tỷ USD xuống còn khoảng 2,7 tỷ USD, các nhà đầu tư tin rằng công ty này vẫn còn giá trị.

Tuy nhiên, thứ tài sản quan trọng hơn mà Vanke có được đó là sự hiện diện của chính quyền địa phương. Chính quyền địa phương Thâm Quyến là cổ đông lớn nhất, sở hữu 27% cổ phần Vanke. Vanke đã xây dựng một mối quan hệ lâu dài và thành công với trung tâm công nghệ năng động này. Từ đó, Thâm Quyến trực tiếp tham gia vào các cuộc đàm phán tái cấp vốn cho tập đoàn bất động sản.

Sự hiện diện của nhà nước là điểm khác biệt lớn so với các nhà phát triển bất động sản lớn khác do các tỷ phú điều hành.

Một vấn đề khác là thời điểm mà Vanke gặp phải những thách thức về thanh khoản. Lúc này, Trung Quốc đang thực hiện một số bước để cố gắng ngăn chặn sự suy thoái đang xảy ra trong lĩnh vực từng đóng góp khoảng 30% GDP Trung Quốc.

Với lượng lớn nhà ở mới, phần lớn là các dự án chưa hoàn thiện, Moody's ước tính doanh số theo hợp đồng của Vanke trong hai tháng đầu năm nay đã giảm 40% so với cùng kỳ năm ngoái.

Năm ngoái, Bắc Kinh đã thực hiện một số biện pháp nhằm giúp người mua dân nhà dễ dàng hơn và rẻ hơn, bằng cách giảm lãi suất thế chấp và tiền đặt cọc cần thiết. Bắc Kinh cũng cung cấp một phần thanh khoản có hạn cho các nhà phát triển được quản lý tốt để hoàn thành các dự án dang dở. Các địa phương cũng được yêu cầu thực hiện những hỗ trợ có thể cho các nhà phát triển trong khu vực.

Sau đại hội, các quan chức đã thảo luận về một mô hình mới cho lĩnh vực nhà ở. Trong đó, Bắc Kinh mua lại một số bất động sản của các nhà phát triển đã phá sản để cho hộ gia đình thu nhập thấp thuê.

Nhưng đó có thể không phải giải pháp lâu dài. Nó thậm chí còn tạo ra nhiều vấn đề hơn trong tương lai. Tuy nhiên, biện pháp này có thể giữ cho một số nhà phát triển tiếp tục hoạt động trong một thị trường suy yếu, đồng thời trao cho nhà nước nhiều vai trò hơn trong lĩnh vực này.

Sự suy giảm nghiêm trọng của thị trường bất động sản đã khiến các hộ gia đình và doanh nghiệp trở nên e ngại rủi ro, gây áp lực lên tiêu dùng, đầu tư và tăng trưởng.

Điều kiện tiên quyết để tăng niềm tin của người tiêu dùng là sự ổn định của lĩnh vực bất động sản. Hơn 80% người Trung Quốc sở hữu nhà riêng và hơn 20% hộ gia đình thành thị có nhiều nhà, khiến bất động sản trở thành kho lưu trữ của cái chính của hộ gia đình.

Nếu đàm phán thành công, Vanke sẽ có thời gian suy nghĩ lại về mô hình của chính mình. Giống như hầu hết các nhà phát triển Trung Quốc, Vanke phụ thuộc vào việc bán trước các dự án phát triển mới. Công ty đang nắm giữ hơn 400 tỷ nhân dân tệ (86 tỷ USD) tiền đặt cọc của khách hàng cho các dự án chưa hoàn thành. Đó là một mô hình dựa vào niềm tin của người tiêu dùng, vốn đã bị phá vỡ do sự sụp đổ của ngành.

Đây cũng là một mô hình được xây dựng dựa trên kỳ vọng về nhu cầu tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ. Nhưng công ty sẽ không thể hoạt động trong một môi trường nguồn cung vẫn tăng mà nhu cầu vẫn giảm và tình trạng dư thừa nhà ở ngày càng lớn.

Tóm lại, không giống như Evergrande, Country Garden và nhiều công ty khác, Vanke nhận được nhiều sự ủng hộ. Vanke được trao thời gian và cơ hội để tái cơ cấu và tái tạo lại chính mình.

Tham khảo Sydney Morning Herald