Cổ phiếu bất động sản: Khởi sắc

Lợi nhuận khả quan

Được kỳ vọng sẽ có sự chuyển mình lớn trong năm 2015, ngành BĐS đã cho thấy sự cải thiện tích cực về kết quả kinh doanh (KQKD) trong 9 tháng đầu năm.

Tính chung 3 quý đầu năm, tổng doanh thu thuần của 58 doanh nghiệp (DN) BĐS đã công bố KQKD quý 3 tăng 14%, trong khi lợi nhuận sau thuế (LNST) giảm 5%, nếu loại trừ Công ty CP Vincom (VIC) với lợi nhuận đột biến từ các giao dịch lớn cùng kỳ 2014, mức tăng trưởng doanh thu và LNST là khá khả quan, lần lượt là 57% và 117%.

Theo phân tích của một số công ty chứng khoán, việc bàn giao những sản phẩm đã kinh doanh từ năm 2014 cộng với KQKD cùng kỳ không cao là nguyên nhân chính giúp các công ty như SJS, HQC, DXG, KDH, PDR và NLG có mức tăng trưởng tốt trong 3 quý đầu năm.

Cụ thể, việc bàn giao gần 300 căn hộ đầu tiên của Sunview Town (Thủ Đức, TP.HCM) giúp DXG ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu hơn 9 lần trong quý III.

Tương tự, Vingroup đang thể hiện là một tập đoàn dẫn đầu ngành khi chuẩn bị mở bán một loạt sản phẩm như giai đoạn 2 của Đà Nẵng Resort & villas, block tiếp theo Phú Quốc Resort & Villas. Đây là những công trình tốt, thiết kế đẹp, nằm ở những vị trí trắc địa và các đợt bán trước đều thành công.

Theo đó, đối với nhà đầu tư, Vingroup vẫn là cổ phiếu đáng để sở hữu nhờ vào vị thế số 1 ở thị trường BĐS Việt Nam, ít nhất là trong 3 - 5 năm tới.

Tập đoàn CEO với giá cổ phiếu hấp dẫn (ngày 20/11/2015 là 15.400 đồng, tương ứng với chỉ số PE chỉ là 7) cũng được đánh giá sẽ là cơ hội cho các nhà đầu tư quan tâm phân khúc BĐS du lịch và nghỉ dưỡng.

CEO đã có khoản lợi nhuận ròng 75 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm, tăng 130% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, tập đoàn này đang mở bán khu resort Sonasea Villas and Resort, sẽ mang lại doanh thu đột biến trong quý cuối năm.

Khang Điền cũng liên tục chào bán biệt thự trong 2 tháng qua Lucasta và Melosa Garden. Trong 9 tháng đầu năm, lợi nhuận sau thuế của Khang Điền lên đến 172 tỷ đồng, tăng hơn gấp đôi so với cùng kỳ.

Giá cổ phiếu của Khang Điền khá hấp dẫn khi chỉ hơn 21.000 đồng/cổ phiếu, tương ứng với chỉ số P/E vào khoảng 13 - mức vẫn còn khá rẻ khi đối chiếu với tiềm năng phát triển của Công ty cũng như khả năng tăng trưởng nóng của các cổ phiếu BĐS.

Lợi nhuận đột biến từ các giao dịch lớn vẫn là "cứu tinh" của những DN BĐS không có sản phẩm sẵn sàng để ghi nhận doanh thu.

Tuy tăng trưởng thấp về doanh số nhưng việc thanh lý khu đất gần 1ha trên đại lộ Võ Văn Kiệt và giảm giá vốn (chủ yếu là tiền đất) cho Phong Phú 4 (84ha) lại giúp BCI có sự đột phá về lợi nhuận trong 9 tháng đầu năm.

Tương tự, thu nhập từ việc chuyển nhượng cổ phần của Công ty CP Khoáng sản NBB - NBBQ cho CII trong quý 2 không chỉ giúp NBB tránh được việc ghi nhận LNST sụt giảm khi mà các dự án BĐS của Công ty như City Gate Towers và KDC Sơn Tịnh - Quảng Ngãi chưa thể đem lại doanh thu.

