Thị trường bất động sản hiện nay có nhiều khác biệt so với giai đoạn 2012 - 2013, chu kỳ phục hồi đang rút ngắn lại

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng và nhiều đơn vị nghiên cứu đều cho thấy, thị trường bất động sản quý II tiếp tục đối mặt với khó khăn. Trầm lắng và ảm đạm vẫn là trạng thái chung mang tính phổ biến trên thị trường.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, chỉ tính riêng 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM đã có khoảng 400 dự án đang trong tình trạng “đắp chiếu” vì vướng các thủ tục pháp lý. Trong đó, tại TP.HCM có 156 dự án bị ách tắc, sau rất nhiều nỗ lực, đến nay mới chỉ có 5 dự án được tháo gỡ. Những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết.

Dù nhận định thị trường sẽ còn phải đối mặt nhiều khó khăn nhưng nhiều chuyên gia cho rằng, so với 6 tháng cuối năm 2022 và quý I năm nay, quý II vừa qua đã có thêm nhiều sắc màu tươi sáng hơn. Nhờ vào những tác động mạnh mẽ từ những chỉ đạo quyết liệt tháo gỡ của Chính phủ, Bộ ngành, địa phương. Đồng thời, thị trường bất động sản hiện nay được đánh giá có nhiều sự khác biệt so với giai đoạn 2012 - 2013.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thị trường hiện nay vẫn còn khó khăn, nhiều doanh nghiệp địa ốc đang vật lộn với nhiều thách thức và tìm cách để tồn tại. Tuy nhiên, không có nghĩa là thị trường bất động sản đang khủng hoảng như giai đoạn 2012.

“Năm 2012, nguồn hàng bị dư thừa trầm trọng nên được gọi là khủng hoảng thừa, còn hiện nay thị trường không hề thừa nguồn hàng, thậm chí là khan hiếm. Vì vậy, giai đoạn này chỉ được xem là giai đoạn suy giảm của thị trường bất động sản, chỉ cần một thời gian ngắn sau là có thể vực dậy”, ông Đính nhận định.

Theo chuyên gia Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư Bất Động Sản Việt An Hòa, giai đoạn 2012-2013 và giai đoạn 2022 - 2023 chúng ta đang trải qua là khác nhau. Nếu ở 2011-2013, thị trường bất động sản trầm lắng trong một thời gian rất dài, kéo từ năm 2009 cho tới 2011- 2013 vẫn tiếp tục duy trì. Ở giai đoạn này rất khó để thị trường trở lại. Mãi đến 2013, Chính phủ mới có những chỉ đạo quyết liệt để tháo gỡ và vực dậy thị trường bất động sản.

Trong khi đó, giai đoạn 2023, bản chất thị trường bất động sản chỉ gặp khó trong 1 năm. Khó khăn của thị trường bất động sản lúc này nằm ở vấn đề chính sách chưa khơi thông, sự hỗ trợ chưa ngấm, khó khăn về dòng tiền khi mà tín dụng đột ngột cắt khiến thị trường không còn giao dịch. Nhưng, sự tích lũy bất động sản của dân đầu tư, của doanh nghiệp bất động sản diễn ra từ năm 2016. Vì thế, mức độ tích lũy về tài sản của các doanh nghiệp bất động sản, chủ đầu tư vẫn còn khá nhiều.

Bởi thế, khi lãi suất hạ xuống khoảng 10 - 12%, lúc đó thị trường bất động sản sẽ từ từ sôi động trở lại.

“Chúng ta không hy vọng về sự hồi phục một cách kỳ diệu, sôi động ngay lập tức của thị trường bất động sản. Vì rõ ràng, cản trở lớn nhất của bất động sản là nền kinh tế khó khăn hiện nay. Trong thời gian tới khi bất động sản dần hồi phục trở lại, khác với con số tăng trưởng 10%, thậm chí 30%/ năm vào thời điểm sôi động trước đó. Hiện nay chúng ta kỳ vọng vào mức tăng trưởng 3 - 5%/năm”, ông Quang nói.

Đánh giá về thị trường bất động sản hiện nay, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, giai đoạn hiện nay cũng có điểm tương đồng nhưng có nhiều sự khác biệt hơn so với chu kỳ suy giảm trước đây. Thị trường tại hai thời điểm đều bị ảnh hưởng bởi thắt chặt tín dụng cho bất động sản, lãi suất cao, thanh khoản sụt giảm mạnh.

Tuy nhiên, theo bà Hằng, quy mô thị trường ở giai đoạn trước đây nhỏ hơn, tập trung chủ yếu ở các thành phố lớn thì nay thị trường bất động sản phát triển mạnh rất nhiều địa phương. Giá bán tại thời điểm ghi nhận tới quý I năm nay đều ở mức cao hơn so với thời điểm trước Covid-19, việc điều chỉnh giá giảm không rõ nét.

Trong khi đó, cuối 2012, giá nhà ở thấp tầng trong dự án đã giảm mạnh đến 30% so với cùng kỳ năm 2011 - thời điểm thị trường Hà Nội bước vào giai đoạn suy thoái.

Hiện nay thị trường đang phải đối mặt với các thách thức lớn hơn trước đó về tiếp cận nguồn vốn phát triển, đầu tư cũng như việc giải quyết các vấn đề pháp lý dự án kéo dài khiến nguồn cung hạn chế, thiếu các sản phẩm phù hợp, giá thành phát triển gia tăng do các chi phí đầu vào dự kiến tăng.

Bà Hằng cho rằng, thời điểm và khả năng hồi phục của thị trường phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố bao gồm tháo gỡ về pháp lý, nguồn vốn, sản phẩm phù hợp… Theo đánh giá của Savills, thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực hơn vào cuối năm khi các Luật liên quan tới bất động sản dự kiến được thông qua cùng với nỗ lực của Nhà nước, Chính phủ trong việc tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường.

Theo dõi thị trường bất động sản qua 3 thời kỳ với những biến động như phát triển rực rỡ và đi xuống, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng: “Đến năm 2022, thị trường bất động sản đi xuống, Chính phủ đã có nhiều chính sách, và hỗ trợ từ ngân hàng, tôi thấy rằng thời gian phục hồi có thể được rút ngắn hơn so với những năm trước, song đến năm 2024 mới có thể phục hồi được”.