Thị trường bất động sản năm 2017 sẽ hạ nhiệt?

Thị trường BĐS 2017 vẫn là kênh chọn lựa của nhà đầu tư cá nhân, nhưng quy mô sẽ giảm khá nhiều do việc đầu cơ suy giảm, cũng như nguồn vốn từ ngân hàng thương mại bị thu hẹp. BĐS sẽ phân hóa mạnh, chỉ một số dự án cục bộ có ưu thế tài chính, sản phẩm mới có thể tiêu thụ thuận lợi.

Từ những số liệu thu thập được trong báo cáo, TS Đinh Thế Hiển đánh giá thị trường BĐS Việt Nam trong các năm 2014 – 2016 có mức tăng cao hơn rất nhiều so với nền kinh tế, với số lượng dự án và sản phẩm rất lớn, vượt qua khả năng tiêu thụ của khách hàng; tạo ra dư cung và thiếu nguồn cầu từ phát triển kinh tế.

Một điều đáng chú ý là thị trường đang có sự tham gia mạnh của các nhà đầu cơ sử dụng vốn vay ngân hàng rất lớn, và có nhu cầu thoát hàng khi nhận căn hộ. Theo CBRE, có hơn gần 60% người mua là đầu cơ.

Năm 2012, thống kê 26 doanh nghiệp (DN) niêm yết trong lĩnh vực BĐS, có hàng tồn kho quy thành tiền là 36.700 tỷ đồng; đến T6.2016, với 16 DN niêm yết có lượng hàng tồn kho lên tới 82.823 tỷ đồng, đồng thời nợ lên đến 160.956 tỷ đồng.

Do đó vào năm 2017, khi các nhà đầu cơ không có nhu cầu sử dụng và việc cho thuê gặp nhiều khó khăn, rất nhiều người sẽ nhận căn hộ bàn giao và có nhu cầu thoát nợ sẽ khiến cho nguồn cung càng tăng và cầu suy giảm.

Nguồn vốn tín dụng luôn được xem là có vai trò quyết định để phát triển thị trường bất động sản với ước tính cơ cấu vốn chiếm 70 – 80% giá trị. Năm 2017 nguồn vốn này sẽ gặp khó khăn và thu hẹp hơn nhiều so với năm 2015 – 2016 do khó khăn về nguồn vốn trung – dài hạn trong khi các ngân hàng thương mại hầu như không còn dư địa về nguồn vốn ngắn hạn theo quy định của ngân hàng nhà nước áp dụng từ T1/2017.

Ngoài ra các ngân hàng thương mại đang gặp áp lực xử lý nợ xấu dự tính vào khoảng 100.000 tỷ đồng nợ xấu. Với việc tăng tỷ lệ cho vay bất động sản rất mạnh trong 2 năm 2015 - 2016 nhưng nguồn huy động vốn dài hạn tăng không đáng kể, đồng thời với cảnh báo chính thức về hạn chế tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước thì tín dụng bất động sản năm 2017 có khả năng sẽ không thể tăng trưởng như năm 2016.

Cũng theo TS Đinh Thế Hiển, phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ giá rẻ dưới 1 tỷ đồng được xem là cứu cánh cho thị trường BĐS 2017 vì nhu cầu lớn. Tuy nhiên các đối tượng này hầu như cần phải vay khoản 70% giá trị căn nhà từ nguồn vay ưu đãi của Chính phủ.

Sau khi gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng kết thúc vào T6.2016, thì trong giai đoạn tới sẽ khó có gói hổ trợ tương tự. Nguyên nhân là ngân sách đang rất căng thẳng, Chính phủ khó tìm được nguồn chính sách tín dụng nhà ở xã hội thay thế, khi mà nhiều lĩnh vực chi xã hội khác cần thiết hơn.