M&A thành công ở nhiều doanh nghiệp

Trong quý 3, thị trường chứng kiến sự bùng nổ về hoạt động M&A. Trong đó, thương vụ được chú ý nhiều nhất là việc KDH thâu tóm hơn 20,4% của BCI trong tháng 10 vừa rồi. Theo dự kiến, BCI sẽ trình ĐHĐCĐ để cho phép KDH sở hữu lên tới 25% cổ phần vào cuối tháng 11.

Trước đó, hàng loạt thương vụ M&A cũng được công bố như việc CII chào mua cổ phiếu NBB, quỹ đầu tư BĐS Nhật Bản Creed Group đầu tư 200 triệu USD để mua lại 20% cổ phần của An Gia, Ibeworth Pte. Ltd, công ty con của Tập đoàn Keppel Land (Singapore) mua hơn 7 triệu cổ phiếu NLG....

Hiện tại, P/B trung bình của ngành BĐS vào khoảng 2,5x, nếu loại trừ VIC còn khoảng 0,9x, tức chỉ hơn một nửa mức P/B của VN-Index là 1,8x. Điều này cho thấy, cổ phiếu BĐS đang giao dịch ở mức thấp so với giá trị tài sản thuần của các DN.

Cộng với khả năng nới "room" lên 100% và việc cho phép người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam, đang biến quỹ đất của các DN BĐS trở thành tài sản hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài.

Đến thời điểm này, "cuộc đua" phát hành tăng vốn kéo dài 2 năm qua của các DN BĐS vẫn chưa kết thúc. Trong đó, FLC, DXG, HQC, PDR và KDH đều là những DN có tốc độ tăng vốn nhanh.

Dù đã tăng vốn ba lần trong năm nay, FLC mới đây lại nộp hồ sơ phát hành thêm 180 triệu cổ phiếu bằng mệnh giá.

Tương tự, cả DXG và công ty liên kết vừa niêm yết là LDG tới đây đều sẽ tổ chức ĐHCĐ bất thường nhằm thông qua việc tăng vốn điều lệ cuối năm 2015 hoặc đầu năm 2016.

Tại cuộc họp ĐHĐCĐ bất thường cuối tuần này (27/11), BCI dự kiến thông qua việc tăng vốn điều lệ lên 1.200 tỷ đồng nhằm đầu tư cho các dự án BĐS trong năm 2016.

Việc liên tục phát hành tăng vốn điều lệ có thể khiến EPS của nhiều công ty BĐS khó lòng bắt kịp tốc độ tăng trưởng lợi nhuận đồng thời ảnh hưởng đến khả năng chi trả cổ tức bằng tiền mặt của DN. Bên cạnh đó, việc hài hòa lợi ích giữa các nhóm cổ đông sau khi phát hành cũng không phải là dễ dàng.

Thế nhưng, theo thống kê của Cục Quản lý nhà ở và Thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, 10 tháng đầu năm 2015, trên thị trường có gần 32.000 giao dịch BĐS thành công, cao hơn con số thực hiện cả năm 2014.

Với thời gian xây dựng kéo dài và đặc thù doanh thu khi bàn giao sản phẩm nhà đầu tư có thể tin rằng các DN BĐS sẽ có sự cải thiện "đậm nét" hơn về KQKD trong năm 2016 khi nhiều công trình mới triển khai bán hàng trong năm nay hoàn thiện và bàn giao sản phẩm.

Trong xu hướng đó, những DN có sản phẩm sẵn sàng kinh doanh hoặc có tốc độ bán hàng tốt như KDH, NLG, DXG và xa hơn là NBB, BCI, VPH được đánh giá là có triển vọng tăng trưởng tích cực.

Về dài hạn, nhà đầu tư có thể ưa thích những DN có quỹ đất lớn ở những vị trí đắc địa và có khả năng mở rộng nhưng đang giao dịch ở mức P/B không quá cao so với trung bình ngành như BCI, NBB, KBC và LHG...